| 项目 | 事实（截至 2026 年 9 月） |
|---|---|
| 定金金额 | 常见为房价的 1% 到 3%，最后计入首付 |
| 定金期限 | offer 被接受后 3 个工作日内（加州标准合同默认） |
| 定金付给谁 | 只付进 escrow 公司的信托账户 |
| 条件期默认 | 验房、估价、贷款各 17 天，可缩短 |
| Escrow 时长 | 贷款 30 到 45 天；全款 7 到 14 天 |
| Escrow 费用 | 南加州习惯买卖双方各付一半 |
| 违约金上限 | 自住 1 到 4 单元住宅，定金没收上限为房价 3% |
| 卖家预扣 | 加州 3.33% 成交价，自住等情况可豁免 |
搜「escrow 是什么」「定金什么时候付」「定金拿不回来」的人，多半已经在下 offer 或者刚进入过户。这一页把定金和 escrow 相关的问题按顺序答完：先是定金，再是流程、费用和文件，最后是出问题时怎么办。所有条款按加州经纪人协会的标准购房合同（2024 版）说明，具体合同可能改动，以您签的为准。
南加州常见的定金（earnest money deposit，EMD）是房价的 1% 到 3%，卖方市场里 3% 更常见。加州标准合同默认在 offer 被接受后 3 个工作日内付款，用电汇或银行本票直接付进过户公司的信托账户。定金不是额外的钱，过户时计入首付。100 万美元的房子，定金通常是 10,000 到 30,000 美元。
只付进 escrow 公司的信托账户，不付给经纪、不付给卖家、不付给任何个人。加州的持牌 escrow 公司受州金融保护与创新局监管，信托账户里的钱和公司自己的钱是分开的，没有买卖双方共同签字的指示谁也动不了。有人让您把定金汇给个人账户或者「先付预订金」，一律是危险信号。
只有一种情况真正会丢定金：合同里的条件（验房、估价、贷款）已经全部书面放弃之后，您又不履约。这时卖家可以按合同的违约金条款没收定金，加州法律规定自住的 1 到 4 单元住宅，没收上限为房价的 3%，超过 3% 的部分要退还。条件期内退出、卖家违约、或者双方协商取消，定金都应退回。
在验房、估价或贷款条件期内按合同取消，定金全额退回；卖家违约也退。退款需要买卖双方签一份取消和放款指示，escrow 收到后通常几个工作日退回原账户。如果一方无理拒签，加州法律规定拒签方可能要赔对方最高 1,000 美元的罚款加损失，所以正常情况下卖家不会拖。
不是一回事，但最后是同一笔钱的一部分。定金是签约后几天内先付的诚意金，存在 escrow；首付是过户时您总共要付的自有资金。过户时 escrow 把定金算进首付，您只需汇剩下的差额和过户费用。例如首付 200,000 美元，定金已付 20,000 美元，过户前再汇 180,000 美元加费用。
有用，但要清楚风险。定金高说明您有资金、有诚意，卖家比较 offer 时会看。常见做法是先付 3%，放弃条件后再追加一笔「增加定金」。定金多不等于丢得多：在条件期内退出照样全退，真正的风险只在放弃条件之后。我们的建议是把定金和条件期限一起设计，而不是单独加定金。
汇款前先用您自己手里的号码打给 escrow 核对账户，汇出后 escrow 会出具收款确认（deposit receipt），您的经纪也会收到通知。escrow 也会向卖方一侧确认定金已到账，这是合同里的一个节点。收不到确认就追问，不要等。
Escrow 是中立的第三方，替买卖双方保管钱和文件，只在双方签字的指示都满足时才放款、过户。美国买房的钱不直接给卖家，产权也不直接从卖家手里转到您手里，全部经过 escrow：它收定金和尾款、协调产权公司、贷款方和县登记处、算清双方各自的费用、录入产权后再把钱付给卖家。这套制度就是为了让互不相识的两方都放心。
在 offer 里协商决定，双方都可以提议，最终写进合同。南加州的习惯常常是挂牌一方提议、买方同意或还价，但没有谁有权强迫对方用某一家。escrow 必须中立，和买卖双方的经纪都没有利益关系。我们会看这家 escrow 的执照、处理中文文件的能力和响应速度，再决定接受还是提议换一家。
贷款交易一般 30 到 45 天，全款 7 到 14 天，天数在合同里约定。拖慢的常见原因：贷款材料补件、估价排期、验房后的修理谈判、HOA 文件迟到、卖家的产权问题（留置权、遗产、离婚），以及海外买家的汇款和公证时间。我们会在进入 escrow 的第一周把每个节点排在日历上，提前两天催。
七件事：3 个工作日内付定金；填 escrow 的买方信息表和产权公司的身份声明表（Statement of Information）；预约验房和白蚁检查；把贷款申请正式提交并锁定利率；开始询房屋保险报价；收到卖家披露文件后逐份看；确认所有条件期限的到期日。第一周做得完整，后面基本不会出问题。
加州标准合同默认验房、估价、贷款条件各 17 天，从 offer 被接受当天起算，按自然日计算，可以在 offer 里缩短。放弃条件必须书面签字（Contingency Removal），不签就一直保留；卖家如果嫌慢，可以发两天的「履约通知」（Notice to Perform），到期您不放弃条件，卖家有权取消。期限是硬的，错过一天性质就不一样。
加州要求卖家在合同规定的时间内（标准合同默认 7 天）交付：房产状况披露表（TDS）、卖家问卷（SPQ）、自然灾害披露报告（NHD）、1978 年前房屋的含铅油漆披露，有 HOA 的还要给 HOA 的规章、财务和会议记录。产权公司会出初步产权报告。每一份披露文件送达后，买家都有合同规定的天数可以据此取消交易。
过户不是一天，是一串动作：过户前 3 到 7 天您在公证人面前签贷款和过户文件；签完汇尾款；贷款方放款；escrow 把地契送县登记处录入，录入的那一刻产权才转到您名下；录入确认通常在放款后的下一个工作日上午。钥匙按合同交接，多数是录入当天下午，也可以约定卖家过户后再住几天。
签完文件后 escrow 会给您最终的费用结算单，上面有确切的汇款金额，一般在过户前一到两个工作日汇出。安全规则只有三条：用您原本就有的电话号码打给 escrow 核对账户；账户信息「临时更改」一律当作诈骗；大额汇款当天不要用邮件沟通账户。海外汇入要提前几天，中间行会耽误时间。
地契在县登记处录入以后，escrow 当天或下一个工作日把扣除贷款结清、佣金、费用和预扣税之后的净额电汇给卖家。所以卖家拿到钱的时间不是签字那天，而是录入那天。加州对卖家有 3.33% 成交价的预扣，外国卖家另有 15% 的联邦 FIRPTA 预扣，这两笔也在这一步扣走。
escrow 费按成交价按比例算，另加固定的手续费，具体每家不同，签约前会给报价单。南加州的习惯是买卖双方各付自己的一半，各自还要付自己这一侧的杂费（买方的贷款相关费用、卖方的佣金和转让税等）。这些都可以在合同里谈，比如卖家同意承担买家的部分过户费用作为让步。
escrow 管钱和文件，title（产权）公司查产权、出产权报告、承保产权保险。产权保险有两份：给贷款方的一份由买家付；给业主的一份，洛杉矶县习惯由卖家付，橙县习惯由买家付，其他县各有习惯，都可以在合同里谈。业主产权保险一次付清，只要您持有这套房就有效，出现产权纠纷时由保险公司处理。
通常是房价的 2% 到 3%：贷款方的手续费和估价费、贷款方产权保险、escrow 费的一半、县登记费、房产税和 HOA 费的分摊、预缴的房屋保险、贷款方要求预存的税和保险、HOA 的过户和文件费。全款买家没有贷款相关费用，大约 1%。escrow 在签字前给的结算单会把每一项列出来。
按过户日分摊：卖家付到过户前一天，买家从过户日起付。加州房产税按财政年度（7 月到次年 6 月）分两期缴，escrow 会算出各自应付的天数。过户后几个月，县里会按您的成交价重新评估，寄来一张「补充税单」，补收从过户日到财政年度结束这段时间新旧评估值之间的差额，这是很多买家没料到的一笔钱。
这是产权公司用来核实身份的保密表格，填您的全名、曾用名、出生日期、社会安全号或护照号、近十年住址和婚姻状况。目的是把和您同名的其他人的债务、判决和留置权排除掉，避免错挂到您的产权上。填得越完整，产权报告出得越快。表格只给产权公司，不会公开。
Grant deed 是加州买卖房产用的标准地契，卖家保证自己没有把产权转给别人、也没有未披露的债务，配合产权保险使用；买房拿到的应该是它。Quitclaim deed 只是「放弃权利」，不做任何保证，一般用于夫妻之间加名去名、家庭内部转让。有人卖房却只肯给 quitclaim deed，要多问一句为什么。
PCOR 是「产权变更初步报告」，随地契一起交给县评估办公室，说明买卖双方、成交价、是否自住等信息，县里用它来重新评估房产税。录入时不交这张表，县里会收一笔额外费用，之后还会寄表让您补填。escrow 会准备好让您签，看一眼信息对不对就行。
骗子先入侵经纪或 escrow 的邮箱，等到快汇尾款时，用几乎一样的邮箱发来「更新后的汇款账户」，钱一汇出几乎追不回来。正规的 escrow 公司不会在交易中途更改账户，账户信息只在开户时书面给一次。规则：汇款前用已知的电话号码核对，收到任何更改一律先打电话，永远不用邮件里的号码。
卖家签了合同后无理反悔，买家可以要求继续履约（起诉要求过户）或索赔，实际中多数先走合同规定的调解。买家反悔要看时点：条件期内退出，定金全退；条件全部放弃后退出，定金按上限 3% 被没收。所以每一次签「放弃条件」之前，都要确认贷款、估价和验房已经没有问题。
如果贷款条件还在，您可以取消并拿回定金；也可以申请延期，卖家同意的话把过户日期往后推。如果已经放弃了贷款条件，贷款批不下来就要自己补现金或者承担丢定金的风险。预批不等于终审，所以我们从不建议在贷款终审出来之前放弃贷款条件，除非您有全款的能力。
三条路：和卖家重新谈价、您补估价差额的现金、或者在估价条件期内取消并拿回定金。贷款方按估价和合同价里较低的一个放贷，差额只能由您补。抢房时放弃估价条件的买家，等于提前承诺补差额，下 offer 前要算清自己能补多少。
按合同约定：默认是过户当天交房，也可以约定卖家回租几天到几周（rent-back），合同里写明每天的租金、押金和最晚搬走的日期。回租期间房子已经是您的，保险和风险归属要在协议里写清楚。超过 30 天的回租一般要用单独的租赁协议。
不是。买房的 escrow 是过户公司，交易结束就关闭；贷款账单里的 escrow account（也叫 impound account）是贷款方替您代收代缴房产税和房屋保险的账户，每月随月供多收一笔，到期由贷款方付。首付低于 20% 的贷款通常强制开这个账户，首付高的可以选择不开、自己缴税。两个词一样，东西完全不同。
四样东西：县登记处寄来的盖章地契副本（几周内）；escrow 的最终结算单（报税和以后卖房算成本都要用，保存好）；产权保险单；几个月后县里的补充房产税单。之后每年 10 月左右收到正常的房产税单，分 11 月和次年 2 月两期缴，有贷款代缴账户的由贷款方付。
多数文件可以电子签名；地契、贷款文件等需要公证的，可以在美国驻外使领馆公证，或者在当地公证后办海牙认证（中国 2023 年 11 月起适用海牙认证公约），也可以事先在美国签一份授权书让可信的人代签。时差和邮寄时间要算进 escrow 天数里，我们通常会把签字安排在过户前 7 到 10 天。
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