人在国内，怎么远程买卖美国的房子

我人在国外，能远程卖房吗？房子出问题谁处理？

可以，房子那头由我们在本地处理。清洁、维修、放师傅进场、带看协调都是我们团队做，你人在海外即可。全程向你汇报，可以用中文。

远程签字怎么操作？中国的公证能用吗？

三种方式：视频公证、美国驻华使领馆公证，或者在中国公证处公证后加办海牙认证（中国内地 2023 年 11 月起适用）。最简单是视频公证——由产权公司认可的美国持证公证人员在线完成，安全可靠、普遍接受。也可以到美国驻华使领馆办理公证，需要在网上预约。

人在国内，怎么看房？

三种方式配合用：先看房源的照片、3D 全景和视频；看中的，我们约时间做视频连线带看，走到哪拍到哪，您在手机上提问；最后由您信任的亲友代看，或者我们把重点（噪音、采光、邻居、周边）拍成视频发您。多数远程客户是先用前两种方式筛掉大部分，再飞过来一次集中看最后几套，或者直接远程下 offer。

远程买房，钱怎么汇到美国？

首付和过户款要按过户公司给的汇款指令汇到过户账户，不汇给经纪个人，也不汇给任何邮件里的账户。中国居民每人每年 5 万美元的个人购汇便利化额度按规定不得用于境外买房，所以资金来源要提前规划，比如使用已经合法在境外的资金，汇款路径请事先和银行确认。我们不提供换汇服务，但会告诉您每一步什么时候需要多少钱、汇给谁，让您有时间安排。汇款前请打电话向过户公司核实账户，防电汇诈骗。

远程交易需要美国的手机号或银行账户吗？

不是必须。合同签署用电子签名，公证可以在海外完成，付款可以从境外账户汇到过户账户。有一个美国银行账户会更方便，尤其是买了以后要交房产税、水电和 HOA 费，有些银行可以远程开户，也可以在过来的时候开。手机号方面，微信和邮件足够我们保持联系。

全程要签几次字？哪些必须公证？

出价、合同和过户期间的披露文件都是电子签名，在手机上就能完成，一般会分几次。真正需要公证的通常只有过户前的贷款文件和产权相关文件，这一步要么在美国使领馆办，要么用远程视频公证，要么在国内公证后再做认证，具体走哪条路要看过户公司和贷款方接受哪种。我们会提前把需要公证的文件和时间点列出来。

过户以后，钥匙和文件怎么交接？

过户完成后钥匙由我们保管，等您或您指定的人来取；如果暂时不来，我们可以先安排换锁、开通水电、做一次清洁，或者直接进入托管流程。产权文件登记后由县里寄出，我们会代收并扫描给您，原件按您的要求保管或寄送。

时差怎么协调？

我们团队里有人习惯早起、有人习惯晚睡，中美两边的工作时间都能覆盖。日常沟通用微信，重要节点提前约好视频时间。签署类的事情本身不受时差影响，电子签名什么时候签都可以，我们只会提醒您截止日期。

美国现金买房流程是怎样的？要多久？

全款买房省掉贷款审批和估价，流程是：准备资金证明、看房、下 offer、进入过户后做验房和产权调查、把房款汇进过户账户、签字过户。一般 7 到 14 天就能完成，卖家也更愿意接受全款 offer。人在国内的买家可以全程远程完成：视频看房、电子签名、过户文件在中国公证或视频公证、资金按合规路径汇入。

三条签署路线，怎么选

第一条是授权书：指定一位信任的人在加州代签，必须是指明房产和交易的专项授权书，且经公证；escrow 公司通常会提供表格，不要自己在海外起草。第二条是美国驻华使领馆公证，接受度最高，但要预约、要本人到场，热门馆处要等数周。第三条是中国公证处公证加海牙认证（apostille）：2023 年 11 月起中国内地适用海牙公约，一张附加证明即可在美国使用，通常比等领事预约更快。

远程视频公证是被问得最多的：美国多数州允许，由那些州委任的公证人远程办理，加州一般承认外州公证。但接受与否最终取决于产权保险公司，事先要向 escrow 确认。

远程交易最常出的三个问题

姓名不一致：护照拼音、合同、汇款人、地契必须完全一致，顺序也一样。时差：签署文件常带当天或次日截止，十几个小时时差会吃掉大半窗口，要提前安排。原件寄送：部分文件必须寄原件，快递天数要算进时间表。这三件事在交易开始时就定好，远程过户并不比本地慢。

人在海外卖房，多一层

外国卖方过户时要被 FIRPTA 预扣联邦税（通常为售价 15%），加州还有州预扣，都通过 escrow 办理，不妨碍远程，但文件要提前准备。人不在美国期间的清洁、维修、看房接待由我们处理，详见房屋托管指南。