外国人在美国买房：没有绿卡、没有签证怎么买

外国人没有绿卡、没有签证，能在美国买房吗？

可以。没有绿卡、没有美国签证一样可以买房和卖房，最低首付 30%。不需要美国身份，也不需要人在美国就能完成交易，用护照做身份识别即可。

人在中国，能不飞美国就把加州的房子买下来吗？

可以，全程远程即可完成，买房卖房都不需要人到美国。文件远程签署，看房、验房协调和过户由我们团队代为处理，全程中英双语汇报进度。

不来美国能开美国银行账户吗？

可以，银行账户能远程开设，全程有银行专员协助，不需要本人到柜台。跨境买房时我们会帮你对接安排。

没有绿卡、没有签证，能贷款吗？

可以。通过我们的合作贷款机构 Treasure Mortgage，没有绿卡和签证也能贷款，持 ITIN 的客户同样可以。产品包括外国人贷款、ITIN 贷款、银行流水贷款和 DSCR 投资房贷款，预批通常 24 小时内出结果。

外国人卖美国房产要交什么税？

外国卖家通常适用 FIRPTA 预扣，一般为售价的 15%，在过户时预扣，之后抵扣实际应纳税额，报税后往往可退回一部分。这个流程我们处理过：过户时按 8288 表把预扣款交给国税局，第二年报税时再把多扣的部分申请退回。具体情况因人而异，挂牌前建议先咨询跨境税务专业人士。

外国人买的房子可以出租吗？

可以，外国业主持有加州出租房很常见。租金收入需要在美国申报，具体预扣规则取决于持有方式。你人在海外，我们的托管团队可以全程代管，并提供中文报表。

外国人买房有额外的税或限制吗？

加州目前对外国人购房没有额外的购置税，也没有购买数量或区域限制，买房时交的费用和本地买家一样。区别主要在两头：贷款方面外国身份的首付和材料要求更高；卖房时外国卖家有 FIRPTA 预扣，报税后可退多缴部分。出租收入需要在美国报税，通常要先申请 ITIN。

全款买房，资金来源要证明吗？

要。过户公司和银行在接收大额汇款时会执行反洗钱规定，通常需要看资金来源的说明和相关证明，比如银行流水、卖房或卖股票的记录、赠与声明。钱最好从您本人名下的账户汇出，多人代汇会增加解释的麻烦。提前把材料准备好，过户就不会卡在这一步。

买了房以后，每年固定要交哪些钱？

房产税（加州大约是购买价的 1% 出头，每年分两期）、房屋保险、有 HOA 的话每月的 HOA 费，以及水电气网这些使用费。出租的话还要在美国报税。人在海外的业主可以把这些交给我们托管，每月一份中英文报表，账单不会漏。

可以让在美国的亲戚朋友代持房产吗？

不建议。代持意味着法律上房子是别人的，您只有一个口头或私下的约定，遇到对方的债务、离婚、去世或者反悔，房子很可能拿不回来，而且资金往来会说不清。外国人完全可以用自己的名义在美国持有房产，人不在美国也可以通过授权书办理。真有持有结构上的考虑，应该咨询律师和会计师，而不是找人代持。

我买了房，家人可以过来住吗？

房子是您的，谁来住由您决定，但住多久由签证决定，买房本身不带来任何签证或居留资格。持旅游签证的家人每次入境的停留期由海关决定，长期居住需要相应的签证。这一部分请咨询移民律师，我们不提供移民建议。我们能做的是：房子空着的时候帮您托管，家人来的时候提前准备好。

美国买房需要绿卡吗？

不需要。联邦法律和加州法律对买房都没有身份要求，在加州外国人用护照就可以以自己的名义买房、登记产权，没有绿卡、没有签证都可以（佛罗里达、德州等少数州对住所在中国的买家另有限制）。身份影响的是三件事：贷款（外国身份走专门的方案，首付更高）、居住（买房不等于可以入境或长住，签证另外办）、税务（非居民出租收入要报税，卖房有预扣，遗产税免税额很低）。

在美国买房可以移民或拿绿卡吗？

不可以。买房本身不带来任何签证或绿卡。投资移民（EB-5）要求把资金投入创造就业的商业项目，2026 年的门槛是目标就业区 800,000 美元、其他地区 1,050,000 美元，买自住房不算。所以「买房移民」的说法要警惕。买房能做的是：给家人一个落脚点，孩子上学有住址，以及作为资产配置。

留学生可以在美国买房吗？

可以。持 F-1 等签证的留学生可以用自己的名字买房，父母出资也很常见。难点在贷款：留学生通常没有美国收入和信用记录，全款最简单，贷款要走外国身份方案，或者由父母作为借款人。父母出资要注意资金来源证明和每人每年 50,000 美元的购汇额度。毕业后房子可以自住、出租或卖掉，没有身份限制。

中国人在美国买房有限制吗？

在加州，个人买住宅目前没有基于国籍的限制，也没有额外的购置税，交易流程和本地买家一样。要注意的是：美国部分州对外国人购买农地或军事设施附近的土地有限制，佛罗里达州和德州更进一步，对住所在中国、又不是美国公民或绿卡持有人的买家，除少数例外基本禁止购买房地产，加州的住宅不在其列；中国这边的限制是每人每年 50,000 美元购汇额度和资金用途申报。买之前把资金合规路径安排好，比什么都重要。

中国人在美国买房钱怎么付？资金怎么过去？

买房款最终要以美元从美国账户汇进过户公司的账户。资金过去的常见方式：本人在美国的银行账户接收自己换汇的资金（每人每年 50,000 美元额度）、已经在海外的合法资产、家人赠与（要有赠与声明和来源说明）。美国这边不限制汇入金额，但过户公司和贷款方会核查大额资金的来源，超过 10,000 美元的跨境转账银行会申报。不要用陌生人「换汇」、不要拆分到很多人名下，这两种做法在两边都有合规风险。

外国人在美国买的房子，将来的遗产税怎么算？

这是海外业主最容易忽略的一笔账。非美国税务居民去世时，美国房产要交美国遗产税，免税额只有 60,000 美元，超出部分税率最高 40%，一套 1,500,000 美元的房子税可能超过 500,000 美元；生前赠与美国房产也没有终身免税额。美国居民则有 2026 年每人 15,000,000 美元的免税额。持有结构要在买之前设计，详见：美国房子过户给子女要交税吗。

资金怎么进来：海外买家最常卡住的一步

买房本身没有身份门槛，真正会卡住交易的是资金路径。Escrow 公司有义务核实过户资金的来源：汇款人必须和合同上的买方一致，资金最好从一个账户一次或少数几次汇入，每一笔都要能说明来源。分成很多笔、从多个亲友账户汇入的做法，会让 escrow 反复要求补充说明，严重时导致过户延期。

所以我们建议：在写 offer 之前就把汇款路径安排好，包括在美国开好账户（可以远程办理，有专员协助）、确认汇款额度和时间、准备好资金来源说明。这是海外买家能做的最有价值的一件准备。

用个人名义还是公司名义持有

一套自住或家人居住的房子，用个人名义最简单、成本最低。投资人持有多套出租房时常用 LLC，好处是责任隔离，代价是设立费用、加州每年的公司税、单独申报，以及部分贷款产品不支持。两种方式的税务后果因国籍和税收协定不同，这是跨境会计师的问题。要注意的是必须在 escrow 之前决定，事后更改持有方式可能触发房产税重评和额外过户税。

外国人在美国买房不会带来任何身份

这一点要说清楚：在美国买房不能获得绿卡、签证或任何居留身份，也不会对移民申请有帮助。EB-5 投资移民有它自己的一整套规则（投资商业项目、创造就业），和买住宅无关。任何把「买房」和「拿身份」放在一起说的人，要么不懂，要么不诚实。