美国房子过户给子女要交税吗？赠与税、遗产税、加州 Prop 19 和外国人只有 60,000 美元免税额（2026）
· Foreign Buyers
「美国房产过户给孩子要交税吗」这个问题，美国居民和外国业主的答案完全不同。2026 年美国居民每人有 15,000,000 美元的终身免税额，基本不用担心；非美国税务居民持有的美国房产，遗产税免税额只有 60,000 美元，赠与也没有终身免税额。另外加州 Prop 19 让大部分父母传给子女的房子房产税被重估。这篇把三件事讲清楚。
先分清两个身份，因为规则完全不同。美国公民和以美国为长期居住地的绿卡持有者，适用的是一套宽松的规则；人在国内、只是在美国买了房的业主，在美国税法里是「非居民外国人」，适用的是另一套严得多的规则。下面分开说。
美国居民：赠与税。2026 年每人每年可以给每一个受赠人 19,000 美元而不需要申报，夫妻两人合起来给一个孩子就是 38,000 美元。超过这个数不等于要交税，只是要申报（709 表），超出部分从您的终身免税额里扣。2026 年终身免税额是每人 15,000,000 美元，夫妻 30,000,000 美元，赠与和遗产共用这一个额度。一套 150 万美元的房子送给孩子，申报以后用掉 150 万美元的额度，税是零。赠与税由送的人负责，收的人不交税。
美国居民：遗产税。去世时留下的全部财产（包括房产、账户、人寿保险）合计不超过终身免税额，联邦不征遗产税；加州没有州遗产税。所以对绝大多数在美国的华人家庭来说，联邦遗产税不是问题，真正的问题是下面两个：资本利得和房产税。
送和留的最大区别：成本基数。生前把房子送给孩子，孩子继承的是您当年的买入价作为成本；将来孩子卖房，从您的买入价到卖出价之间的全部增值都要交资本利得税。留到去世以后由孩子继承，成本基数会「提升」到去世时的市场价，之前几十年的增值一笔勾销。一套 1990 年 300,000 美元买、现在值 1,800,000 美元的房子，生前送出，孩子卖房时要为 1,500,000 美元的增值交税；继承则几乎不用。所以在美国，多数情况下「留」比「送」省税，除非有别的考虑。
加州 Prop 19：房产税重估。2021 年 2 月 16 日以后，父母把房子传给子女（不论生前赠与还是去世继承），只有同时满足两个条件才能保留原来的低房产税：这套房是父母的自住房，并且子女在一年内搬进去作为自己的主要住所；而且只保护原评估值加大约 1,000,000 美元（这个数字每两年随通胀调整）的部分。出租房、度假房、或者子女不搬进去住，一律按市场价重新评估。一套父母 1995 年买、每年交 4,000 美元房产税的房子，重估以后可能变成每年 20,000 美元。这是很多家庭没算到的一笔账。
怎么安排更省事：生前信托。加州的房产如果只写在个人名下，去世后要走法院遗嘱认证程序，通常一年以上，费用按遗产总额的比例收，还会公开。把房子放进可撤销生前信托，您活着的时候一切照旧，去世后由信托直接过户给指定的人，不用上法庭。信托不能省遗产税，但能省时间、费用和麻烦，是加州有房家庭最基本的安排。
非居民外国人：完全不同的规则。人在国内、以个人名义在美国买房的业主，去世时美国房产要交美国遗产税，免税额只有 60,000 美元，超出部分税率最高 40%。一套 1,500,000 美元的房子，粗算遗产税可能超过 500,000 美元，而且要交了税才能过户给继承人。生前赠与也不轻松：非居民外国人赠与美国房产，除了每人每年 19,000 美元的免税额以外，没有终身免税额，超出部分直接按赠与税率计算。这两条是海外业主最容易忽略、代价也最大的地方。
海外业主可以怎么办。常见的做法包括：买房之前就用合适的持有结构（比如通过外国公司或不可撤销信托持有，各有成本和副作用），用人寿保险覆盖将来的税款，或者在家人取得美国身份前后调整持有方式。每一种都要跨境税务律师和会计师按您的具体情况设计，网上的通用答案不能照搬。我们能做的是在您买房之前把这个问题摆到桌面上，并介绍处理过这类案子的专业人士。
几个常见的做法要小心。把孩子加到房产证上，等于送出一半产权，是赠与，也可能触发 Prop 19 重估；以低价「卖」给孩子，低出的部分仍然是赠与；用孩子的名字买房但钱是父母出的，贷款和将来的赠与申报都要想清楚。另外，加州对无对价的赠与过户免转让税，但要正式录入产权文件，口头约定没有任何效力。
如果您正在考虑把美国的房子传给孩子，或者人在海外、担心将来的遗产税，把您的情况发短信到 (626) 202-9573（短信优先），或者加微信，我们先帮您把问题理清楚，需要的话介绍专业人士，不收费，看完您自己判断。