没有绿卡、没有签证，怎样在加州买房：一步一步的完整流程
· Foreign Buyers
美国法律对买房没有身份要求，卡人的是文件和流程。这篇把整条路走一遍。
在加州买房，法律上没有身份要求。没有绿卡、没有签证、人从来没到过美国，一样可以在加州持有房产，产权和公民持有的产权是同一种。很多人真正想问的其实不是这个，而是另一件事：制度会不会让这笔交易顺利走完。这是两个问题，而卡住交易的，几乎都是第二个。
第一件要定下来的事是钱怎么付。全现金在流程上最简单，因为完全跳过贷款审核，但它有自己的门槛：资金必须通过可追溯、有文件支撑的路径进入美国的 escrow 账户。Escrow 公司有义务确认过户款的来源。如果汇款账户的持有人和合同上的买方不是同一个人，或者钱分成好几笔从不同人那里汇进来，文件就会卡住，escrow 会一直要求补充说明。在写 offer 之前把汇款路径先安排好，而不是等到签了约再想，是海外买家能做的最有用的一件准备。
如果打算贷款，您要找的是业内说的 foreign national loan（外国身份贷款）。这类贷款是银行自己持有、不卖给房利美的产品，所以规则和常规贷款不一样。首付一般从三成起，利率随市场和方案变化，眼下不一定比常规贷款高，当天的报价以利率页为准。作为交换，银行一般不要求您有美国信用分。它要的是文件：身份证明、首付资金来源证明、以及来自您所在国家的收入或资产证明，通常需要翻译件。有些银行还要求放款前先开好美国银行账户。这里面每一项从海外办都比想象中慢，所以贷款预批要走在最前面，绝对不要等到看中了某一套房才开始。
您还需要一个报税号码：符合条件的申请 Social Security number，不符合条件的用 IRS 的 W-7 表申请 ITIN。签合同本身不需要这个号码，但报租金收入要用、报税要用、将来卖房退预扣税更要用。早点申请不花什么钱，却能把后面的一个瓶颈提前解决掉。
接下来是产权怎么持有。用个人名义最简单、成本最低，如果是一套自家人要住的房子，通常就是正确答案。用 LLC 可以在房产和您其他资产之间加一道责任隔离，所以手上有好几套出租房的投资人常常这么做；但它也带来设立成本、加州每年的 franchise tax、单独的申报义务，有些情况下还会让贷款更难办。两种结构的税务待遇取决于您所在国家和美国的税收协定，这是跨境会计师的问题，不是地产经纪的问题。真正要紧的是：在 escrow 开始之前就决定好。事后改产权持有方式，可能触发房产税重新评估，还要再交一次过户税。
进入合同之后，交易按时间表推进。加州通行的住宅买卖合同设有默认的 contingency（保护条款）期限，买方的验房、估价、贷款条件通常默认十七天，在抢手的市场里这个天数是可以谈的。这段时间里，您要验房、看产权初步报告、有 HOA 的话要读 HOA 文件、确认贷款落实。一旦解除某个 contingency，您的定金就开始承担风险。这正是 contingency 的价值所在，也正是没准备好的买家栽跟头的地方：为了抢房而放弃验房条件，是一个有真实代价的决定，不是走个形式。
Escrow 本身是一个中立第三方，在合同里所有条件都满足之前，替双方保管资金和文件。南加州属于 escrow 州而不是律师州，所以协调过户的是 escrow 专员，不是律师。贷款交易从接受 offer 到产权登记，一般三十到四十五天；全现金大约两到三周，主要取决于产权检索和电汇到账的速度。
海外买家代价最大的两个错误，其实都躲得开。第一个是人先飞到加州看房，才发现外国身份贷款要审好几周，等审完，看中的房子已经卖给别人了。第二个是根据邮件里收到的指示汇款。地产交易的电汇诈骗非常普遍，假邮件做得很像，钱一旦汇出去基本追不回来。每一次汇款前，都要用您自己查到的号码打电话给 escrow 公司核对，绝对不要打邮件里写的那个号码。
最后，行程要安排得合理。想进入 escrow 的时间点往前推大约一个月比较现实：足够办完预批、开好账户、安排好汇款路径，又不至于早到您当初看好的房子早就卖掉了。适合某个家庭的房子不会停在那里等人，提前三四个月开始找，通常都要从头再找一遍。
如果您想弄清楚这些步骤里哪些和您的情况有关，可以直接找 Shirley 聊，中英文都可以，能做什么、不能做什么会跟您讲清楚。
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