91780 · San Gabriel Valley
天普市（Temple City）是 Arcadia 和 San Marino 旁边的「务实之选」：Temple City Unified 单一学区，独立屋为主，价格明显低于两个邻居，是圣盖博谷中部性价比最高的学区城市之一。
目前在售的 31 套住宅里，一半挂牌价落在 $1,050,000 到 $1,594,000 之间；十分之一低于 $985,000，十分之一高于 $2,280,000。中位价 $1,250,000，中位单价每平方英尺 $687，中位挂牌天数 5 天。
| 房型 | 在售 | 四分之一位 | 中位价 | 四分之三位 | 每平方英尺 |
|---|---|---|---|---|---|
| 独立屋 | 25 | $1,080,000 | $1,348,000 | $1,698,000 | $704 |
| 公寓 | 3 | $797,500 | $985,000 | $1,236,900 | $617 |
| 联排 | 3 | $1,022,000 | $1,032,000 | $1,106,000 | $621 |
| 卧室 | 在售 | 中位挂牌价 | 中位面积（平方英尺） |
|---|---|---|---|
| 2 室 | 1 | $610,000 | 988 |
| 3 室 | 14 | $1,115,000 | 1632 |
| 4 室 | 10 | $1,343,400 | 1701 |
| 5 室及以上 | 6 | $1,943,000 | 3333 |
| 价格段 | 在售套数 |
|---|---|
| 80 万以下 | 1 |
| 80–120 万 | 13 |
| 120–180 万 | 12 |
| 180–300 万 | 5 |
| 300 万以上 | 0 |
| 年代 | 在售套数 |
|---|---|
| 1980 年前 | 18 |
| 1980–2005 | 3 |
| 2005 年后 | 10 |
| 中位建成年份 | 1962 |
样本：当前在售住宅 31 套（另有 3 套待过户），统计日期 2026-09-18。以上为 MLS 挂牌价而非成交价，每日更新；房源少于 15 套时四分位数会明显波动。
天普市面积小、街道方正，住宅以 1940–1960 年代建造的独立屋为主，地块多在六千到八千平方英尺，房龄偏老但结构简单。近十年沿 Las Tunas Dr、Rosemead Blvd 和 Temple City Blvd 出现了不少新建联排和拆建的两层独立屋，所以同一街区新旧差价很大。没有 Mello-Roos，多数独立屋没有 HOA，新建联排有 HOA。
这里的加建和后院屋（ADU）很常见，买老房子时要核对加建部分的报建记录；一套「四房」里有一两间是无证加建的情况并不少见。
Temple City Unified School District 覆盖市内绝大部分地址，高中是 Temple City High School。和 Arcadia 类似，Temple City 邮编 91780 有相当一部分属于 LA 县非建制区（尤其北部靠近 Arcadia 一侧和东部），对口可能是 Arcadia Unified 或 El Monte 学区，这既是风险也是机会：有些地址用 Temple City 的价格买到 Arcadia 学区。出价前按地址核对。
位于 I-10、I-210 和 I-605 之间，到洛杉矶市中心约 15 英里，到 LAX 约 30 英里，到尔湾约 38 英里。Las Tunas Dr 是市内商业主街，华人超市、中餐和银行齐全；每年二月的 Camellia Festival（山茶花节）是本地传统。往西十分钟是 San Gabriel 的 Valley Blvd，往北十分钟是 Arcadia 的 Westfield。
想要单一学区、独立屋、但预算够不到 Arcadia 的家庭；打算长期自住并逐步翻新的买家；以及看重 ADU 出租潜力的自住加投资型买家。它也是不少海外买家的第一套房：总价适中、华人配套完整、离 Arcadia 和 San Gabriel 都近。
天普市最常见的三类房子：一是 1950 年代的三房单层老屋，地块六到八千平方英尺，总价最低、翻新空间最大；二是已经翻新或拆建的两层四五房独立屋，价格接近 Arcadia 的入门段；三是近十年新建的联排，适合预算有限、又想住新房的家庭，但要接受 HOA 月费。
预算有限时，天普市最有价值的做法是买老屋自己翻新或加建 ADU，这里地块方正、报建流程相对熟悉，是圣盖博谷 ADU 最活跃的城市之一。预算充足但想省心的买家直接看翻新好的房子。
天普市的买方多是本地置换家庭和第一次买房的华人家庭，对总价敏感。卖老房子时，与其大动干戈翻新，不如把钱花在报建补齐、基础维修和清洁布景上，回报比大翻新高。已有 ADU 或有加建潜力的房子，在挂牌资料里把出租收入和加建可能性写清楚，是这里最能打动买方的卖点。开学前的夏季是学区家庭看房最集中的时候。
天普市的租客以本地华人家庭和 Arcadia 学区外溢的家庭为主，独立屋和 ADU 的出租需求都稳定，租金在圣盖博谷中部属中等偏上。海外业主可以交给我们托管，每月中文报表，详见房屋托管指南。
第一，核对是市界内还是县非建制区，学区随之不同。第二，老房子的加建报建记录要查全。第三，部分街道地势低，历史上有过积水，出价前查 FEMA 洪水图。第四，新建联排 HOA 月费和保险条款要提前看。第五，市内房源少、成交快，中位挂牌天数很短，预批要先做好。
| 到 | 英里 |
|---|---|
| Downtown LA | 15 |
| Irvine | 38 |
| LAX | 30 |
主要高速：I-10 / I-210 / I-605。距离为大致行车里程，时间随时段变化很大。
Temple City Unified School District
高中：Temple City High School
对口学校按具体地址（parcel）划分，市界和邮编都不能代替。出价前请用学区官网的地址查询工具核对；评分请到学区官网或 GreatSchools 按地址查看，我们不写评分数字，因为它每年都会变。
两个城市的实时中位价和四分位区间都在各自城市页上，按 MLS 每天更新。一般而言，同样户型的独立屋，Temple City 明显低于 Arcadia，差距主要来自学区口碑和地块大小。
Temple City Unified School District，高中是 Temple City High School。但 91780 邮编内有不少县非建制区地址对口 Arcadia Unified 或 El Monte 学区，出价前必须按地址核对。
老独立屋加 ADU 的组合在这里比较常见，适合自住加部分出租。纯投资的回报率要按具体房源算，我们可以按地址做租金分析。
文字内容更新于 2026-09-02；数据每日更新。
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