| 项目 | 事实（截至 2026 年 9 月） |
|---|---|
| 要交的税 | 联邦资本利得、加州所得税，出租房另加折旧补回 |
| 自住房豁免 | 单身 250,000 美元，夫妻联合 500,000 美元 |
| 资格 | 卖房前五年内，拥有满两年且自住满两年 |
| 使用频率 | 两年内只能用一次 |
| 2026 联邦长期税率（单身） | 0% 到 49,450；15% 到 545,500；20% 以上 |
| 2026 联邦长期税率（夫妻） | 0% 到 98,900；15% 到 613,700；20% 以上 |
| 净投资收入税 | 3.8%，MAGI 单身 200,000、夫妻 250,000 以上 |
| 加州 | 没有单独的资本利得税率，并入州所得税，最高 13.3% |
| 出租房折旧补回 | 最高 25% |
| 加州对卖家的预扣 | 成交价的 3.33%，符合条件可填表豁免 |
| 外国卖家（FIRPTA） | 一般为成交价的 15% |
分三层看。第一层是联邦资本利得税，交的是利润不是成交价。第二层是加州：加州没有单独的资本利得税率，利润并入你当年的州所得税，最高 13.3%。第三层只有出租房才有，就是持有期间抵扣过的折旧要补回来。另外还有两笔不是税但会先从你钱里扣走的：加州对卖家预扣成交价的 3.33%，外国卖家还有联邦的 FIRPTA 预扣。预扣不等于税，报税后多扣的会退。
利润等于成交价，减去调整后的成本基数，再减去卖房的费用。调整后的成本基数是买入价，加上买入时的过户费用，加上这些年做过的资本性改良（换屋顶、加房间、重做厨房这类，日常维修不算）。卖房费用包括佣金、过户费、产权保险、转让税这些。很多人只算成交价减买入价，结果把利润算大了，白白多交税。装修的收据留着，这是实打实省钱的事。
单身 250,000 美元，夫妻联合报税 500,000 美元。条件是卖房前五年里，拥有这套房满两年，并且自己住满两年。这两个两年不必是同一段时间，也不必连续。限制是两年内只能用一次。举个例子：夫妻 2018 年用 900,000 美元买的自住房，2026 年 1,400,000 美元卖出，扣掉约 60,000 美元买卖费用后利润 440,000 美元，低于 500,000 美元，联邦和加州都不用交。这也是很多家庭卖房前先搬回去住满两年的原因。
看持有时间。持有超过一年按长期税率，2026 年单身是应税收入 49,450 美元以内 0%、到 545,500 美元 15%、再往上 20%；夫妻联合报税分别是 98,900 美元和 613,700 美元。持有不到一年按普通所得税率，最高 37%，这是短期持有最大的代价。高收入的另有 3.8% 的净投资收入税，门槛是 MAGI 单身 200,000 美元、夫妻 250,000 美元。注意这个门槛是写死在法条里的，不随通胀调整，所以年年都有更多人被它覆盖到。
加州没有单独的资本利得税率，利润直接并进你当年的州所得税，按累进税率算，最高 13.3%。所以一笔大额卖房利润，联邦 20% 加 3.8%，再加州最高 13.3%，合起来可能超过三分之一。这个要在决定卖之前就算清楚，不是等报税时才发现。
两个地方。第一，出租房没有 250,000 或 500,000 的豁免。第二，持有期间每年抵扣过的折旧，卖的时候要按最高 25% 的税率补回来，这一部分和你的收入高低无关。所以一套出租多年的房子，就算账面利润不大，补回的折旧也可能是一笔不小的税。
可以，前提是卖掉的和买进的都是投资性房产，自住房不行。两个时间点必须卡住：卖出后 45 天内书面指定替换房产，180 天内完成购买，两个都是硬性期限，没有通融。而且资金必须由合格中介保管，你自己碰过钱就作废了。1031 是延后，不是免除，将来卖掉替换房产时税会一起算。
卖家是非美国税务居民时，买家依法要从成交价里预扣一部分交给国税局，一般是 15%。注意扣的是成交价，不是利润，所以哪怕是亏本卖，也会先被扣走。两个降低的情形：成交价不超过 1,000,000 美元且买家会自住，可降到 10%；不超过 300,000 美元且买家会自住，可以免扣。也可以在过户前向国税局申请预扣减免证明。这个流程我们处理过：过户时按 8288 表把预扣款交上去，第二年报税时把多扣的申请退回，前后大约一年。钱不会丢，但要提前算进你的资金安排里。
对，加州对所有卖家都有成交价 3.33% 的州预扣。自住房、亏本出售等情况可以填表豁免，但要主动填，不填就直接扣。很多卖家是在过户结算单上才第一次看到这一笔，然后才开始问。提前处理就不会。
把这些放在一起才是真实答案：成交价，减去还没还完的贷款，减去经纪佣金，减去过户费用（过户公司费、产权保险、转让税，通常是成交价的 1% 到 2%），再减去加州 3.33% 的预扣（没豁免的话）和外国卖家的 FIRPTA 预扣。税是第二年报税时才结清的，和过户当天到手的钱是两回事，很多人把这两件事混在一起算，才会觉得对不上。想知道你那套房的具体数字，把地址发给我们，做一份净收益测算，不收费。
Shirley Tang 团队（雪梨汤）· 888 Realty · DRE #01845722
19811 Colima Rd. #230, Walnut, CA 91789 · (626) 202-9573 · shirleytangrealtor@gmail.com
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本文为一般性说明，不构成法律或税务意见。税法和加州的规则都在变，每个家庭的情况也不一样，具体操作前请咨询持牌会计师或律师。文中联邦数字出自美国国税局 2026 年度的规定，加州房产税规则出自加州平税局的公开资料，Proposition 19 的上限出自加州平税局的说明。