| 项目 | 事实（截至 2026 年 9 月） |
|---|---|
| 基本税率 | 计税基数的 1%（加州宪法 XIII A 条） |
| 实际总税率 | 通常 1.1% 到 1.3%，看当地债券和特别评估 |
| 计税基数怎么定 | 买入价。所有权变更或新建完工时重设 |
| 每年最多涨 | 2% |
| 自住房减免 | 计税基数减 7,000 美元 |
| 第一期 | 11 月 1 日到期，12 月 10 日后算逾期 |
| 第二期 | 2 月 1 日到期，4 月 10 日后算逾期 |
| 逾期罚款 | 一般为该期税款的 10%，另可能加收费用 |
| 买房当年 | 另有一张补充税单 |
| 父母过户给子女（Prop 19） | 上限为原基数加 1,044,586 美元 |
| 能否抵联邦税（SALT） | 2026 年上限约 40,400 美元，收入高的递减 |
三部分加起来。第一部分是计税基数的 1%，这是加州宪法 XIII A 条定下的基本税率。第二部分是当地选民批准的债券，学区建教学楼、市里修设施都可能发债，摊到每一户的房产税里。第三部分是特别评估，比如照明、垃圾、下水，有的还有 Mello-Roos。所以账单上的实际比例一般不是 1%，而是 1.1% 到 1.3%。同一个县不同城市差别不小，买之前看具体这套房的税单比看平均数有用。
计税基数就是你买这套房的价格。发生所有权变更或者新建完工时重设一次，之后就和市价脱钩了。这是 Prop 13 的核心：你隔壁那套房今天卖 200 万，你 2005 年 60 万买的，他按 200 万交，你还是按 60 万往上涨了二十年的数字交。同一条街，同样大的房子，税单可能差三倍，这在加州完全正常。
最多 2%。这是硬上限，就算房价一年涨了 30%，计税基数也只能涨 2%。反过来，房价跌的时候基数不会自动跟着跌，要自己去申请，见下面那条。
那是补充税单。房子过户时计税基数从上一手的数字换成你的买入价，两者的差额要从过户那天补到本财政年度结束，这一段就单独开一张账单寄给你。这张单子不走贷款的代管账户（impound），是直接寄给业主的，很多新买家以为是重复收费就先放着，结果逾期被罚。买房当年看到额外的税单不要慌，但也不要不管。
Mello-Roos 是特定社区为了修学校、道路、公园这些基础设施成立的特别税区，费用摊给区内的业主，和房子本身的价值没关系。多见于新开发的社区。期限通常是二十到四十年，到期就没有了。同一个城市，有 Mello-Roos 和没有的，每年可能差几千美元。看房的时候要专门问清楚有没有、还有多少年、每年多少钱，这笔钱是要算进你每月支出的。
分两期。第一期 11 月 1 日到期，12 月 10 日之后算逾期；第二期 2 月 1 日到期，4 月 10 日之后算逾期。记法很简单：没有 N 月 1 日交，D 月 10 日罚，没有 F 月 1 日交，A 月 10 日罚。逾期罚款一般是该期税款的 10%，还可能加收其他费用。有贷款的话，多数人的房产税是从每月月供里的代管账户代缴的，但补充税单通常不在里面，要自己交。
最常见的是自住房减免：自己住的主要住所，可以把计税基数减去 7,000 美元，每年省下来的钱不多，但只要填一次表，长期有效。买房后会收到申请表，填了寄回去就行，很多人扔掉了。另外还有老人、盲人、残障人士以及退伍军人的减免，条件各不相同，符合的要主动申请，县估价官办公室不会替你办。
可以。当一套房的市价低于它的计税基数时，可以向县估价官申请按较低的市价临时评估，这个叫跌价复核（Proposition 8）。要注意两点：一是这是临时的，市价回升后评估值会跟着回升，最高回到原来的计税基数加上每年 2% 的累计；二是要自己申请，有申请期限，一般在每年的某个时间段内。2008 年之后加州有大量房子走过这个流程，是正常操作，不是什么特殊待遇。
可以，但有上限，而且这个上限刚改过。房产税和州所得税合在一起算，叫 SALT 扣除。2026 年的上限大约是 40,400 美元，比以前的 10,000 美元高了很多；但收入超过 50 万美元以后会逐步递减，最低降回 10,000 美元；而且这个提高是临时的，按现行法律 2030 年会回到 10,000 美元且不再看收入。另外只有列举扣除才用得上，走标准扣除的用不到。具体到你自己能抵多少，问你的会计师。
2021 年 2 月 16 日 Proposition 19 生效之后规则收紧了：只有自住房和家庭农场可以，孩子接手后必须自己住，而且要在过户后一年内申请自住房减免；就算符合条件，也只排除到原计税基数加 1,044,586 美元为止，超出部分照样加进计税基数。以前那种「其他房产也能一起排除」的做法已经取消了。这件事要提前规划，详见我们那篇讲夫妻和子女过户的指南。
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本文为一般性说明，不构成法律或税务意见。税法和加州的规则都在变，每个家庭的情况也不一样，具体操作前请咨询持牌会计师或律师。文中联邦数字出自美国国税局 2026 年度的规定，加州房产税规则出自加州平税局的公开资料，Proposition 19 的上限出自加州平税局的说明。