| 项目 | 事实（截至 2026 年 9 月 17 日） |
|---|---|
| 买房的身份要求 | 无。护照即可 |
| 贷款申请人 | 夫妻任一方，一人申请，不能两人联名 |
| 用有绿卡一方申请 | 与美国本地买家同样的贷款方案 |
| 用无身份一方申请 | 外国身份方案，最低首付 30% |
| 房产证（title） | 可以写两个人，不影响贷款 |
| 夫妻之间过户 | 不触发房产税重新评估（加州税法第 63 条） |
| 赠与非美国公民配偶（2026） | 年度额度 194,000 美元 |
| 赠与其他人（2026） | 每人每年 19,000 美元 |
| 父母过户给子女（Prop 19） | 自住房，上限为原计税基数加 1,044,586 美元 |
能。美国法律对买房没有身份要求，没有绿卡、没有签证、人从来没来过美国，都可以在美国持有房产。卡住人的从来不是身份本身，是资料和流程怎么走。你搜到的大部分文章讲的是「两个人都没有身份」，那是另一种情况。一方有绿卡、一方没有，走法不一样，而且往往比两个人都没身份轻松得多。
能。我们团队做这类贷款的做法是：夫妻任何一方都可以当申请人，但不能两个人同时联名申请，一个人申请就够了。所以你要做的第一个决定不是「能不能贷」，而是「用谁的名义贷」。哪一条更划算，看两个人的收入在哪里、税表在哪里报、信用记录在哪一边。有绿卡那一方的收入和信用都在美国，通常走他的名义最省事；家庭主要收入和报税都在国内，反而走外国身份那条路更好办。
没有区别。绿卡持有人在贷款上就是美国买家，首付、利率、审批标准走的都是一样的方案。
走的是外国身份方案，最低首付 30%，材料清单和本地买家不一样。首付确实比本地买家高，这是这条路的代价。但利率这件事和很多人的印象相反：外国身份贷款的利率现在已经和常规贷款很接近，有时候还更低。所以「没身份就一定贷得又贵又难」这个前提，先不要默认：贵的是首付，不一定是利率。具体数字和当天的报价见本页上方的代表性示例。
可以写两个人，不影响贷款。贷款和产权是两件事。很多人担心「贷款是我一个人的，房子是不是就只算我一个人的」，不是这样。
如果也上了产权，不需要。需要签那类文件的，恰恰是不上产权的情况。加州是共同财产州，配偶的权益在产权上怎么安排是可以选的，不是被贷款决定的。
可以，而且在加州这件事的成本比很多人以为的低。加州税法第 63 条写得很明确：夫妻之间的转让不算「所有权变更」，加名字、减名字、放进信托、一方过世、离婚分割都在里面。也就是说房产税的计税基数保持原样，不会因为加了个名字就按现在的市价重算。联邦赠与税那边有一个很多人不知道、而且正好卡在这种情况上的点：配偶之间的「无限婚姻扣除」只对美国公民配偶适用，绿卡不算公民。收到赠与的一方不是美国公民时，2026 年的年度上限是 194,000 美元，超过要报赠与税表；给非配偶的人则是每人每年 19,000 美元。要说清楚的是，超过额度不等于要交税：超出部分是报一张 709 表，从终身免税额里扣，2026 年的终身免税额是每人 15,000,000 美元，绝大多数家庭一辈子用不完。要紧的是别忘了报。
可以，房子登记在孩子名下是可以的。但如果打算「先写自己名字、将来再过户给孩子」，加州 2021 年 2 月 16 日起的 Proposition 19 改了规则，和以前不一样了，见下一条。
可以，用赠与的钱付首付很常见。父母给孩子、配偶给配偶都可以。要准备的是赠与信和资金来源的证明：钱从哪个账户来、怎么进到买家账户，要能说清楚。
Proposition 19 之后规则收紧了，四点要记住：第一，只有自住房和家庭农场能申请不重新评估，以前那种「其他房产也能排除」的做法已经取消；第二，孩子接手以后必须自己住，并在过户后一年内申请自住房税务减免；第三，就算符合条件，也只排除到原计税基数加 1,044,586 美元为止，这个数字每两年调一次，超出部分要加进计税基数；第四，申请表 BOE-19-P 要在过户后三年内、或者卖给第三方之前递交，哪个早算哪个。翻成人话：以前把房子留给孩子、房产税跟着一起留下来是很顺的一件事，现在孩子得真的搬进去住，价差太大的部分还是会被重算。这件事值得提前规划。
都可以。F1 留学生可以买房、可以贷款；H1B 走的是和本地买家一样的方案；只有旅游签证、人在国内，也可以买、可以贷；只有 ITIN、没有社会安全号，同样可以贷款。完全没有美国信用记录也有方案，一般有一个 FICO 分数就够了，没有分数我们也能做。
Shirley Tang 团队（雪梨汤）· 888 Realty · DRE #01845722
19811 Colima Rd. #230, Walnut, CA 91789 · (626) 202-9573 · shirleytangrealtor@gmail.com
把两个人的身份、收入在哪里、想买的价位说一下，我们把两条路各自的数字算出来给你看。不收费，看完你自己判断。发短信到 (626) 202-9573（短信优先）、打电话，或者加微信。
本文为一般性说明，不构成法律、税务或贷款承诺。移民身份、贷款方案和税务规则都在变，每个家庭的情况也不一样，具体操作前请咨询持牌会计师或律师。文中加州房产税规则出自加州税法第 63 条与加州平税局关于 Proposition 19 的说明，联邦赠与税数字出自美国国税局 2026 年度通胀调整公告。贷款由 Michael Fu 办理，NMLS #919057，Treasure Mortgage，NMLS #1242102。平等住房机会。