房子卖不掉又还不上贷款时，业主还有哪些选项
· Distressed & Risk
房屋销售受阻、贷款无力偿还时，业主除了被银行收回房产外，还有其他合法途径可选。了解你的选择。
如果你在南加州拥有房产，但卖不掉，同时抵押贷款也还不起，你并不孤独，也并非没有办法。很多新移民和海外买家初期资本充足，但突然失业、医疗危机或租赁收入中断，短短几个月就可能把一笔好投资变成包袱。美国房地产和贷款系统提供了多条合法途径，每条路都有不同的法律、财务和信用后果。提前了解这些选项至关重要；一旦察觉到问题，立即采取行动会让你掌握局面。
第一个也是最直接的选项是短售（short sale）。短售是指以低于贷款余额的价格出售房产，银行同意接受较低的售款并免除差额。这不是投降，而是协商交易。你需要聘请有短售经验的房地产经纪人，上市出售房产，征集买家报价，然后将最好的报价提交给银行批准。银行没有义务批准，但如果市场疲软或你的财务困境属实，批准的可能性就会增大。整个过程通常需要数个月，因为银行必须审查你的财务状况、评估房产并批准出售。短售会影响你的信用，通常信用分数会下降，但与止赎相比伤害较小，大多数贷方在日后评估你的新信用申请时对短售的态度会更友善。
贷款修改（loan modification）是第二个重要选项，经常被忽视。如果你经历了有文件证明的财务困难，失业、离婚、医疗紧急情况或收入大幅下降，你目前的贷方可能愿意修改贷款条款，而不是进行止赎。修改可能包括将贷款期限从30年延长到40年、降低利率，甚至将逾期付款资本化回贷款余额。月供会大幅下降。举个例子，假设你欠贷方60万美元，30年期贷款利率为6%，月供约为3600美元。如果贷方将期限延长到40年并将利率降低到5%，你的新月供可能降至约3200美元，这是实质性的缓解。要申请贷款修改，你需要联系贷方的损失缓解部门，写一份困难说明信，并提交展示你当前收入和支出的财务文件。这个过程可能需要两到四个月，批准并无保证，但不需要出售房产，如果你希望保留房产，可以留在其中。
代理契约止赎（deed in lieu of foreclosure）是第三条路径。在这种安排下，你自愿将契约转让给贷方，贷方同意不进行正式的止赎程序。你离开房产，房产不再属于你，但你避免了漫长的公开止赎过程。贷方必须批准这种安排，你通常必须证明自己处于负产权状态（欠款多于房产价值），并已用尽其他选项。代理契约止赎对信用的影响与短售类似，但速度更快，也不会在公开记录上留下止赎判决。有一个关键警告：有些贷方保留追偿不足款项的权利，即他们最终出售房产的价格与你所欠金额之间的差额，所以在签署任何文件前，你必须了解条款。
止赎本身是最后的手段，重要的是要清楚地理解它，因为沉默往往意味着它会默认发生。如果你停止付款且不采取上述任何选项，贷方最终会提交违约通知书，然后是出售通知书，房产将在公开拍卖中出售。加州在大多数情况下是非司法止赎州，这意味着这个过程不需要法院命令；贷方可以行政方式进行。一旦出售最终确定，你失去所有所有权和产权。止赎在你的信用报告上保留七年，会严重困难取得新融资、租住公寓或获得某些就业机会。加州的反不足款保护在大多数购房贷款情况下很少有不足款判决，州有反不足款保护，但你应该咨询房地产律师来确认你的具体情况。
在选择任何路径前，请咨询房地产律师和财务顾问或HUD认可的住房顾问。律师可以审查你的贷款文件，解释加州法律下的权利，并帮助你与贷方谈判。住房顾问，通过HUD免费获得，可以对你的财务状况建模，帮助你理解每个选项的长期信用和税务后果。一个经常被忽视的问题是税务责任：如果贷方通过短售或修改免除债务，被免除的金额可能被美国国税局视为应税收入，尽管对主要住宅存在多项豁免。你的税务顾问必须在你承诺某条路径前评估这一点。时间对你有利；一旦你怀疑无法付款，就立即与贷方和顾问联系。贷方对主动沟通并显示真诚解决问题努力的借款人愿意合作得多。
这种情况在情感上的负担是真实的，尤其是对于那些怀着对所有权和稳定性特定愿景来到美国的海外买家和移民。重要的是要记住，这种情况，无法出售的房产和无力偿还的抵押贷款，是一个有已知解决方案的财务问题，而不是个人失败。每个选项都有权衡，但每个选项都存在。你的信用会恢复，新机会会出现，你现在做出的决定应该是让你以最少长期伤害和最大自主性向前推进的那个。如果你在洛杉矶县、橙县、圣盖博谷、内陆帝国或河滨县面临这种情况，请联系Shirley888 Realty。我们可以将你与合适的专业人士联系起来，用清晰的语言解释你的选项，并帮助你采取后续步骤。