美国房贷利率怎么定的：影响你的利率的七个因素和多家比价的方法
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房贷利率不是某家银行随意定的。理解七个影响因素和正确的比价方法，可以为你节省数万美元。
大多数人以为他们的银行或贷款方决定房贷利率。这是错误的。你的贷款方引用的利率是基于他们在二级市场（secondary market）为该贷款支付的价格，就像汽车经销商根据他们在拍卖会上支付的价格来报价一样。你获得的利率取决于七个具体因素，其中大部分因素你可以控制。理解这个机制意味着你可以避免不必要地锁定，并获得真正的选择权。
第一个因素是债券市场，这是你无法控制的。抵押贷款支持证券（MBS）是打包出售给投资者的一束抵押贷款，在二级市场全天交易。当投资者要求更高的收益率时（通常是因为美国国债利率上升或经济衰退担忧缓解），投资者为这些债券支付的价格下降，贷款方随之提高向新借款人提供的利率。反向情况也成立：当投资者感到紧张时，他们购买MBS，价格上升，贷款方降低利率。贷款方无法提供低于他们在市场上出售你的贷款价格的利率。这就是为什么即使你什么都没有做，你的利率也可能在一夜之间改变。你无法控制这个因素，但你可以控制锁定（lock）的时机，即你指示贷款方在指定天数内冻结你的利率的时刻（通常是30–60天，有时长达120天）。在利率飙升前锁定可以保护你；太早锁定意味着你错过了下降的机会。许多借款人因恐惧而立即锁定，然后看着利率持续下降数周。其他人拖延，市场跳升，他们失去了机会。在同一天从多家贷款方获取实时报价，并询问每个利率报价的有效期（通常在3–7天后过期），让你可以在不承诺的情况下看到范围。
第二个因素是贷款类型和期限。30年期固定抵押贷款对于贷款方来说比15年期固定抵押贷款承担更多利率风险，因为利率可能下降且借款人可能进行再融资。贷款方将这种风险定价进去，因此在同一天提供的30年期利率通常高于15年期利率。可调整利率抵押贷款（ARM），从低利率开始但在一段时间后重置，承担不同的风险，通常在初期报价较低。巨额贷款（超过常规贷款限额，在南加州大多数地区通常为766,200美元）在二级市场上的买家较少，因此贷款方通常要求更高的利率。如果你符合常规贷款条件，FHA贷款通常报价较高，因为该贷款带有抵押贷款保险并有更严格的承保规则。贷款类型是你的选择，它直接影响你的利率报价。
第三个因素是你的信用评分，这是你在申请前可以控制的。贷款方通常按等级定价。信用评分为620–639的借款人可能看到比740+借款人高0.5–1.0%的利率。这种差异在30年内会复合：假设一笔600,000美元的贷款，利率为7.0%，月本息支付约为3,990美元，而相同贷款在6.0%的利率下，月本息支付约为3,598美元，月差异大约392美元，或总支付额约141,120美元。一个典型的利率上升1.5个百分点（在较低和较高信用等级之间常见），在30年内可能会增加数万美元的总成本。贷款方在预先审查（prequalification）期间拉取你的信用，在正式申请期间也会再次拉取，如果你在两次拉取之间错过了一笔付款或用尽了一张信用卡，你的评分下降，你的利率上升，有时是在你已经承诺购买价格之后。这就是为什么改善信用和偿还循环债务的最佳时间是在你开始找房前。
第四个因素是你的首付和贷款价值比（LTV）。20%首付（80% LTV）通常获得比10%首付（90% LTV）更低的利率，而10%首付获得比5%首付（95% LTV）更低的利率。贷款方通过收取更高的利率来为较高LTV贷款的额外风险定价，如果需要的话还要加上私人抵押贷款保险（PMI）。对于外国国籍或非永久居民，首付通常从30%开始，可能会更高，这通常会改善利率。这是许多借款人没有优化的一个因素：他们假设必须支付20%首付，没有意识到略微增加首付可以降低利率，足以在贷款期限内节省数万美元。计算盈亏平衡点：额外首付是对更低利率的投资。如果你能承受额外5%首付，在承诺前以两种方式获取报价。
第五个因素是你的债务收入比（DTI）。贷款方通常希望看到住房支出（你的抵押贷款支付加上财产税、保险和HOA）不超过你总月收入的28–31%，总债务（住房加上所有其他支付，汽车贷款、信用卡、学生贷款、个人贷款）通常不超过收入的36–43%。较高的DTI不一定会导致你的申请被否决，但贷款方将额外风险定价到你的利率中。如果你携带大量学生贷款或汽车支付，与信用评分相同但债务较低的申请人相比，你可能会看到0.25–0.5%的利率上升。这是另一个你在申请前可以改进的因素：偿还信用卡、偿还汽车贷款，或延迟购买直到收入相对于债务增长。在你处于托管期间不要开设新的信用额度或承担新债务，因为贷款方在最终核实就业和资产时会重新检查这个，这发生在关闭前几天。
第六个因素是你的就业历史和收入文件。一个在同一雇主处有两年稳定收入的W-2员工通常符合最佳利率条件。自雇借款人、最近工作变动的借款人以及那些拥有佣金或奖金收入的人面临更多审查。贷款方通常希望看到自雇收入两年的税务申报表，他们平均最后两年的收入而不是仅使用最近一年。如果你的收入不规律或你最近更换了工作，你可能会看到利率上升或需要提供更多文件的要求。这就是为什么时机很重要：如果你在考虑离职，先关闭抵押贷款。如果奖金或佣金应在关闭前支付，确保你的贷款方在你的锁定期结束前将其记录在文件中，因为在锁定后发现的新收入可能会触发重新承保延迟或利率重新报价。
第七个因素是你选择的折扣积分（discount points）或贷款方抵免。积分是在关闭时支付的预付费用，以永久性地降低利率。一个积分通常成本是贷款额的1%，根据市场条件和贷款类型，利率下降约0.25–0.375%。假设一笔600,000美元的贷款：一个积分花费6,000美元，可能会将你的利率从6.5%降至6.25%。这是一个盈亏平衡的决定：如果你在家中待的时间足够长，月度节省会偿还预付费用。或者，贷款方可能会在你接受更高利率时提供抵免（负积分），如果你缺少关闭成本现金，这很有用。这种权衡完全取决于你，根据你愿意花费的金额，可以改变你的有效利率0.5–1.0%。
现在，如何在贷款方之间正确比较。向三到五家贷款方请求贷款估算表（Loan Estimate, LE），这是联邦法律要求的标准化表格，披露所有条款、利率和费用。从所有贷款方请求相同的贷款类型、首付和锁定期，这样你比较的是相同的东西。不要将来自贷款方A的30年期固定报价与来自贷款方B的15年期报价进行比较。查看APR（年百分比率）以及利率：APR包括利率加费用，所以这是一个真实成本比较。然而，如果你计划在5–7年内再融资，如果利率更低且关闭成本更低，较高的APR可能是可接受的，因为你在再融资前不会收回更高的预付成本。询问每个贷款方他们的锁定期是多少（通常30–60天），以及如果在处理期间利率显著上升，利率是否可能改变。在申请后的1–3个工作日内获取贷款估算表，并设置最后期限，通常3–7天，来比较和决定。
一个常见的错误是因为恐惧而太早锁定，然后看着利率下降并感觉你做了错误的选择。另一个是假设只基于利率的一个贷款方更便宜，而没有考虑关闭成本。同一贷款的最低和最高贷款估算表之间的差异可以是利率的0.5–1.0%加上数百或数千美元的费用。第三个错误是没有询问如果市场大幅波动，贷款方是否会在承保过程中重新报价你的利率。有些贷款方在锁定后保持利率不变；其他人如果利率显著下降会重新报价，这实际上是一个好处。贷款估算表在书面形式中告诉你这一点：检查第5部分，其中披露你的锁定期和任何条件。
你的利率不是武断的或不公平的，它反映了贷款方根据二级市场、你的资料和你的贷款结构定价的真实风险。理解这七个因素意味着你可以识别哪些因素你有控制权，哪些因素独立移动。这就是为什么多家比价有效：每个贷款方对风险的定价略有不同，你的工作是找到其定价有利于你的特定情况的贷款方。如果你是第一次购房者或对美国不熟悉，在你对房产出价前从多家贷款方获取贷款估算表是你将花费的最有价值的几小时投资。它准确告诉你能负担多少，并让你处于从力量而不是绝望的位置进行谈判。如有任何问题，欢迎联系Shirley。