安纳罕岗库存上升挂牌价按兵不动，买家出价策略需要调整
· City Deep Dive
更多房源涌入市场，卖家却不肯降价。这个变化对你的议价能力和时机选择意味着什么。
安纳罕岗是橙县一个无建制社区，吸引了来自整个地区的买家，尤其是那些寻求郊区空间、优质学校和往返于橙县及内陆帝国就业中心便利通勤的移民家庭。如果你是美国房地产市场的新手，有必要理解"库存上升"和"挂牌价保持稳定"这两个现象同时出现到底向你的议价能力传递了什么信号。
库存是指任何给定时刻市场上正在挂牌出售的房屋数量。库存上升意味着更多卖家决定挂牌，这通常会给买家更多的选择余地，理论上也会给你更多的议价空间。挂牌价是卖家的代理经纪人在MLS（房源多重上市系统，这是该地区所有房地产经纪人都能访问的共享数据库）上标出的要价。当库存增加时挂牌价保持稳定，这表明卖家仍然对自己的定价充满信心，即使他们面临来自其他房源的竞争。这是一个细微的市场信号：既不是"买家市场"（库存非常高、价格下跌），也不是紧张的"卖家市场"（库存低、价格上升）。你正处于一个过渡区域。
要理解这对你的出价策略意味着什么，你需要区分挂牌价和最终成交价。在许多加州市场上，尤其是在安纳罕岗这样的橙县郊区，一套房子可能以某个价格挂牌，但经过协商后最终以略低的价格成交。卖家在更多房源进入市场时仍然保持挂牌价稳定这一事实表明他们仍然对自己的估价有信心，但竞争房源的可用性意味着作为买家的你有议价砍价的筹码。这不同于那种每一个新挂牌的房源都立即被抢购至高于要价的市场。在这样的市场里，你的经纪人可以指出可比房屋和新挂牌房源来为你的较低出价提供理由。
对于在安纳罕岗购房的国际买家或外国籍买家来说，库存上升、价格保持稳定的环境实际上是有利的。外国籍买家通常会拿出占购价至少百分之三十的首付款，这是一个强有力的谈判筹码，因为即使在市场不那么紧张的情况下，由现金支持的出价对卖家也很有吸引力。如果你是一名没有美国信用历史、社会安全号码或ITIN的外国籍人士，你仍然可以通过基于护照的贷款计划为购买的剩余百分之七十融资；无需美国信用、SSN或ITIN。这种融资灵活性加上你能从挂牌价议价砍价的市场环境，意味着你的位置非常有利。你应该在开始搜索时尽早与贷款官员合作以获得预批准信，因为在市场变化的时期，那些代表最佳价值的房屋会被迅速抢购。
在这种环境下，时机很重要。作为一个新买家或不熟悉美国市场如何运动的人，你可能会想当然地认为应该等待价格进一步下跌；毕竟库存在上升，下个月价格不会更低吗？等待的风险在于市场可能会突然转变。几周内以目前价格水平进行的快速销售可能会吸收那些新挂牌的库存，信心可能会迅速回归。而且，如果你等待而价格最终确实走软了，你可能会发现利率已经变动，这会改变你的月付款额，即使购买价格下降了。更好的问题不是"价格会进一步下跌吗？"而是"现在有没有一套房子以我能从其要价砍下来的价格、同时符合我家庭需求的房源？"
要看到安纳罕岗目前在售房源的确切价格分布，并浏览符合你预算的房屋，请访问 tuhaousa.com/zh/city/anaheim-hills。该页面上的分布表显示房源如何按价格点聚集，这有助于你既识别出最活跃的价格范围，也能识别出竞争可能较少的价格范围。这是原始数据，应该指导你的搜索和出价时机。
加州的成交费用（关闭成本）通常占购买价格的百分之二到百分之五，具体取决于贷款类型、产权公司和当地转让税。对于外国籍买家来说，有融资的过户通常从要约接受到完成交割需要约三十到四十五天，因此如果你要协调国际搬迁，应该提前计划。如果你全额支付或支付百分之三十首付并融资其余部分，现在就开始与贷款官员进行对话，这样一旦你找到值得出价的房产，你的批准就准备好了。安纳罕岗目前的市场条件对你有利，但前提是你要主动出击、及时行动。Shirley Tang和她的团队随时准备为你讲解融资格局和适合安纳罕岗当前条件的议价策略。
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