产权报告里最容易被忽略的五大风险，为什么现在更要注意
· Deal Mechanics
产权缺陷若发现太晚会毁掉交割。这是美国房产新买家成交前必须核实的五项内容。
当你下单查看产权报告时，通常是在合同生效后由过户公司（escrow officer）办理，你不仅仅是在验证卖家拥有这所房子。你是在发现产权留置权（liens）、地役权（easements）、未缴税款、地界纠纷和拖欠HOA费用，这些可能会花费你数万美元，甚至导致交易无法完成。然而许多第一次买房的人，特别是初来美国的新移民，通常只看一遍产权报告就算了。这种做法代价高昂。产权报告是法律文件，读起来像是房产各种债务和限制的家谱。如果你不知道该看什么，就会错过那些本应促使你重新谈判、要求卖家退款或直接放弃交易的问题。
最容易被忽略的第一项是债权人针对现任业主的判决留置权（judgment liens），不是因为房产本身，而是因为业主欠信用卡债、医疗债或诉讼赔偿。这些留置权在加州会自动附着于房产，必须在成交前清偿，否则你的贷款方不会放贷，你拿不到钥匙。产权报告会列出这些留置权，但许多买家看到金额后会假设卖家会付款（地产经纪人也常常说"这是卖家的问题"）。错了。如果卖家无法或不愿付款，交易就无法成交。你会被迫放弃，你的诚意金会陷入纠纷，你已经浪费了几个月时间。过户公司最终会发现这个问题，但到那时你可能已经通知了租房东、放弃了其他房产，或者做好了搬家计划。当产权报告一到达时，立即让你的房产经纪人指出任何判决留置权，并在进一步承诺之前协商卖家退款或清偿方案。
第二个陷阱是未缴的房产税和特别评估（special assessments）。加州房产税按年评估值（基础税率是评估值的1%，有效税率通常在1.1%-1.25%之间，具体取决于房产和郡县），如果现任业主没有缴纳，你会继承这笔债务。更隐蔽的是Mello-Roos评估、防火评估和水务区债券，这些特殊征税会在你的房产税账单上显示为单独的项目，每月可能增加数百美元。这些信息会在产权报告和单独的初步报告中披露，但许多买家，特别是那些习惯于在自己国家固定住房成本的人，没有意识到他们每年都会被征收这些费用，无法上诉或逃脱。产权报告会显示税款是否已缴清；如果没有，过户公司通常会从你的首付中扣留足够的钱来支付它们，这会减少你成交时的现金。向郡县税务评估员办公室索要初步房产税估算表，看清你每年要缴的完整税额。
第三个危险信号是HOA留置权和拖欠的HOA费用。如果房产在业主协会（HOA）管辖范围内，而现任业主甚至只拖欠一个月的会费，HOA就有权对该房产设置留置权，且其优先级高于你的抵押贷款。产权公司会搜索HOA留置权，但你还必须直接向HOA索要"HOA demand letter"（HOA需求信），其中列出所有未缴费用、罚款、特别评估和任何违规情况。有些HOA每月收费数百美元，有些对屋顶翻新或停车场维修收取五位数特别评估，有些因未经批准的油漆颜色或宠物违规而罚款。产权报告并不总是能反映罚款或未来评估，只显示未缴会费的留置权。如果你在有HOA的社区购买房产（在橙县和内陆帝国很常见），一定要在检验期结束前获得HOA需求信，并将完整的年度HOA成本纳入你的负担能力计算。许多买家在成交后才发现每月HOA费用为$500，到那时已经为时过晚，无法反悔。
第四项是检查房产上或跨越房产的地役权和侵占情况。地役权是授予他人（公用事业公司、城市、邻居或灌溉区）使用你地产一部分进行特定目的的法律权利。常见的地役权包括电气、燃气、供水和污水线路的公用事业地役权，用于风暴水管理的排水地役权，以及给予邻居跨越你房产的通行权的进出地役权。这些通常是无害的，但它们限制了你在那些地块上可以建造、种植或修改的内容。侵占是指邻居的建筑物（栅栏、车道或建筑）物理上越过边界进入你的房产。产权报告会披露地役权，但可能无法检测到侵占，除非进行了测量或邻居已经提出申诉。如果你购买的是角地、边界不规则的房产，或者房子靠近地产线的房产，应该进行最新的地形测量。花费几百美元可以防止与邻居数十年的纠纷，并能防止当你想装修或出售时发现令人不快的惊喜。
第五个风险是从未完全解除的先前留置权。假设前任业主为房屋维修融资申请了第二次抵押贷款、房屋净值信用额度（HELOC）或承包商留置权；如果该留置权在房产出售时没有被正确解除，它仍然可能附着于你的产权。这种情况很少见，但会发生在文件标签错误、公证人未签署或郡县登记处出错时。产权公司应该通过"初步报告"捕获并解决这些问题，但错误会漏掉，特别是在拥有复杂所有权历史的老旧房产中。如果你的产权报告显示来自多年前的任何留置权，并标记为"已释放"或"次级"，要求你的产权官员准确解释这意味着什么，并确认它在你成交后不会重新出现。
举个例子。假设你与橙县一个价值$900,000的有HOA的房产签订了合同。你收到产权报告，看到：针对卖家的$15,000判决留置权，$8,000未缴房产税，以及$22,500的HOA特别评估（两年前批准的屋顶更换）。卖家的经纪人说"别担心，一切都会处理好"。但如果没有签署的条件协议明确规定卖家要从成交所得中支付这些金额，你就处于风险中。如果过户以这些留置权未解决的状态进行，你的贷款方不会放贷，你会失去诚意金，交易会失败。相反，你应该立即要求修改购买协议，说明卖家将从成交所得中支付判决和欠税，HOA特别评估将在成交前清偿。只有在这些条款被记录下来，HOA确认它将接受分期付款计划（或卖家将全额支付）后，你才应该撤销你的产权应急条款。
产权报告是你的法律保险单，是你防止继承他人债务的防线。仔细阅读它，对每一个留置权和地役权提出质疑，不要让紧迫性或礼貌压迫你在有未解决产权问题的情况下成交。如果有不清楚的地方，要求你的房产经纪人或产权官员用简单英文（或中文）向你解释，直到你完全理解为止。现在花几个小时审查产权可以为你省去多年的遗憾，以及潜在的数万美元损失。联系Shirley，审查你房产的产权报告，确保没有隐藏的负债伴随你进入新家。
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