房贷沉睡18年后银行输诉讼：南加州买家购买法拍屋需要了解什么
· Market Insight
一宗长期休眠房贷诉讼改变法拍屋风险认知。南加州买家享有哪些保护？
据美国按揭专业人士杂志（Mortgage Professional America）报道，美国银行（U.S. Bank）最近在一起涉及18年未采取行动的房贷上输掉了止赎诉讼。这个案件意义重大，因为它触及了许多屋主和法拍屋购买者从未听说过的法律原则：债务追讨的诉讼时效。在南加州，从洛杉矶县到橙县、内陆帝国再到河滨县，止赎活动影响许多社区。这项判决对购买过往有问题房产的买家评估产权风险有实际影响。
当贷款方对违约房贷长期不采取行动时，加州法律并不会直接抹去这笔债务。相反，它会产生律师所说的"陈旧债权"（stale claim）。这个概念在理论上很直接：如果银行等待足够长的时间，加州对书面合同通常定义为四年诉讼时效，它将失去通过法庭行动强制执行债务的法律权利。然而，诉讼时效从借款人停止付款时开始计算，而不是从贷款签署时开始。贷款方可以通过借款人付款或以书面形式承认债务来重新开始倒计时。这就是为什么这个涉及18年间隙的特定案件足够不寻常，值得在贸易新闻中报道。
对于购买经历过止赎的房屋或产权搜索中发现旧的未支付房贷的人来说，这项判决提供了一种无声的安心。当你购买房产时，产权公司会进行可回溯数十年的搜索。如果搜索发现留置权或房贷债权，产权保险公司通常会要求在成交前支付或正式解除。目标是将一个不受任何竞争债权影响的房产交付给你。这个过程一直存在。这个案件所做的是澄清，即使贷款方持有某项债权，他们也不能在诉讼时效已过后重新执行。实际上，法律创造了一个时间边界，超过这个边界后，债权人的强制手段就不再有效。
对南加州买家的实际影响取决于你处于购买过程的哪个阶段。如果你购买的法拍屋已经经历了受信人拍卖（加州使用的非司法止赎程序），产权通常在房产进入市场前就已清晰，因为止赎程序本身会消除次级留置权并满足主房贷。现实风险低于许多新买家担心的情况。然而，如果你以低价购买房产且产权公司标记出从未正式解除的旧留置权，这个案件会强化你的谈判地位。贷款方如果诉讼时效已过，就不能可信地威胁执行。你的产权公司知道这一点，这就是为什么他们仍会为产权保险，以及为什么他们要求卖方清除记录，或者如果债权显然已过期他们将忽视它。
对卖家来说，信息略有不同。如果你在销售法拍屋或产权历史复杂的房产，你现在有更强的法律依据来证明旧留置权是不可执行的。你的律师或产权公司可以指出法院判例，表明法院不会允许贷款方追讨沉睡数十年的债权。这并不意味着你可以忽视留置权，产权仍然要求清除，但这意味着该过程不太可能破坏销售，因为债权的法律基础已经消失。在像尔湾这样的竞争市场中，中位挂牌价为$1,780,000，房屋约在12天内成交，清晰的产权至关重要以加快速度。任何关于旧留置权的清晰信息都会减少不确定性并加快成交。
有一个值得理解的警告：这项判决并不平等适用于所有贷款方。联邦储蓄银行和某些全国贷款方在联邦法律下可能有不同的规则，而州特许银行受加州诉讼时效约束。具体情况取决于贷款方的特许类型和案件的确切事实。如果你正在购买房产且产权公司标记出旧的未支付房贷，要求你的房地产律师或产权官员检查债务是否已超过诉讼时效门槛。他们可以计算日期。如果已经超过，贷款方的止赎法律权利基本上已死亡，即使留置权在技术上仍在记录上。
如果你正在考虑购买因产权问题在市场上滞留多时的房产，或者你是一个寻求从贷款方资产组合中批量购买的投资者，这一点也很重要。某些贷款方在挂牌前清理旧债权；其他的则不会。有陈旧留置权的房产通常比产权清晰的房产售价更低，仅仅因为感知的风险和清除记录所需的时间。但那个折扣现在可能会更小，因为法律风险是可量化的，在许多情况下，风险为零。理解清除记录的成本与强制的实际风险之间的差异可以在购买价格谈判中为你节省数千美元。
如果你正在考虑在南加州购买法拍屋或产权历史复杂的房产，无论是在洛杉矶县的帕萨迪纳市（中位价$1,239,000）还是橙县的科罗纳市（中位价$765,000），教训是尽早获得产权搜索并让你的律师或产权公司解释他们的发现。并非每一个旧留置权都是致命问题。许多在法律上是不可执行的。通过理解诉讼时效并提前提出正确问题，你可以区分真正的风险和纸面风险，并协商更好的交易。如果你有关于产权问题的具体疑问或需要帮助导航复杂的购买，请与Shirley Tang团队联系，获取专业指导并充满信心地完成购买。
来源：Mortgage Professional America，https://www.mpamag.com/us/news/general/us-bank-loses-foreclosure-bid-on-mortgage-dormant-for-18-years/591454
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