房价首次年度下跌，南加州买家和卖家现在该怎么办
· Market Insight
房屋价格出现多年来首次年度下跌。南加州买家和卖家需要了解这如何改变策略和时机。
根据美国房贷专业人士协会（Mortgage Professional America）的报告，全国房屋价格出现了多年来首次年度下跌。对于圣盖博谷和橙县的买家和卖家来说，这个消息引发了一个直接的问题：这对我意味着什么，我应该如何改变策略？答案完全取决于你是在买房还是卖房、你计划何时搬家，以及你是否需要融资。从价格上升转变为下跌不是一个单一事件，而是动量的改变，理解它如何影响你的具体情况需要查看本地市场动态而不仅仅是全国头条。
对于买家来说，全国房价下跌可能是个好消息，但时机和市场条件的重要性远大于价格方向本身。当价格下跌时，卖家可能更愿意接受较低的出价，你在价格、成交成本或维修方面可能有更多的议价空间。一些卖家在库存增加和竞争软化时愿意提供卖方让步，为你的成交成本做出贡献。然而，价格下跌也通常意味着贷款机构会收紧资格标准，首付要求可能上升，利率也不会自动随价格下降而下降。如果你是没有美国信用记录的外国买家，你仍然可以通过接受护照文件和通常需要至少30%首付的项目进行购买和融资；当价格变动时，外国买家的规则不会改变。改变的是心理状态：竞争出价更少可能意味着你可以花时间整理融资状况，而不用担心在第二天失去房产给另一个买家。
对于卖家来说，向价格下跌过渡更困难。当价格上升时，即使定价略高的房子也会吸引多个出价和竞价；当价格平稳或下跌时，同样的房子会停留更久并吸引低价出价。在这种环境中的卖家必须从第一天开始正确定价，接受他们的房子可能无法获得他们希望的价格，或者花时间等待市场稳定。搬迁工作或家庭原因的卖家不能总是等待，这就是为什么许多人选择尽快上市和出售，而不是等待可能需要时间的价格复苏。如果你是圣盖博谷或橙县的外国卖家，请记住FIRPTA预扣只适用于销售所得；它绝不是买家的费用，也不会减少你在谈判销售价格时的金额。
当价格下跌时，买卖的机制不会改变，但你的策略必须改变。买家应该尽快获得预审或预批准，这样当你找到合适的房产时，你可以快速做出强有力的出价。在融资情况下，成交通常需要约30-45天，现金交易大约14-21天，所以清晰的资金状况至关重要。卖家应该进行专业市场分析并现实定价；在速度较慢的市场中，竞争性定价的房子往往比定价过高的房子更快吸引认真的买家。买家和卖家都应该关注房产本身，条件、位置、学区和便利设施，因为在市场较慢时，这些基本要素的重要性比所有东西都在升值时更大。
对于在南加州购买房产的外国国民来说，市场转变提供了一些独特的优势。竞争出价更少意味着你不会被赶入竞价战，你有时间与贷款机构合作处理文件和结构。如果你是H-1B持有者，你可以使用与美国居民相同的常规和银行对账单贷款项目。如果你是F-1学生，你也可以购买和借款。不在美国的旅游签证持有人仍然可以购买和融资房产。首付可以是来自亲属或你自己资金的书面文件礼物；重要的是它得到适当记录。成交成本通常为购买价格的约2-5%，加州财产税通常约占评估价值的1%，实际税率一般在1.1-1.25%左右，具体取决于当地评估和第13号提案的调整。假设你以800,000美元的价格购买房产，30%首付：你的首付将是240,000美元，你的贷款将是560,000美元，你的年财产税将大约是9,600美元到10,000美元（800,000美元的1.1-1.25%）。当价格变动时，这些机制不会改变；改变的是你有多少议价空间以及你面临多少竞争出价。
现在最重要的是在你开始寻找之前清楚了解你自己的时间表和融资状况。如果你是买家，与理解你情况的贷款机构或贷款官员交谈，无论你是有绿卡、工作签证、仅护照身份还是ITIN，因为可供你使用的贷款项目和首付要求确实取决于你的移民身份，而不是全国价格趋势。如果你是卖家，与可以进行比较市场分析的本地房地产专业人士交谈，帮助你理解你所在地区类似房屋最近的成交价格和成交所需时间。全国数据是有用的背景，但你的决定应该基于本地事实和你自己的情况。
美国房贷专业人士协会首先在https://www.mpamag.com/us/mortgage-industry/market-updates/buyers-retreat-as-home-prices-post-first-annual-drop-in-years/595683报告了这一发展。如果你想了解这个转变如何影响你的具体购买、销售或再融资，请联系888房地产公司的Shirley Tang（加州房地产经纪人证书#01845722）进行适合你情况的交谈。
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