加州45号提案可能加快住房审批，海外买家和卖家需要了解什么
· Market Insight
加州的一项提案可能改变开发商获得住房项目批准的等待时间。了解这对你的购买或出售意味着什么。
据HousingWire报道，加州选民可能需要就第45号提案进行投票，该提案可能会将对住房项目的法律诉讼期限重置为270天，这一改变可能会影响新住房进入市场的速度。该措施如果通过，将扩展环保审查程序，使其不仅涵盖住房，还包括水资源、能源、交通和学校项目。对于在圣盖博、阿罕布拉、蒙特利公园等圣谷地区或橙县地区考虑购房的海外买家或新移民来说，理解这意味着什么需要先了解加州目前的批准流程是如何运作的，以及为什么这对你很重要。
目前，当开发商想在加州建设住房项目时，该项目必须根据州法律经历环保审查。完成和批准审查后，任何人，包括环保组织、邻近反对者或其他方，都可以对项目提起诉讼。这些诉讼可能会持续多年，延迟施工并阻止新库存进入市场。第45号提案将在项目批准后创建一个固定的270天窗口，在此期间必须提交此类诉讼；在该期限之后提交的任何诉讼将被驳回。目标是减少法律不确定性并加快项目进展。
这对作为买家的你为什么很重要？多年来，南加州可供购买的房屋库存一直受到限制，这意味着选择较少，如果建造更多房屋，价格下跌的速度也不会那么快。如果第45号提案通过并确实减少了开发商为应对法律诉讼而花费的时间，更多项目可能会从规划阶段迈向实际施工和完成。这意味着在未来几年内有更多房屋可供购买。对于持有有效护照、准备支付通常所需的30%首付款且不需要美国信用记录的海外买家来说，库存增加直接转化为更多社区和价格点可供选择，以及可能更少的竞争性出价。
对于卖家来说，情况更为复杂。新房管道加快最终可能增加整体住房供应，这将长期对某些地区的价格造成下行压力。然而，这是一个缓慢的过程：即使第45号提案通过，目前在批准队列中的项目实际进入市场也需要数年时间。如果你在未来一两年内出售，第45号提案的影响在短期内可能不会显现。对你现在更重要的是当前库存水平、你所在社区的买家需求和抵押贷款利率，你应该确认当前的报价。如果你计划出售并重新购买，问题是根据你何时交易，你是在选择更多还是更少的市场中购买。
该提案还涉及水资源、能源、交通和学校基础设施，这可能以不同的方式影响开发的速度和成本。例如，对交通项目的更快的环保批准最终可能使在火车站或公交线路附近的开发成本更低，这可能会改变新房的建设地点以及哪些社区增长最快。对于买家来说，这是一个长期考虑：如果你在圣谷或橙县的交通走廊附近购买，交通基础设施审批流程加快最终可能改善通勤时间和社区吸引力，尽管这个好处可能需要几年才能实现。
现在你应该做什么？如果你是一个考虑在2026或2027年购房的海外买家，不要让第45号提案推动你的时间表。库存的影响需要时间才能显现。相反，专注于现在可获得的内容：与了解海外买家融资的双语房地产顾问合作，他可以向你展示当前市场提供的选择。确认你是否可以为首付款带来有证明的礼物，理解你不需要社会安全号码或美国信用记录即可用你的护照获得贷款资格，并获得费率报价以查看你的月度成本。如果你是卖家，要留意十一月的选举结果，但要记住，任何对供应和价格的影响将在几年内展开，而不是几个月内。你的出售决定应该基于你的个人情况，而不是对未来法规的猜测。
在这个问题上，海外买家有一个额外的考虑因素。如果你用护照和首付款进行购买，你不需要美国信用记录或社会安全号码，这在许多西方国家是标准的融资流程。通常，首付款为30%，有时如果你的财务文件充分，可以更低。举个例子，假设你购买一套价值900,000美元的房产：30%的首付是270,000美元，贷款额是630,000美元。闭包通常在融资情况下需要大约30-45天，在现金情况下约为14-21天，根据具体情况而定。如果你计划在这次购买后出售加州房产，作为外国人，你的出售所得可能要缴纳加州购房税（通常约占总售价的15%，从卖家所得中扣除），但这笔费用只有在你出售时才会产生，作为买家不会影响你现在。
理解第45号提案的真正价值是认识到加州的监管环境塑造了房屋建造的地点和速度，因此塑造了你作为买家或卖家的选择。无论该措施是否通过，你都希望与了解当地市场、说你的语言并能解释州级政策最终如何影响你在圣谷或橙县社区的人合作。那种本地知识，结合为海外买家提供清晰的融资选择，是当你准备行动时真正改变局面的因素。如果你准备在2026年进行房产交易，请与Shirley联系，讨论你的特定情况以及最新的市场动态。
资料来源：HousingWire，https://www.housingwire.com/articles/california-prop-45-ceqa-timelines/
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