九月房屋销售数据透露：南加州买卖双方面临什么机遇
· Market Insight
加州房地产协会九月数据显示，哪些地区房价稳定，买家在哪里更有议价空间。了解你所在县的市场状况很关键。
加州房地产协会（C.A.R.）刚刚发布了2026年9月的销售报告，南加州各地的情况并不一致。洛杉矶县的中位数房价环比跳升6.6%，达到$946,950；橙县的中位数环比下降1.5%，至$1,452,500；河滨县环比下滑2.5%，至$632,990。但从年同比来看，橙县上升4.9%，圣地亚哥县上升6.3%，这说明早前的购房热潮已经冷却，市场进入了更平稳的步伐。对于正在考虑买卖房产的买家和卖家来说，这些县级数据变化至关重要，它们告诉你，你是在进入一个刚刚收紧的市场，还是在进入一个缓慢松动的市场。
在我们服务的各个城市中，情况进一步分化。在高端沿海和山脚地带，尔湾、帕萨迪纳、亚凯迪亚和约巴林达，中位数挂牌价保持稳定，月环比变动极小。尔湾维持在$1,599,995，帕萨迪纳在$1,150,000，亚凯迪亚在$1,550,000，约巴林达在$1,500,000。这些城市的房屋在市场上停留的时间更长：尔湾平均34天，亚凯迪亚平均34天，钻石吧平均35天。这种延长的挂牌时间正是买家一直在等待的。在房市较慢的时候，你有时间谈判、彻底检查物业、如果发现交易不利也能够全身而退，而不用担心被其他出价者抢走房子。这对那些想要在南加州最优质社区安家落户的国际买家来说尤其重要，更多的时间意味着更充分的尽职调查和更谨慎的决定。
同时，内陆帝国（Inland Empire）和河滨县则呈现出不同的市场动态。河滨市保持在$710,000，平均市场天数28天；科罗纳在$769,950，平均33天；安大略在$651,465，平均29天。这些价格月环比变动几乎可以忽略不计，市场天数也是温和的，不是火速成交，但也没有冻结在原地。对于首次购房者或者正在换大房子的家庭来说，内陆帝国的价格和稳定的库存意味着你有真正的选择余地，无需面临极端的时间压力。这些地区的每平方英尺价格，河滨市$372/sqft、科罗纳$396/sqft、安大略$391/sqft，也比靠近海岸线的地区能给你更多的建筑面积。在西柯汶纳、哈岗、东谷这样的传统中产阶级社区，这种价值差异尤其显著，因为你可以找到更大的地块和更多的户外空间。
当前利率仍然居高不下。根据房地美（Freddie Mac）在2026年10月15日那一周发布的主要抵押贷款市场调查，美国全国周平均30年固定利率为7.4%，15年固定利率为6.71%。这些是全国周平均值，而非报价；你的实际利率取决于你的信用评分、贷款金额、首付比例、房产类型以及该房产是自住还是投资。要获得符合你具体情况的利率，请咨询贷款官员。比如，假设你购买一套80万美元的房产，首付20%，也就是16万美元，贷款额为64万美元。以7.4%的利率计算30年期限，你的月度抵押贷款支付约为$4,770，这还不包括房产税、保险和HOA费用。加州的房产税通常约为年度评估价值的1.2%，所以80万美元的房产每月房产税大约800美元。这些都是估算值；你的实际成本取决于具体的房产、首付规模和信用资料。
对于没有传统美国信用记录的国际买家，了解自己的融资选项至关重要。外国公民在美国购房可以只支付30%的首付，无需美国信用历史、社会安全号或ITIN；贷款是基于护照的。F-1学生签证持有人可以购买和贷款。H-1B工作签证持有人使用与美国居民相同的贷款项目。即使是尚未入境美国的旅游签证持有人也可以购买和融资。这些买家都不需要缴纳预扣税，预扣税仅适用于外国卖家，并且是从卖家的收入中扣除，不会单独向买家收费。首付可以是来自家庭成员的书面赠款。针对你特定移民身份的利率和条款，请访问房贷利率页面。这对许多从海外来到南加州的中国买家和台湾买家特别重要，因为他们往往没有美国信用记录，但拥有充足的资金和明确的购房意图。
对于卖家，信息因地点而异。在亚凯迪亚或橙县高端地区的卖家应该认识到，房屋需要花费更长时间才能售出；这是时候制定现实的价格、精心布置房产，甚至可能提供关闭成本协助来吸引出价。在河滨市或内陆帝国低价格地区的卖家面临的压力较小，但仍然应该具有竞争力地推销房产。根据C.A.R.的9月报告，加州共有8.8个月的未售库存，这意味着加州任何地方都不存在严重的卖方市场。另一方面，我们也不处于买方市场；我们处于平衡市场，其中准备充分、价格准确和正确的融资伙伴才能决定成败。对于那些英文不是第一语言的卖家尤其如此，与一位了解你社区的专业房地产经纪人合作可以帮助你避免定价过高或过低的代价高昂的错误。
下一步很明确：如果你在未来几个月内考虑买卖房产，拉出你所在县和你的特定城市数据，获得当前的利率报价（不是基于上周的新闻，而是基于你现在的信用和贷款资料），并与一位了解你社区特定库存和步伐的房地产经纪人交谈。一个现在上市的卖家需要理解，30到35天的市场时间在许多高端地区是正常的，一个现在购物的买家可以找到议价权和时间。不要等待利率下降或库存消失；两者都不太可能发生，更可能的是逐步、缓慢的转变。如果你是来自中国、台湾或其他海外地区的投资者或移民，现在是时候检查你的财务情况、准备好下首付资金，并与懂得国际买家需求的经纪人合作。9月的数据显示了一个有利于明智购房者的市场，特别是那些愿意花时间研究特定社区和制定长期策略的买家。请致电888房地产公司的Shirley Tang，讨论9月的数据对你的具体房产交易意味着什么。
资料来源：加州房地产协会（C.A.R.）2026年9月销售报告。https://www.car.org/marketdata/data/countysalesactivity
房贷利率：房地美（Freddie Mac）主要抵押贷款市场调查，2026年10月15日这一周。https://www.freddiemac.com/pmms
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