联邦不加息，房贷利率反而上升，南加州买家卖家需要知道什么
· Market Insight
债券投资者独立推高利率，与美联储政策无关。这如何影响你的购房时间表和出价策略。
大多数人认为房贷利率完全跟随美联储的利率决策而波动，这只是部分正确。房贷市场实际上受到债券投资者预期的强烈影响，他们对通货膨胀、经济增长和未来政策的看法往往比美联储的实际行动更快地推动利率变化。根据房地美（Redfin News）的最新报告，房贷利率在美联储十月加息概率下降的同时反而上升，这说明推高借贷成本的力量不受美联储控制，可能会因为债券市场的担忧而持续存在。对南加州的买家和卖家来说，这个信号非常重要，因为它意味着你的利率可能不会因为联邦政策而自动下降。
让我们深入理解发生了什么。当债券投资者担心通胀回升或看到经济数据显示经济增长强劲时，他们会抛售债券并要求更高的收益率。这直接推高了银行对房贷的利率，与美联储是否加息完全无关。房地美报告显示，房贷利率今年已经上升显著，驱动因素是债券市场的持续担忧，即使美联储保持利率不变或甚至降息，这些担忧仍然存在。换句话说，良好的经济消息也可能推高你的借贷成本，因为投资者将其解读为通胀可能不会像预期那样快速消退的信号。这是市场参与者对未来的自主判断，不是任何政府机构的决定。
对于圣盖博、蒙特利公园、亚凯迪亚或橙县的首次购房者，这改变了购房可负担性的计算方式。如果你一直在等待美联储降息后再出价，你可能在等错了东西。美联储的决定很重要，但只是众多输入因素中的一个。你今天的利率报价高度取决于债券交易员的想法，而那些交易员根据就业数据、通胀数据和整周到达的经济统计数据而行动。这意味着你周一获得的利率报价可能与周五不同，不是因为美联储做了什么，而是因为就业数据或通胀数字改变了市场情绪。实际建议是：当你看到一个可以接受的利率时就锁定它，而不是赌博等待会带来更低的利率。市场波动性往往会让等待者失望。
对于卖家来说，上升的利率改变了能够负担你的房产的买家池。当利率上升时，买家的月付款增加，即使房价保持不变，这会缩小合格出价者的数量。打个比方，假设一位买家在利率为某个水平时获得了预批准，获批金额可以购买价格为X的房产。两周后利率上升，同样的贷款金额现在只能购买价格较低的房产。合格竞标者的池不仅会缩小，而且会转向现金买家和大首付购房者，他们对利率变化的敏感度较低。理解这个动态有助于你进行现实的定价和选择正确的上市时间。
对于南加州市场中越来越多的外国买家和国际投资者来说，房贷利率影响你在融资和全额现金支付之间的决策。外国籍购房者贷款通常要求最少百分之三十的首付，可获得的利率取决于你的文件、国籍和财务状况。如果你还没有锁定融资，上升的利率会让全额现金支付显得更有吸引力，因为相对于保持资本流动性可以赚取的回报，借贷成本更高。反过来说，如果利率在较高水平稳定，许多国际买家会发现较大的现金出价加上较小的贷款组合变得更具竞争力。从专门从事外国籍购房者贷款的贷款机构获取实时报价至关重要，这样你可以看到利率如何影响你的全部成本；这个比较对你在承诺购买策略之前做出决定至关重要。
你的行动时间还取决于你的签证状态和融资途径。H-1B签证持有者、F-1学生签证持有者、旅游签证持有者和绿卡持有者各自拥有不同的贷款计划，利率上升不会阻止任何人借贷，但会增加所有人的借贷成本。如果你是ITIN贷款借款人或依赖银行对账单文件，利率变化会影响你的审批时间和月付款，就像对任何其他买家一样。前进的道路是与了解你具体情况的贷款官员联系：他们可以向你展示现在行动与等待的真实成本对比，基于利率今天的实际水平。如果你是还未有美国信用历史的护照持有者，外国籍贷款计划也不受利率波动的限制，你只需要满足最低百分之三十首付的要求，贷款可以基于你的护照和财务文件获批。
核心要点：不要等待美联储做出你认为会降低利率的举动。相反，本周获取一份利率报价，理解你的月付款是多少，然后决定它是否符合你的预算。如果符合，就继续前进；如果不符合，答案不是等待，而是重新考虑你的价格范围或首付金额。债券市场动态意味着利率可能因与美联储完全无关的原因而变化，所以给市场计时几乎是不可能的。你能控制的是你自己的财务准备和在数字对你有利时采取行动的决定。请联系Shirley Tang团队进行咨询，了解房贷利率波动如何影响你在当今南加州市场的具体交易、时间表和出价策略。
信息来源：房地美（Redfin News），https://www.redfin.com/news/weekly-economic-take-october-5/
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