卖房要交哪些费用：从佣金到过户费的完整清单
· Buyer / Seller Tactics
在加州卖房不仅仅是成交价。了解每一笔费用如何影响你的净收益。
在南加州卖房子，合同上的成交价不等于你最后拿到的钱。加州法律和本地市场惯例要求你支付一系列费用和过户成本，总额往往远超许多首次卖房者的预期。如果你最近才来到美国，或者对美国房地产交易的运作方式不熟悉，这份详细的费用清单将帮助你理解每一笔钱流向何处以及存在的原因。其中最显著、最容易看到的成本是房地产佣金，但这远不是全部。
房地产佣金通常在卖方经纪人（代表卖家）和买方经纪人之间分配，各方大约各占一半。总佣金是可协商的，不受法律规定，但在南加州通常在成交价的4%至6%之间。举个例子，假设你以$900,000的价格卖出一套房子：按5%的佣金计算，总佣金为$45,000，大约各方各$22,500。这笔费用在过户时从卖出收益中扣除，在你收到支票之前就已经被扣掉了。与某些买方单独支付经纪人费用的国家不同，加州的惯例是整个成本由卖方承担。因为佣金是最大的单项费用，在上市前协商佣金比例可能会对你的净收益产生真实的影响。
第二大费用类别是产权和过户服务。产权公司进行产权搜索，确认你在法律上拥有该房产，以及没有任何留置权、判决或其他债权附加在上面。产权保险保护新业主免受未来对所有权的质疑，在加州卖方通常支付产权保险费，一般约为成交价的0.6%。过户（escrow）是由中立第三方在交易期间持有资金和文件，并确保所有条件得到满足后再释放资金。过户费通常为成交价的1%至2%，买卖双方通常各负担一半；你的部分通常从你的卖出收益中扣除。对于$900,000的成交价，产权保险可能约$5,400，你的过户费份额可能在$4,500至$9,000之间，具体取决于产权公司和交易的复杂程度。
地产税调整和分摊发生在过户时，因为加州的地产税是后付制的，你在本年支付上一年度的使用税。当你在年中卖出时，县税务评估员会计算你在拥有房产期间应缴的地产税比例，以及买方应缴的比例。这叫做分摊。如果你已经支付了全年的税款，而买方的期间是六个月，你从买方那里获得抵免（或反之）；这项调整在过户时进行，根据卖出的时间和税款支付的时间，可能会让你的钱在任何方向移动数千美元。加州地产税的基础税率是评估值的1%，虽然考虑到特殊评估，实际税率通常在1.1%至1.25%之间，所以要向产权公司确认你的具体情况。
如果买方正在申请贷款，当外国国籍人士卖出房产时，加州法律要求进行FIRPTA预扣。这种预扣通常是总成交价的15%，并汇至联邦政府；如果你提交美国税务申报表，你可以将其作为税收抵免来收回，但它仍会减少你的过户支票。此外，如果你对房产有贷款，你必须从卖出收益中支付全部剩余余额（称为payoff）。你的贷款机构会提供一份还款说明，显示确切的欠款金额，包括至过户日期的应计利息。这笔金额在你获得付款前被扣除。许多卖方还会选择支付房屋检查费用和买方在检查期间要求的任何必要维修费用；如果你同意进行维修而不是要求买方重新协商价格，这些费用会从你的收益中扣除。
其他减少你收益的费用和成本包括产权转让税（在某些城市）、县记录费、业主协会转让费（如适用）以及你同意提供的任何抵免或维修。加州没有州级转让税，但某些个别城市和县确实征收此税；这通常为成交价的0.1%至0.5%。记录费很少，通常$50至$150，但它们是真实的费用。如果你的房子在业主协会内，通常有$100至$500的转让费，有时还有转售证书费，可能更高。你还应该预算买方要求的任何维修、粉刷、院子维护或其他准备工作的成本，因为这些费用来自你的收益，而不是来自买方的首付款。
理解整个成本框架很重要，因为它影响你的谈判策略和你的最终所得。假设你以$900,000的价格卖出一套房子：按5%的佣金（$45,000）、0.6%的产权保险（$5,400）、1%的过户费（$9,000）以及$15,000的贷款还款，加上估计$8,000的分摊和其他费用，你的总费用约$82,400，这样你的净收益约为$817,600，然后才是房产增值的税收（这取决于你拥有房产的时间长度，以及你是否符合联邦法律下主要住宅的排除条款）。这些数字是估计值；你的实际成本将取决于成交价、选择的产权公司、贷款还款以及你提供的任何维修或抵免。一定要尽早要求获得过户披露（Closing Disclosure）和善意估计（Good Faith Estimate），这样你可以看到书面的估计费用并提前规划。与房地产专业人士合作，他们可以带你逐行了解每项费用并解释为什么存在，这样在过户当天就不会出现令人惊讶的费用扣除，影响你对交易的信心。
如果你在内陆帝国、圣盖博谷、橙郡、洛杉矶县或河滨县卖房，请联系888地产的Shirley Tang，讨论如何结构化你的销售，以在所有费用和成本后获得最佳的净收益。