如果房贷利率升至9%，南加州买家和卖家现在该做什么
· Market Insight
利率升至9%会改变购买力。了解谁受影响最大，以及现在该采取什么行动。
根据行业出版物《抵押贷款专业人士美国版》的报道，经济学家正在分析房贷利率可能升至9%的情景。对于洛杉矶县、橙县和内陆帝国的买家和卖家来说，这种可能性带来真实的影响，但影响并不均匀，你采取的行动完全取决于你目前在房地产市场中的位置。
首先，要理解9%利率对月供的含义。假设你购买一套50万美元的房产，首付20%，贷款额为40万美元。如果利率升至9%，相比目前6%出头的利率，你的月供，包括本金、利息、税款和保险，会明显增加。这种差异在30年内会复利累积。利率越高，相同的月供能购买的房产就越便宜。对于月供预算固定的买家来说，利率上升环境会迫使一个选择：接受更便宜的房产、节省更大的首付、或延迟购买。这是导致利率预测重要性的核心购买力紧缩问题。
谁会最直接地感受到这一点？依靠常规融资且首付较少的买家通常会看到最大的月供冲击，因为贷款金额相对于购买价格较大，利率每上升0.25%，对更大的贷款余额的影响都会更严重。相比之下，已经节省了30%或40%首付的买家借入的绝对金额较少，利率上升仍然会造成伤害，但月供的损失是可控的。没有美国信用历史的外籍购买者，通常首付至少为30%，从一开始贷款价值比就较低，因此他们对利率风险的敞口已经内置在较小的融资金额中。
卖家也应该做好准备，但原因不同。在利率更高的环境中，合格融资的买家减少，需求减弱，房产需要更长时间才能售出。不受时间压力的卖家可以等待，在条件改善时挂牌。必须搬迁的卖家，无论是因为工作搬迁、人生变故，还是需要处理一套持续产生成本的房产，谈判位置会更糟。这就是为什么卖家往往受益于理解利率趋势，并在预期利率上升之前积极定价。
如果你是买家且利率继续上升，你现在应该做什么？如果你计划在未来12个月内购买，常见的建议是在收到接受的报价和完成贷款申请后立即锁定利率。利率每天在市场中竞价；锁定可以保护你在过户期间免受进一步上升，通常有融资的过户运行大约30至45天。如果你仍在购物阶段，尚未准备出价，利率上升会造成紧迫感，但也会减少竞争。更少的买家在财务上能够争夺同一套房产，如果你是理性的，这对你有利。相反，如果你还需要两到三年才能行动，对今天利率的焦虑就不那么相关了；利率可以向任何方向移动，你的重点应该保持在储蓄、改善信用档案和收集文件上。
对于卖家来说，利率上升环境通常要求战略性的时机安排。如果你一直在考虑挂牌但尚未承诺，利率飙升导致的需求下降给了你时间来准备房产上市。等待三到四个月在较弱的市场挂牌，进行更清晰的呈现并提高看房质量，通常会比仓促上市争夺时间获得更好的结果。如果你必须紧急出售，要明白你的谈判杠杆可能会缩小；竞争性定价并提供卖方让步或利率买断协助可以吸引那些融资紧张的买家。
在高利率情景下，最常被忽视的工具之一是卖方利率买断。假设一位买家获得9%贷款的批准，但无法承受月供；卖方可以在成交时提供资金以将买方的利率降至8%，甚至7.5%的固定期限。这不是礼物；这是一项让交易成功并保持房产流动的让步。它在成交时花费卖方现金，但通常会保留一项本来会停滞的销售。
最后，如果你是没有美国信用历史或移民身份问题的买家，无论你持有H-1B签证、是F-1学生，还是没有绿卡的海外买家，利率变化不会改变你贷款的基本机制。外籍购买者的护照贷款仍然需要至少30%的首付以及文件化资金，无论利率上升还是下降，申请都会进行。对你来说改变的是购买力计算，而不是融资能力。与了解外籍购买者和签证持有人计划的贷款官员交谈，因为你的利率选项和条款可能与常规借款人不同。如需了解适用于你具体情况的利率和条款完整图景，请访问我们的利率页面。
底线是这样的：可能出现的9%利率环境为一些人创造了紧迫感，为另一些人创造了机会。如果你是买家，一旦有接受的报价就立即锁定利率。如果你是卖家，定价和时机战略比以往任何时候都更重要。如果你不确定现在是否是行动的合适时机，这就是应该与了解你的财务状况、时间表和当地市场的房地产专业人士进行的对话。利率是这个谜题的一部分；你的个人情况是另一部分。
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信息来源：《抵押贷款专业人士美国版》，https://www.mpamag.com/us/mortgage-industry/market-updates/could-mortgage-rates-hit-9-one-economist-lays-out-the-scenario/592184
说明：文中的利率和月供只是举例，不是报价，也不代表我们能给的贷款条件。实际利率和年度百分率（APR）因人、因日而异，当天的报价见利率页。
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