一份14年前的止赎判决为何影响南加州买家，以及它何时不会影响
· Market Insight
一份经历14年争议后最终成立的止赎案件说明，购买法拍屋时掌握时间有多重要。了解什么能保护你。
根据房贷专业人士美洲杂志的报道，一起涉及彭尼麦克公司的止赎案件在买家等待14年后最终被法院维持原判。对于南加州大多数买家，尤其是首次购房者和海外买家，这个案件提醒我们，为什么在购买任何房产时都要重视时间和尽职调查，特别是当购买经历过止赎、被投资者持有或通过非传统渠道出售的房屋时。
当你在加州购买房产时，你继承了该房产的整个法律历史。这个历史不仅包括当前业主的权利主张，还包括该房产过去交易过程中的任何未解决的争议。在罕见情况下，某人可能在多年后出现，并声称过去的交易程序不当。这对于止赎房产尤其成立，因为止赎销售过程由严格的州和联邦法律管理。如果这些法律没有被正确遵守，那么没有在成交前验证产权链条的买家可能会发现自己在为本应属于他们的所有权进行辩护。房产搁置而未受质疑的时间越长，通常新业主的地位就越稳固，但这种保护取决于当销售结束时当地记录是否真的确实清晰。
对于在亚凯迪亚、蒙特利公园、圣盖博、阿罕布拉以及圣盖博谷其他许多社区的买家来说，许多房产通过遗产销售、投资者翻转或银行所有权渠道交易，这不是学术问题。这是一个商业实践问题。当你对任何房产进行报价时，你的产权公司将进行可追溯数十年的产权搜索。如果该搜索是全面的，显示没有留置权、没有判决、没有竞争性权利主张，也没有迹象表明过去的销售曾受到质疑，那么你就得到了保护。产权保险，一份一次性保单，涵盖大多数贷款金额，如果后来出现隐藏的权利主张，它会承担费用。但产权保险并不涵盖所有情况，如果你没有产权保险情况下就成交，或者你是全现金购买且从未订购过保单，它就无法保护你。
来自海外的外国买家和投资者特别需要注意这一点。你们中许多人在南加州购买是为了长期持有、出租，或最终传给家人。具有未解决法律问题的房产是多年后的负债。无论你是与国内贷款机构合作（需要绿卡或就业授权）、以护照为基础的承保作为外国国民进行借贷（通常需要30%首付），还是全现金购买，产权工作都是一样的。你的托管官员不会在签发产权保险之前结束销售。这是硬性停止。如果产权公司发现任何问题，他们会标记它，你需要在融资前解决它。这个过程通常需要三十到四十五天的融资或大约十四到二十一天的现金，所以如果出现并发症请增加时间。
彭尼麦克案件还强调了为什么通过持证代理和有信誉的产权公司购买比节省佣金更重要。了解市场的代理知道哪些社区、哪些价格范围以及哪些类型的房产倾向于有产权问题。由专业人员组成的托管公司和产权公司将捕捉单独行动的买家会错过的问题。如果你是美国房地产市场的新手，或者英语不是你的第一语言，这些专业人士不是可选的，他们是你的保护。结束成本通常约占购买价格的2-5%，包括产权保险、托管、贷款人费用和检查。这笔费用是对安心的投资。
那么你现在应该做什么？首先，无论交易看起来有多快或价格有多吸引人，都不要跳过产权搜索和产权保险。其次，如果你购买的是止赎房产、短售或在短时期内多次交易的房产，请问你的代理或产权公司交易历史是否看起来清晰。询问是否有任何前任业主曾对销售进行过质疑，或者是否有任何留置权或判决必须在结束前清除。第三，如果你是外国买家或美国房地产市场的新投资者，在你开始购物前与了解你情况的贷款官员进行一次对话。无论你是提供30%首付、60%还是100%，产权和托管过程都不是可选的，在你爱上一个房产之前值得理解。
提出这些问题的正确时间是在你报价之前，而不是在你处于合约下之后。与一支见过各种交易的团队合作，现金购买、外国国民购买、遗产销售、投资者翻转和介于两者之间的所有交易。在888房地产的雪莉唐团队，我们帮助买家理解整个购买过程，包括产权工作、托管和贷款。无论你是在尔湾、河滨市、橙县购买你的第一套住房，还是在内陆帝国购买出租房产，请联系雪莉，让我们引导你了解期望的情况和应该提出的问题。
来源：房贷专业人士美洲杂志，https://www.mpamag.com/us/news/general/pennymac-foreclosure-stands-after-buyer-waits-14-years-to-challenge-it/593878
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