银行错过了法定期限，但借款人仍然被取消抵押品赎回权，这对南加州房主意味着什么
· Market Insight
联邦法院裁定程序期限的延误不会阻止止赎。借款人现在需要采取什么行动。
根据《按揭专业人士美洲版》的报道，一项最近的联邦法院判决指出，贷款人未能在90天内完成止赎程序的期限不会要求法院停止止赎过程。这项裁决虽然在法律程序上具有技术性，但对南加州那些按揭贷款逾期或面临财务困难的房主有实际后果。如果你是陷入困境的借款人，或者你正在考虑购买有问题支付历史的房产，你需要理解这项裁决的含义，以及现在适用于你的保护措施（或缺乏的保护措施）。
对大多数房主来说，最直接的结论是令人沮丧的：仅仅因为期限延误本身不会使你的房子免于被止赎。在美国，止赎法律因州而异，加州有自己关于贷款人如何进行止赎的规则。然而，这项联邦法院的裁决适用于在联邦法院处理的案件，其中包括由联邦机构支持的抵押贷款或某些国家银行（如美国银行）提供的贷款。这项判决不会自动改变加州的州止赎法，但它确实显示联邦法院如何解释贷款人在时间表出错时的义务。如果你是借款人，并且你一直寄望于程序错误来争取时间，这项裁决表明这种策略现在不太可能有效。
为什么首先会存在90天的期限？联邦法规要求贷款人在开始止赎之前必须尝试与借款人合作。这个90天的期间是为了给借款人一个追上支付、探索贷款修改或再融资的机会。这是一项消费者保护，是对止赎过程的少数几个法律制动之一。当贷款人错过该期限时，借款人历来在法庭上辩称止赎应被停止，因为贷款人未遵守法律。这项最近的裁决削弱了这种论点。法院现在说，即使贷款人迟到了，只要存在实际的止赎权，止赎也可以继续进行。用通俗的语言来说：期限的重要性不如你是否真正处于违约状态重要。
对南加州的买家来说，这项裁决有不同的含义。如果你正在查看有以前止赎历史的房产，或者你正在考虑空头出售（一种出售所得不足以弥补所欠金额的出售方式），你需要知道贷款人的程序失误不一定会使交易失效或给产权蒙上阴影。清晰的产权转让在购买房屋时至关重要，这项裁决降低了日后对止赎提出的程序论证会推翻销售的可能性。从买家的角度来看，这实际上是好消息：你购买的房产更有可能没有源于程序论证的索赔。然而，这也意味着，如果你购买被止赎或处于困境的房产，你不能假设前任业主如果之后尝试收回房产会有法律依据。
如果你是面临止赎或空头出售的卖家，现实更加严峻。你拥有的法律防守比你想象的要少。这不意味着你没有选择，远非如此，但这确实意味着仅靠程序论证不会延缓该过程。相反，应该专注于真正有效的解决方案：立即与你的贷款人联系以讨论贷款修改、如果你仍有净值则进行再融资，或在止赎成为最终结果之前安排空头出售。空头出售允许你以市场价值（或接近市场价值）出售房产，有尊严地离开，而不是让贷款人止赎你的房产并可能对你进行不足额判决。时间很关键。一旦止赎成为最终结果，你的选择会大幅减少。根据2026年9月16日的数据，南加州现有房源库存为5,446套，中位数价格为$999,000，中位数在市场上的时间仅为4天。这个紧张的市场意味着虽然空头出售具有挑战性，但在大多数情况下仍然优于止赎。
如果你是考虑购买房产的外国投资者或新移民，请理解止赎风险是真实存在的，如果你落后于支付，法律体系可能对你不利。大多数外国买家和新来者对美国抵押贷款体系不熟悉，对支付义务或房产税的误解可能导致违约。一旦你违约，贷款人就有广泛的权力进行止赎，程序错误不一定会阻止这个过程。在你购买之前，与一位双语抵押贷款专业人士合作，他可以详细解释你的义务。确保你理解月付款、房产税（加州第13提案的基准税率是估计价值的1%，有效税率通常在1.1%-1.25%左右）、房屋保险和任何HOA费用。要求你的贷款人提供一份贷款估计单，该单据分解所有成本。不要假设一旦你错过付款就可以协商或延缓；在美国体系中，贷款人掌握大部分权力。
展望未来，如果你在抵押贷款上遇到困难，立即采取行动。联系你贷款人的损失缓解部门，询问是否可以进行贷款修改、宽容计划或再融资。在加州，还有非营利房屋咨询机构提供免费或低成本的帮助。不要等待贷款人进行止赎；主动出击。如果你是买家或卖家，想理解这项法院裁决如何影响你的具体情况，无论你是购买空头出售、在止赎前出售，还是进行再融资，请与Shirley Tang Team（888 Realty，DRE #01845722）联系进行双语咨询。我们可以帮助你驾驭南加州市场，并详细解释你的选择。
来源：Mortgage Professional America，https://www.mpamag.com/us/news/general/court-wont-halt-us-bank-foreclosure-over-missed-90-day-deadline/589669