中资洛杉矶公寓项目融资风险曝光，买家在成交前必须了解的事
· Market Insight
开发融资问题可能影响你的购买。了解需要检查的风险信号以及如何保护自己。
根据《抵押贷款专业人士美国版》的报道，洛杉矶中资房地产开发项目中"幽灵公寓"的融资风险问题正在整个交易链中扩散。对于买家来说，特别是那些初次接触美国房地产或不熟悉加州开发项目运作方式的人，这意味着需要理解一层隐藏在开发商财务健康状况和你自己成交时间表、资产权益之间的风险。
当一个开发项目由海外实体或复杂的企业结构融资时，开发商层面的问题往往要到施工或预售后期才会显现。"幽灵公寓"是指那些已被出售但从未建造的单位，或被困在因开发商资本耗尽或失去施工融资机会而停工的项目中的单位。与购买已建成的房屋（产权和物理结构清晰）不同，购买预售公寓会将你的购买与开发商完成项目的能力绑定在一起。如果开发商面临流动性问题，特别是当他们依赖难以进入美国的外资时，你的成交可能会无限期延迟，你的单位可能永远不会被建造，或者你可能被要求重新协商条款。这种风险对那些投资新建筑、特别是在洛杉矶县和橙县的买家最为重要，这两个地方的投机性预售项目仍然很常见。
如果你购买的是转手房产，一套已经存在且产权清晰的房屋，这种开发融资问题不会直接影响你。如果你购买的是大型社区规划中的新建公寓或高层建筑，或者你正在预购（在建筑完成前购买），你的风险暴露就很高。拥有良好本地记录并能获得传统美国贷款的开发商通常比那些依赖单一外资来源的开发商更能度过经济周期。在签署预售协议前，你应该检查什么？首先，要求你的房地产经纪人或律师研究开发商的所有权结构和融资来源。在2026年，这不是奇怪的尽职调查，这是标准做法。其次，要求获得项目的施工时间表、贷款方的承诺信和开发协议的副本。信誉良好的建筑商会毫不犹豫地分享这些文件。第三，确认项目已获得所有必需的本地许可证，并且市或县没有任何留置权或停工令。第四，确认你的销售合同包含明确保护条款：如果施工没有在规定日期前完成，或如果向开发商的融资被撤销，你有权取消并收回定金。许多预售合同的取消条款较弱；应当争取更强有力的条款。第五，坚持要求产权报告显示没有贷款方、承包商或建筑公司的索赔，这些实体如果开发商违约可能会持有留置权。
托管和融资过程与转手房屋的运作方式相同，但时间表不同。对于预售公寓，你通常不会在建筑基本完成或距完成几个月内进行成交。你的定金，通常为10至20%，进入托管，由第三方托管公司持有，直到成交。如果开发商未能按时完成项目，除非你的合同给你明确的退出权，否则你的资金将面临风险。对于海外买家，这尤其重要：你可能已经以定金的形式将资本跨越国际边界发送了，如果项目停滞，重新将这笔钱汇回将成为法律和后勤噩梦。标准托管可以安全地保管你的定金，但前提是开发商对定金没有索赔权。一份偏向开发商的预售协议可能会给他们权利，如果他们援引不可抗力条款（不可预见的事件）或简单地终止项目，他们可以保留你的定金。
在为新建筑购买融资时，贷款方通常会根据同一开发项目中或附近项目最近完成的单位的可比销售数据要求进行新的估价。假设你在橙县的一座混合用途塔楼中以$1,250,000的价格购买预售单位，首付20%（$250,000），贷款$1,000,000。贷款方将下单要求估价。如果同一栋建筑中的其他单位还没有售出，或者可比市场已经走弱，估价可能会低于你的合同价格。然后你将不得不支付差价现金、与卖方重新协商或退出交易，并可能失去部分或全部定金，取决于你的合同怎么说。这种估价风险是真实的，且独立于开发商融资风险，但它加剧了预售买家的脆弱性。
如果你是购买预售公寓的海外国民，要注意额外的层面问题。预扣所得税（FIRPTA）通常适用于外国所有人的销售，虽然不直接影响预售购买，但如果你后来出售，预扣将适用。更直接的是，海外买家通常需要在预售上支付30%或更多的首付，有些贷款方根本不会向非美国公民或绿卡持有人融资新建筑。首先要拨打一个与海外买家合作的抵押贷款经纪人，询问贷款方是否会融资特定项目以及你的居住身份。不要假设传统贷款方会同意。最后，如果开发商是外国实体，在项目纠纷情况下，你的追索权受加州法律和美国管辖权的限制，你无法轻易在上海或北京进行诉讼。了解开发商的美国法律实体在哪里注册，谁被授权接收法律通知。
在签署预售协议前，你的下一步应该是咨询房地产律师。这不是偏执狂，这对新建筑来说是标准做法，成本远低于延迟成交或失去定金。审查开发商的往绩：他们在加州完成了多少个按时项目？是否有针对他们的未决诉讼？问你的经纪人，问当地产权公司，问建筑中的其他经纪人。最后，如果你对该单位认真，雇用一家产权公司拉取地产和开发权利的初步报告；这份报告将显示是否有任何可能延迟或阻止项目的留置权、产权负担或融资索赔。对于圣盖博谷和橙县的大多数买家来说，转手房屋仍然是更简单、风险更低的路径。但如果你选择新建筑，请通过提出难题、记录每一个承诺并在承诺资金前获得专业建议来保护自己。
有任何疑问或需要针对你具体情况的指导，请与Shirley联系。她的团队可以帮助你评估项目的融资健康状况，审查合同条款，并确保你的购买得到充分保护。