成交量下滑，买家谈判筹码增加，南加州市场的真实含义
· Market Insight
挂牌数增多，竞争减少，买家有更多时间审视房产、讨价还价。
据房产数据公司Redfin News发布，全美房屋成交（待交割状态）已跌至近三年来最低水平。这意味着当前处于托管中的房屋数量大幅下降，这个数据听起来很技术性，但对南加州现在正在买房或卖房的任何人来说，都有非常实际的含义。如果你一直在等待市场对你有利，本周的数据表明条件开始向买家倾斜，无论你是初次在美国购房的海外人士、归国的侨民，还是本地想要升级更大房产的业主。
对购房者来说，这个放缓直接意味着重大利好。当成交中的房屋减少时，对新上市房产的竞争随之下降。你不再会陷入三四个报价同时涌入、卖家只看价格不看合约条款的竞价战。相反，卖家收到的报价更少，这意味着如果你的报价条件扎实，被接受的机会更大，而且你不必放弃检验权、不必全现金支付、也不必远高于要价。这对从未在美国购房的人特别重要，因为你需要时间理解美国房产交易的实际运作方式：房屋检验、评估、产权审查和贷款审批都需要认真对待，而火热的市场根本不给你这些时间。
我们在所服务城市的市场快照显示，截至2026年9月17日，有4070套房屋在售，较前一天的5446套有所下降，这反映了更广泛的市场放缓。我们服务区域的平均要价为$1,088,000，房屋在进入托管前平均在市场上停留约4天。以Riverside 92506为例，有140套房屋在售，中位数要价为$699,450，仅在市场上停留2天；而Irvine 92602有405套活跃房源，中位数要价为$1,780,000，停留12天。这些差异很重要：像Irvine这样高端区域的房源减少和市场天数增加，说明买家有更多选择空间；而内陆帝国（Inland Empire）较便宜区域的房屋成交速度更快。了解这些本地差异的买家可以在每个区域更有效地谈判。
对卖家来说，局势已经改变，必须清楚地面对这一点。成交量下滑的市场中，你不能依靠买家之间的竞争来推高价格。你的房屋需要合理定价、优秀展示，并营销给真正有资格的买家，而不是看房者。如果你一直在坚持虚高价格，现在是时候根据邻里内实际成交的可比房屋重新调整预期，而不是几个月前的要价。根据加州房地产经纪人协会（California Association of REALTORS®，C.A.R.）8月份县销售报告，橙郡（Orange County）房屋中位成交价为$1,452,500，而河滨郡（Riverside County）同月房屋中位成交价为$632,990。现在的定价策略完全取决于准确的本地数据，而不是市场动力。
这在操作层面意味着什么？房屋检验和评估现在更重要了。当你在放缓市场中作为买家时，贷款机构仍会安排评估来确认房屋价值与你的借款相符，检验员仍会发现需要协商的问题。区别在于你现在有谈判的空间。如果检验发现基础问题或屋顶损伤，你可以要求卖家修缮、给予补偿，或走开，卖家深知另一个报价可能不会明天到来，更可能妥协。这与热市场完全相反，热市场中买家会完全放弃这些保护条款。作为初次在美国购房的买家，你永远不应放弃检验或评估的保护条款；放缓的市场给了你坚持这些保护的筹码。
利率仍然很高，这是局势的另一面。根据美联储房贷市场调查（Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey），截至2026年9月10日当周，30年期固定抵押贷款全国周平均利率为6.76%，这是全国周平均数字而非报价，实际利率取决于信用评分、贷款额、首付、房产类型和占用性质。同周15年期固定利率的全国平均为6.09%。这些利率反映的借款成本抑制了随意购买，这就是市场放缓的原因。然而，如果你是能够符合资格且已经存足首付的认真买家，成交量放缓意味着你的报价会得到真正的考虑。如需根据你具体情况的当前利率报价，请直接联系Treasure Mortgage等贷款机构。
假设你正在圣盖博谷（San Gabriel Valley）购买一套$900,000的房屋。20%首付是$180,000，贷款额为$720,000。以6.76%的利率，你的月度本息支付大约为$4,670（不含税费和保险）。加州房产税按Prop 13的基础税率1%计算，这意味着在$900,000购价上，你的年度房产税大约为$9,000，或每月约$750。这个总额，大约$5,420（不含保险、HOA或水电费），是你在提交报价前需要验证自己能否承担的。在放缓市场中，你有时间在承诺前仔细计算这些数字，卖家等待足够长后，你有充分文件支持的报价会被认真对待。
下一步是致电Shirley，讨论你的具体时间表、预算和本地市场区域。例如，在Pasadena 91106，有108套活跃房源，中位数要价$1,219,500，停留4天，这与Corona 92880完全不同，那里有96套房屋，中位数要价$765,000，仅停留3天。本地市场分析师将向你展示实际买家筹码在哪里，你目标社区最近的可比房屋成交价是多少，以及如何构建一个既能赢得合约又不会超价的报价。成交量数据告诉我们市场已转变；你的个人行动应该是在上市或购买前获得专业的本地指导。
资料来源：Redfin News, https://www.redfin.com/news/housing-market-update-pending-sales-lowest-level-since-2023/