贷款机构拖延十年才执行止赎，卖家可能因此获益，南加州房主需要了解的事
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法院以HSBC十年未行动为由驳回止赎诉讼。了解这对你房产产权的意义。
据房贷专业杂志（Mortgage Professional America）报道，一家法院近日驳回了汇丰银行（HSBC）的止赎诉讼，理由是该贷款机构在十多年的时间内没有采取行动（https://www.mpamag.com/us/news/general/court-dumps-hsbc-foreclosure-claim-over-decade-long-default-delay/590347）。这个判决对南加州房屋卖家和业主很重要，因为它表明贷款机构不能无限期地搁置违约贷款。如果你拥有曾经有过付款问题的房产，或者你正在购买一个产权历史有瑕疵的房屋，你需要了解这个判决对你意味着什么。
当房主停止支付房贷时，贷款机构有法律权利进行止赎并夺取该房产。但美国法院越来越认可贷款机构必须在合理的时间框架内采取行动。等待十年表明贷款机构要么丢失了债务记录，要么认为不值得追索，要么面临法律障碍。在那十年里，房产业主仍然在产权证上，可以出售房屋、重新融资或将其传给继承人，而贷款机构的债权要求却一直处于休眠状态。法院驳回该债权的判决表明，贷款机构的止赎权并非无限期的。如果在合理时间内不行使这项权利，它就可能失效。
对于洛杉矶县、橙县、圣盖博谷和内陆帝国地区的卖家来说，这有真实的影响。如果你的房产上有多年前登记但从未被追诉的违约或留置权，这个产权瑕疵可能会阻止销售。产权保险公司会标记旧的留置权并要求在为新买家承保前将其清除。这不是一个免费的过程。清除陈旧的留置权或违约通常需要聘请产权律师，有时还需要提交动议以将留置权从公开记录中删除。法律费用因复杂性而异，但如果这适用于你，你应该为专业帮助做好预算准备。好消息是，法院现在认可极端延迟可能使贷款机构的债权完全失效，所以旧债权越来越可以被质疑。
买家也从这一趋势中受益。如果你正在考虑购买一个产权报告中有留置权或判决的房产，你有更强的法律依据要求卖家在成交前清除它，或要求在成交时获得贷方以覆盖清除成本。多年来一直未被追诉的留置权比最近的债权弱得多。你的产权公司和房地产律师会仔细审查产权报告，通常在有融资的交易中成交前七至十天，并将要求所有留置权在成交前被满足或以担保形式清除。如果卖家无法清除陈旧的留置权，交易就无法进行。了解时间会削弱贷款机构债权这一事实可以增强你的谈判力量。
对于房主的收获很简单：如果你收到过违约通知或止赎威胁，不要多年放之不理。贷款机构的延迟实际上在法律上可能对你有利，但只有当你或你的律师提出问题并质疑债权的及时性时才行。如果你正在出售房产，并在产权审查中发现旧留置权，应该尽早与产权律师沟通以处理它，而不是希望买家不会发现。如果你正在购买，你的产权公司会在成交前发现留置权，你应该询问它们存在多久了，以及是否可能被执行。
目前房贷利率仍然很高。根据房利美主要房贷市场调查（Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey），截至九月十七周，三十年期固定利率平均为6.95%，十五年期固定利率平均为6.26%（这些是全国周平均值；你的个人利率取决于信用评分、贷款金额、首付、房产类型和居住性质）。如果你考虑为了产权清理而重新融资，应该从贷款人那里获得个性化利率报价，而不是依赖全国平均值。清除产权瑕疵的成本通常值得付出，如果重新融资能在长期内为你节省金钱的话。
产权问题不是你一个人可以处理的事情。如果你正在出售房产，产权报告中出现留置权，或者你正在购买一个有针对它的登记债权的房产，在你签署任何文件之前，请咨询产权律师。法院拒绝汇丰银行十年前的债权是一个提醒，贷款机构的权利是有限制的，了解你的权利可以保护你的股权。如需了解产权历史如何影响你的具体销售或购买，请联系888房产公司的Shirley Tang（加州房地产经纪人证书#01845722）。
**来源：** Mortgage Professional America，https://www.mpamag.com/us/news/general/court-dumps-hsbc-foreclosure-claim-over-decade-long-default-delay/590347