房贷利率突破7%：哪些人无法再融资，哪些人该现在行动
· Market Insight
融资需求下降，ARM贷款需求上升。买家和卖家如何应对市场变化。
根据HousingWire报道，房贷需求下滑，利率突破百分之七，其中融资申请量下降，可调整利率房贷（ARM）的使用比例上升。对于初次在美国购房的人来说，这条消息触及了一个关键问题：你的月供是否会在三十年内保持不变，还是每几年调整一次。理解当前房贷市场的变化，将帮助你决定现在是否该购房、等待，还是锁定利率。
当房贷利率突破某些关键水平时，那些希望融资的房主，也就是用新的低利率贷款替换旧贷款，通常会停止联系贷款机构。数学上已经不划算了。如果你多年前以较低利率借款，并希望融资进入更低的利率，这个窗口会快速关闭。对于已经拥有房产的人来说，这意味着他们目前的贷款条件变得更有价值。他们会更长时间地留在原地，这减少了市场上的房源数量。对于买家来说，这意味着在利率已经很高的时候，库存进一步减少，形成了一种压力。然而，这条消息的另一面同样重要：越来越多的买家转向可调整利率房贷（ARM），这类贷款在初期提供比固定利率更低的利率，但在初始期后可能会上升。
ARM意味着什么，你何时应该考虑使用它？固定利率房贷在整个贷款期限内锁定你的月供，在美国通常是三十年。你每个月支付相同的金额，无论市场如何波动。ARM通常在一段时间内提供较低的利率，这个期限通常是三年、五年、七年或十年，之后利率会根据市场指数每年调整。对于初来美国的借款人来说，这听起来很危险，对许多人确实如此。但是，如果你计划在可调整期开始之前卖出房产或融资，ARM可以为你节省数万美元的利息。比如说，你以六十万美元的价格购买一套房产。以假设的百分之六固定利率的三十年房贷，月供大约是三千六百美元（仅计算本息，不包括房产税、保险或费用）。初始利率为百分之五的ARM在前五年的月供可能接近三千两百美元，每月节省四百美元，五年内节省接近两万四千美元。如果你在第六年之前卖出或融资，你永远不会感受到利率调整的影响。
你的决策很直接：如果你打算在房产中住三十年并希望月供确定不变，固定利率可以保护你免受未来增长的影响，这是更保守的选择。如果你相当确定会在五到十年内搬迁、升级或融资，这对于成长中的家庭、工作变迁或投资者来说很常见，ARM可以让你获得显著的现金节省。关键是你必须有纪律。你不能假设利率会下降；你必须假设它们可能会上升。在你签署ARM之前，问你的贷款人最坏的情况：你的贷款最多能达到什么利率，那时的月供会是多少？如果必须这样，你能负担吗？只有在那之后，你才应该承诺。
对于南加州的卖家来说，融资申请下降发出了一个混合信号。想通过融资提取房产净值的房主将考虑卖房来获得流动性。这可以在某些社区增加供应，给买家更多选择，但也会对价格造成下行压力。相反，想通过融资降低月供的房主将简单地留在原地，将他们的房产保留在市场之外。最终效果是不可预测的，但从历史上看，有现金或融资条件优异且能够快速行动的买家受益最多。如果你在卖房，这不是高价格望而却步的时候；买家群体比利率较低时更注重价格。
对于海外买家和新移民来说，这条消息的含义又有所不同。许多外国国籍买家在南加州用现金或大额首付购房，通常为百分之三十或更多，这完全绕过了房贷市场。对你来说，更高的利率基本上无关紧要；你关心的是房价和位置，而不是困扰融资购房者的月供数学。然而，如果你在融资并考虑ARM，美国市场与大多数国外房产市场的运作方式不同。在许多国家，ARM房贷是标准的，广泛受信。在美国，它们因二零零八年金融危机而蒙上污名，当时掠夺性ARM毁掉了许多借款人。如今的ARM受到更严格的监管和更高的透明度，但文化上的谨慎仍然存在。与你的贷款人坦率交谈你的时间表和风险承受能力。如果为固定利率支付溢价让你晚上能安心睡觉，就没什么好羞愧的。
你现在应该怎么做？首先，如果你在卖房，以有竞争力的价格给房产定价并准备好出手。买家更少且更谨慎，这意味着只有定价合理的房产才能快速售出。其次，如果你有明确的购房时间表，今天就获取利率报价，不是作为具有约束力的承诺，而是为了理解你购房的真实成本。让你的贷款人同时报价固定和ARM选项。不要让半年前某人的利率锚定你的期望；利率每天都在变化，你需要新的报价。第三，如果你目前正在融资或考虑融资，要认识到低利率的窗口已经缩小。如果你一直在犹豫，采取行动的时间是几个月前，但现在还不算太晚，可以问贷款人你的情况是否仍然在经济上有意义。第四，要理解房产税、保险、HOA费用和其他成本往往远远超过月供差异，所以在评估购房时不要只关注房贷。真正的住房所有权成本包括许多部分。最后，不要恐慌。更高的利率使房产融资更昂贵，但不会让好房子消失。卖家变得更灵活，库存可能增加，贷款标准更严格但公平。
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资料来源：HousingWire，https://www.housingwire.com/articles/mortgage-applications-fall-rates-7/