房价上涨但跑不过通胀，南加州买卖房产该如何应对
· Market Insight
房价虽然在上升，但涨幅跟不上通货膨胀。这对你的买房或卖房计划意味着什么？
根据《抵押贷款专业人士美国版》的报道，美国房价在8月份上升，但涨幅落后于通货膨胀。对于刚来到美国房地产市场的华语买家或卖家来说，这条头条新闻需要仔细解读，因为表面上对经济不利的消息，实际上可能会以关乎你个人交易的方式改变购买或出售的权衡。
当房价上涨速度低于通货膨胀时，这意味着房主的购买力正在悄悄被侵蚀。通货膨胀让一切都变得更贵：食品、劳动力、建筑材料、房产税。如果你的房子在一年内增值2%，但通胀率达到3%，从实际价值来看，你的房子实际上贬值了。这种现象在全美国发生。但南加州不是整个国家。我们这个地区，洛杉矶县、橙县、河滨县以及周围的谷地，有自己独特的市场动态，这些动态正在以买家或卖家身份不同而改变优势的方式发生变化。
对于卖家来说，这种环境是一个现实检验。自动两位数升值的日子已经过去了。如果你五年前以80万美元购买了一所房子，你不能假设它今天会以120万美元成交，仅仅因为价格一直在上升。市场现在精准得多。买家在关注房屋状况、地理位置和每平方英尺的价格。根据我们今天的MLS数据，我们服务区域的总体中位数挂牌价格为925,500美元，中位数在市场天数为24天。但这掩盖了城市之间的巨大差异。尔湾的房屋中位数为1,625,000美元，平均在市场上停留37天；河滨市房屋中位数710,000美元，26天内成交。卖家的优势完全取决于你所在的城市以及你的具体房产在竞争中的位置如何。
对于买家来说，通胀低于房价升幅实际上是个好消息，但前提是你能够清楚地理解你真正能负担什么价格，以及当前利率每月会花费你多少。房地美（Freddie Mac）初级抵押贷款市场调查在2026年10月22日那周显示，全国30年固定利率贷款的周平均值为7.32%，15年固定利率为6.68%。这些是全国周平均值，不是报价；你的实际利率取决于你的信用评分、贷款金额、首付比例、房产类型以及该房产是否自住。如果要获得个人化的利率报价，请与Treasure Mortgage的贷款官员沟通。但这里的关键点是：当房价上涨速度低于通货膨胀时，固定利率贷款的月供随着时间推移会变得相对更便宜，因为通胀侵蚀了你债务的实际成本。假设你借入72万美元，30年固定利率贷款：你的月本金和利息支付在30年内保持不变，但那笔支付的实际价值随着通胀的上升而缩水。
新移民和海外买家经常问他们是否可以在加州购买和借贷，而没有美国信用记录。答案是肯定的，用正确的方式。没有绿卡或美国身份的外籍国民买家可以通过护照为基础的贷款借款，最低首付比例为30%；不需要社会安全号码、不需要ITIN、也不需要美国信用历史。H-1B签证持有人可以使用与美国居民相同的贷款项目。F-1学生可以购买和借贷。不在美国境内的旅游签证持有人仍然可以购买房产，也可以为交易融资。如果你正在考虑在这个环境下进行购买，第一步是与理解你特定签证身份或居住情况的贷款官员联系，他们可以向你展示你实际符合什么利率和条款；Treasure Mortgage的利率页面https://tuhaousa.com/zh/rates/（中文）或https://tuhaousa.com/rates/（英文）是起点。
时机在这个市场上比两年前更重要。当价格上升速度快于通货膨胀时，买家感到紧迫感，每个人都知道等待意味着支付更多。现在这种动态已经略微反转。但利率仍然处于较高水平，我们服务区域的库存虽然仍然丰富，有5,900个活跃挂牌，但在城市和价格范围间分布不均。橙县城市（如尔湾）的中位每平方英尺价格为792美元，远高于河滨市或安大略（分别为372和387美元每平方英尺）。如果你一直在犹豫是否现在就行动，答案取决于你的具体情况：你是为了自住而购买，还是为了在20多年内积累资产？你是否被锁定在特定社区因为学校或家庭原因？你是否已经准备好首付和信用档案，还是需要时间来存钱和增强借贷地位？
现在最好的举措是获得一份清晰的、书面形式的了解，基于你的签证身份和储蓄，你每月实际能负担什么。新移民经常低估他们能借多少，因为他们假设美国贷款机构想要社会安全号码和信用评分。这个假设已经过时。海外投资者有时会高估他们能逃脱的范围，通过让亲戚冒充共同借款人；这条路既昂贵又风险大，而且完全没有必要。市场不会去任何地方。打电话的时间是当你有真实的时间表时，当你知道你会在一个城市呆五年或更长时间时，或者当你知道你的签证身份稳定时。如果你现在处于那个阶段，Shirley在888 Realty可以引导你了解今天的价格和利率环境实际上如何改变你的购买力和时间表。这次对话是免费的，这是从阅读头条新闻转变为理解你个人下一步的唯一方式。
来源：《抵押贷款专业人士美国版》（Mortgage Professional America），https://www.mpamag.com/us/mortgage-industry/market-updates/home-prices-rise-in-august-but-fall-behind-inflation-reports-show/595113
说明：文中的利率和月供只是举例，不是报价，也不代表我们能给的贷款条件。实际利率和年度百分率（APR）因人、因日而异，当天的报价见利率页。
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