零售贷款增长，对南加州购房者的按揭申请意味着什么
· Market Insight
更多贷款机构竞争意味着更快的审批和更有利的条件。了解如何利用这个机会。
根据《抵押贷款专业人士美国版》的报道，零售贷款（银行和独立贷款机构直接向个人借款人提供的按揭）正在增长，而租金增长速度已经放缓至2017年以来未见的水平。对于圣盖博谷和橙县的外籍人士、绿卡持有者和美国公民而言，这一消息反映了一个实际问题：当更多贷款机构积极竞争时，整个购房和融资过程可以加快速度，对你的购买更有利。
零售贷款增长对你很重要，因为它直接影响你从出价到完成交割的速度。当贷款成交量上升时，贷款机构会聘用更多的承销商、处理人员和贷款官员。这种人员配置意味着从提交申请到获得贷款批准之间的延迟会减少。在有融资的情况下，托管通常需要大约三十到四十五天；当贷款机构运作高效时，你可以避免那种可能会将这个窗口延长到数月的瓶颈。对于在竞争激烈市场中的买家，圣盖博谷和橙县仍然竞争激烈，速度可能是赢得竞购战争和失去房产的区别。对于那些一直在等待可以理性做决定而不用感到仓促的时刻的买家来说，这个环境可能提供了这样的机会。
租金增长放缓也向人们传达了关于更广泛的经济和住房需求的信号。租金增长放缓通常意味着租房需求不那么迫切，这可能转化为房价的更多稳定性和更少的竞购战争。但这并不意味着价格会下跌，这意味着增长可能会放缓。对你的策略来说重要的是，你有更多的时间来做出理性决定，而不是恐慌性购买以赶上快速升值。圣盖博、亚凯迪亚、蒙特利公园、尔湾和其他主要社区的房产在这种环境下仍然是良好投资，但你现在可以更仔细地评估每一笔交易。
对于初来美国市场的外籍买家来说，零售贷款增长尤其重要，因为它扩大了你的选择范围。外籍人士通常需要约百分之三十的最低首付款，他们不需要社会安全号码、ITIN或美国信用历史来获得资格，贷款是基于护照的。当零售贷款机构争取成交量时，越来越多的机构愿意承销这些贷款。举个例子，假设一位外籍买家存了二十万美元，想要购买一套房产：最低首付三十百分比的一百万美元房产是三十万美元，这意味着他们需要贷款七十万美元。更多竞争的贷款机构意味着你可以比较多个报价，可能获得更好的条款或更顺畅的过程。外籍人士购买通常从百分之三十的首付开始，这对于许多拥有国际资产或海外收入的买家来说是可以接受的。记得在多个贷款机构间获得报价，因为条款差异很大。请访问https://tuhaousa.com/zh/rates/查看当前利率。
绿卡持有者和H-1B签证持有者遵循与美国公民相同的常规贷款计划，因此零售贷款增加带来的好处同样适用于你。如果你是F-1学生或在签证工作，你仍然可以购买和贷款，零售贷款机构越来越熟悉这些项目。关键是准备好你的签证身份文件，并与有经验处理你这类情况的贷款机构合作。当更多贷款机构竞争时，你可以选择一个理解你情况的机构，并且可以快速处理，而无需你一次又一次地解释你的身份。许多贷款机构现在提供针对H-1B持有者的专门项目，这些项目认可来自美国雇主的收入，并且不需要美国信用历史。如果你是国际学生或在L-1、O-1或其他专业签证上，询问你的贷款机构是否提供ITIN贷款项目。
你现在应该采取的实际步骤很简单但很重要。首先，在开始看房前获得预批准。预批准需要一到两周，并锁定你的最高购买力。当多个报价针对同一物业时，卖家优先考虑有融资证明的买家，来自贷款机构的预批准就是那个证明。其次，因为零售贷款活跃，用至少三个不同的贷款机构来比较你的利率和条款。不要假设你打电话给的第一个贷款机构有最好的报价；竞争意味着差异。要求每个贷款机构提供贷款估计（这在法律上是强制性的，也是免费的），并逐一比较结合成本、利率和时间表。第三，如果你是外籍人士、ITIN借款人或H-1B持有者，在打电话获取报价时要明确说明你的身份；一些零售贷款机构专门从事这类贷款，会比不熟悉这些类型的贷款机构行动更快。
时机也很重要。零售贷款环境现在对买家有利，意味着你在贷款机构有能力和兴趣时购物。这是对你喜欢的房产采取行动的时刻，而不是等待价格进一步下跌，价格下行压力是温和的，快速融资和竞争利率的好处超过了推测性的等待。如果你一直在存首付款，考虑现在是否是进入市场的时刻，特别是如果你的租赁即将到期或你厌倦了支付租金。零售贷款增加和租金增长放缓的结合意味着租房对购买的数学计算可能对你有利。房产税在加州通常按评估价值的百分之一计算，有效税率通常在百分之一点一到百分之一点二五之间；闭幕成本通常占购买价格的百分之二到百分之五。打个比方，假设一次九十万美元的购买：百分之二十的首付是十八万美元，贷款是七十二万美元，房产税大约百分之一点二是每月大约九百美元。
如果你想讨论你的具体情况，请联系圣马力诺888房地产的Shirley Tang，无论你是首次购房者、新来美国的外籍人士还是投资者。我们用中文和英文交流，我们专门帮助国际买家驾驭加州购房过程。你的时间表、你的首付和你的签证身份都影响哪个贷款机构和哪些项目最适合你，在零售贷款增长的环境中，获得正确的匹配意味着更快地完成交割并支付更少的费用。
信息来源：《抵押贷款专业人士美国版》，https://www.mpamag.com/us/specialty/commercial/retail-lending-climbs-while-rent-growth-slows-to-2017-pace/595088
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