加州出租房产新规：房东必须了解，买家卖家如何应对
· Market Insight
加州新规给房东增加合规要求，影响出租房投资。买卖双方需要了解这对交易的实际影响。
根据《抵押贷款专业人士美国版》的报道，加州针对出租房产业主推出了新的合规要求。这听起来像是沙加缅度的行政细节，但实际上影响了整个南加州每一位涉及出租房交易的买家、卖家和房东。无论你正在购买出租投资房、出售有租户的房产，还是在出租规则日趋严格的县域内拥有房产，这一转变都关系到你。这项规定不会一夜之间生效，但它确实重塑了某些交易的经济效应和时间表，尤其是对于投资者和未来12到24个月内考虑出售的业主而言。
大多数自住业主，即购买房屋自己居住的人，不会直接受到这项规定的影响。你购买房子是为了自己住，而不是作为出租业务来管理，所以新的房东合规要求不适用于你。受影响的群体范围要窄得多：已经拥有出租房的房地产投资者、计划将房产转换为出租的业主，以及房产上已有租户的卖家。如果你属于第三类人群，正在考虑出售房产，那么你的出售时机和结构可能会改变。租户占用的房产现在可能需要额外的文件、检查或法律批准才能转让，这些步骤需要时间和金钱。出租房的买家可能会看到卖家将这些合规成本计入要价或成交时间表中，所以一个以前在30天内成交的房产现在可能需要45天或更长时间。
实际影响主要集中在成本和延误上。合规通常意味着需要聘请律师或专业公司来审核房产的租赁协议，确认所有本地和州级发布及通知要求已得到满足，并确认房产符合当前的安全和维护标准。在一个典型场景中，假设一个出租房产以$900,000的价格出售，而卖家在交易进行中发现三年的合规文件不完整。卖家可能需要花费$3,000至$8,000的律师和合规费用来整理文件，以便在成交前清理档案。对于以$1,200,000购买出租双单元房的投资者来说，尽职调查现在包括合规审计，这会为交易增加10到14天的时间。买家的贷款批准本身没有改变，但尽职调查窗口延长了。传统贷款机构仍然寻求620及以上的信用评分，740及以上的价格更优，这些门槛没有变化。改变的是成交托管的时间表：标准成交在融资情况下通常需要30到45天，而加州出租房成交现在可能会延长到50到60天，因为合规审查是成交资金发放前的硬性要求。
出租房卖家需要现在就采取行动。如果你拥有出租房并考虑在未来18个月内出售，现在是整理合规档案的时候，在你挂牌前进行。收集所有租赁协议，验证所有当地出租登记文件是否最新，确认任何必需的检查都有文件记录，并让律师进行快速合规检查。这项前期投资数千美元可以为你节省15到30天的谈判时间，并能保护你免受买家在发现差距时退出的风险。对于洛杉矶县和橙县的卖家来说，这些地区出租房产是常见的投资，租户占用的销售经常发生，这不是可选的准备，这是竞争优势。能够向买家提交整洁合规文件夹的卖家成交速度更快，在价格谈判中拥有更多杠杆。
出租房的买家应该将合规审计作为他们报价结构的一部分计入预算。许多老练的买家不是让卖家承担所有合规成本，而是在他们的报价中为第三方合规审查预留$5,000至$12,000的准备金。这笔成本从你的成交资金中扣除，所以要将其计入你的首付款和手头现金计算中。如果你是购买出租投资房产的外国买家，合规要求不会改变你的融资资格。外国买家仍然可以使用基于护照的贷款购买和借款，最低首付为30%，无需美国信用历史、社会安全号或ITIN；合规审计与贷款资格分开。尽早向你的贷款人指出这一点，以便他们理解时间表影响，并能够调整贷款批准以适应更长的成交托管。
该规定还影响房产估值和评估。评估出租房的鉴定师现在有了一个检查清单，其中包括合规状态。维护良好且文件整洁的出租房评估与以前相同，但合规存在问题的房产可能会看到较低的评估或有条件的评估，要求卖家在成交前解决问题。这不是开放市场上的价格下跌，这是贷款人的保护。你的贷款人想要确保他们融资的房产在法律上是可出租的，并且支撑贷款的收入流不会因房东违反代码而面临风险。如果你正在为出租房再融资，要做好相同审计的准备。
对于更广泛的南加州市场，这项改变略微倾向于自住业主，不利于被动投资者。出租房成为购买和出售时略微复杂化的资产，这意味着较少的投资者可能会迅速跳入市场，一些出租库存可能会在业主等待确定性时留在市场外更长时间。在亚凯迪亚、阿罕布拉和哈岗等圣盖博谷城市，许多投资者拥有出租单元，预期出租房销售步伐会有所缓和。已经竞争激烈的尔湾和塔斯汀等橙县出租市场将看到合规成为买家尽职调查的标准部分。这种影响不是戏剧性的，但是真实的：出租房现在是一个摩擦力略高的资产，这意味着它们需要更长时间来移动，交易成本更高。卖家将稍微下调价格以抵消这种摩擦，买家将要求更长的成交日期来适应审计。
你的下一步：如果你拥有出租房产并计划在两年内出售，现在就致电Shirley Tang的团队来走过你的合规检查表和时间表。如果你是南加州出租投资的买家目标，向你的贷款人确认他们理解合规审计时间表并能相应调整贷款批准窗口。如果你是自住业主，你不需要采取行动，这项规定不影响你。如果你是海外或新来美国并考虑在洛杉矶县或橙县进行房地产投资，请记住出租房合规现在是做生意的既定成本，你的顾问应该从第一天起就将其纳入你的财务规划中。
资料来源：《抵押贷款专业人士美国版》（Mortgage Professional America），https://www.mpamag.com/us/news/general/california-law-adds-new-compliance-layer-for-rental-property-owners/592491
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