签署买家代理协议前必读的七条关键条款
· Buyer / Seller Tactics
买家代理协议会将你绑定到一个代理人。在房市变化之前，必须了解你在签什么。
当你作为一个新买家走进南加州的房产经纪公司时，经纪人会要求你签署一份买家代理协议，当地人称之为"买家代理合同"。这不像签租赁合同或购房要约那样简单。这份协议说明你将与该经纪人独家合作寻找和购买房产，而当你成交时，经纪人将获得佣金。如果你打破协议转而与另一个经纪人合作，或通过另一个经纪公司购买，你可能仍然欠第一个经纪人佣金。许多海外买家和新移民不理解这份文件，因为它的运作方式与加拿大、澳大利亚、英国或大多数亚洲市场的房地产代理制度非常不同。在你签署之前，你需要阅读七条特定条款，并准确了解你正在承诺什么。
你必须理解的第一条是**排他期和终止日期**。协议会说类似"这段关系从2026年9月12日到2026年12月12日"的内容。这是你的锁定窗口，通常是三个月或六个月。在这段时间内，你不能签署另一个买家代理而不构成违约。有些协议规定，在条款期间内你购买的任何房产都欠该经纪人佣金，即使你自己购买而没有该经纪人的帮助，只要该经纪人曾经向你展示过这处房产。仔细阅读终止是自动的还是需要你以书面形式通知才能终止。如果你在截止日期前没有以书面形式终止，有些协议会自动续期。这是最重要的条款，因为它控制你的退出权。
第二条是**佣金分割和经纪人的报酬方式**。在加州，卖方通常从挂牌经纪人的份额中支付买家经纪人佣金。协议应该说明经纪人将获得销售价格的百分之几，这通常由卖方的挂牌经纪人提供什么决定，而不是与你直接谈判。然而，协议应该澄清在卖方不提供任何东西的情况下，你是否可能被要求直接向经纪人支付，以及在什么情况下。新买家通常假设经纪人由经纪公司支付或费用来自卖方的口袋；这条条款告诉你实际的责任。读两遍。如果它说如果卖方不支付你可能欠经纪人费用，并且没有锁定美元金额，你需要在签署前协商。
第三条你必须检查的是**触发佣金的定义**，具体来说，经纪人在什么点赚取这笔钱。大多数协议说经纪人在要约被接受且交易完成时赚取佣金，而不是在写要约时。有些说经纪人在要约被接受时赚取佣金，即使交易后来因检查或评估而崩溃。如果协议说经纪人在要约被接受的那一刻赚取佣金，你可能欠钱即使你永远不会完成交易。这与其他国家的重大区别，其他国家的经纪人通常仅在完成时获得报酬。要求你的经纪人澄清佣金是否与完成或要约接受有关。如果它与要约接受有关，你需要重新协商或放弃。
第四条是**地理或房产范围**。有些协议说经纪人可以代表你进行任何地方的任何房产购买。其他协议将经纪人限制在特定城市、邮编或价格范围内。如果你已将搜索范围缩小到尔湾或帕萨迪纳，但签署了涵盖整个橙郡和洛杉矶县的协议，你已经给予经纪人在协议不涵盖的地区内的房产权利。这很重要，因为如果你自己找到一处不被协议涵盖的不同邮编内的房产，经纪人可能仍然会根据对"该地区任何房产"的宽泛解释声称佣金。仔细阅读地理边界或房产描述。如果它们太宽泛，请要求经纪人在你签署前以书面形式缩小范围。
第五条是协议**在经纪人向你展示的房产过期后是否继续有效**。许多协议说即使条款在12月12日结束，如果你后来购买经纪人在11月1日向你展示的房产，你仍然欠经纪人佣金。这个"尾巴"或"终止后"条款可以将你的义务延长到终止日期后数月甚至数年。如果经纪人向你展示十处房产而你没有购买任何东西，然后协议过期，你聘请另一个经纪人帮助你两个月后购买那十处房产中的一处，你可能欠两个经纪人佣金。在签署前，确认是否有尾部条款、它持续多长时间，以及它是否仅适用于经纪人主动向你展示的房产或地理区域内的任何房产。这可以将你锁定为即使在你继续前进后也向旧经纪人支付。
第六条是**经纪公司的责任和如果事情出错你的追索权**。如果经纪人未能披露房产问题、处理不当你的定金或误表市场条件，你能做什么？协议可能说经纪人对某些类型的错误不承担责任，或任何争议必须仲裁而不是法庭诉讼。有些协议限制了你起诉的时间。作为不熟悉美国房地产法的新买家，你需要知道如果你蒙受损失你是否可以起诉经纪人或经纪公司，或者你是否被锁定在仲裁中。如果你不理解这部分，要求用简单英语解释。如果它说你放弃对欺诈或虚假陈述的诉讼权，不要签署。
第七条是**"促成原因"的定义**，如果涉及多个经纪人，哪个经纪人获得报酬。假设你与经纪人A签署，然后你也与经纪人B合作（这可能违反协议，但请跟上这个例子），两个经纪人都向你展示同一处房产。当你提出要约时，两个经纪人可能都会声称他们是销售的"促成原因"并要求佣金。协议应该清楚地说只要协议有效，你的第一个经纪人经纪人A是唯一的促成原因。如果措辞模糊，可能会发生争议，你的交易可能在成交时陷入困境。确保这条条款清晰且对你的经纪人有利，以便不存在歧义。
在签署前，打印协议并用你的母语阅读（如果可能的话），要求经纪人或经纪公司提供翻译，特别是如果英语不是你的第一语言。如果你购买的房产超过$1,089,000或协议中的任何内容感到不清楚，将其提交给房地产律师。协议保护经纪人；保护自己是你的工作。我们服务区域内的市场，橙郡、洛杉矶县、圣盖博谷、内陆帝国和河滨县，变化迅速，截至2026年9月12日，我们MLS提供中的4,106处房产，中位数挂牌价为$1,089,000。你没有时间在签署后对经纪人的选择产生怀疑。在签署前把它做对。如果你对协议的含义有疑问或认为它不公平，请致电Shirley Tang在888 Realty。我们将逐行指导你，以便你准确了解你正在同意的内容。