钻石吧卖方坚守价格，库存悄然变化，本周买家必读
· City Deep Dive
钻石吧在售房源的要价保持稳定，但库存分布在悄然改变。这对你的出价意味着什么。
钻石吧位于洛杉矶县东北部，距离市中心约三十分钟车程，夹在核桃市和奇诺岗之间。对于不熟悉南加州地理的海外买家和新移民来说，可以把它想象成一个相对较新的精心规划的郊区社区，亚裔人口占比很高，大约三分之一的居民是亚裔美国人，普通话在当地学校和购物区随处可闻。这一点很重要，因为这里的买家群体与沿海社区不同；你不仅要与其他富有的美国人竞争，还要与理解本地和海外投资的国际资本和第一代财富竞争。
本周钻石吧的在售房源显示卖方在坚守要价，尽管可供出售的库存在发生变化。当库存变动而价格没有下跌时，这表明卖方仍然掌握谈判权，专业人士称之为卖方市场，即使对于初次在美国买房的人来说感觉并非如此。实际影响是：如果你出价，卖方不太急于接受。你可能需要更接近要价出价，或提供对卖方有吸引力的条款，比如更短的检验期、更大的定金、或更快的成交时间。
理解"卖方市场"和"买方市场"在实际操作中意味着什么。在卖方市场中，按某个价格列出的房屋快速出售或吸引多个出价；卖方可以拒绝低价出价并等待更好的机会。在买方市场中，房屋停留时间更长，价格下跌，卖方愿意在价格上进行艰苦谈判。钻石吧目前的情况，价格保持稳定而库存供应在变化，表明卖方仍然有其他选择。这不是期望大幅降价的时刻，但你可能会在其他条款上找到谈判空间，比如由谁支付某些成交成本，或卖方是否为你的贷款点数做贡献。
对于初次国际买家来说，财务方面是这样的。假设你在该地区的典型价格点购买房屋：作为外国国籍人士，你的首付通常从百分之三十开始，这远高于美国公民通常需要的百分之二十。更大的首付降低了贷款金额，贷款机构喜欢这样因为它降低了他们的风险。成交成本通常约占购买价格的百分之二到百分之五，这些在托管期末，通常带融资约三十到四十五天时支付。加州的财产税大约以评估价值的百分之一点一到百分之一点二的速率征收，作为你每月按揭付款的一部分通过托管支付，除非你搬家或进行装修否则年度不变（这是加州第十三号提案保护，一个帮助业主的加州法律特色）。如果你是外国国籍，询问你的贷款人关于FIRPTA预扣金；这通常可以达到总销售价格的百分之十五，必须在成交时预留，但当你提交纳税申报单时可以恢复。
当前钻石吧市场奖励那些准备充分的买家。因为卖方不急于接受你的首次出价，成交最快的房屋是那些买方已经获得抵押贷款预批准、准备好现金储备并能按时成交的。如果你从海外或其他州搬迁，在开始找房子之前先开始预批准流程；这通常需要一到两周，申请充分且信用良好。贷款机构通常寻求信用评分在620或更高的借款人，在740及以上时提供更好的定价。如果你的信用记录很短因为你刚来美国，对贷款人坦诚相告这一点，并期望提供额外文件，纳税申报单、银行对账单、就业证明。
在承诺之前值得了解钻石吧作为一个社区。它是一个有私人道路、大量公共区域和房产契约的规划社区，限制你对房产所做的事情，油漆颜色、景观美化、外部改变都通常需要批准。这个业主协会结构意味着每月的费用，但也意味着社区保持标准而转售市场通常稳定。该地区的学校进入圣盖博谷排名靠前的高中，如果你有孩子这会很重要并影响长期房产价值。访问tuhaousa.com/zh/city/diamond-bar查看完整的分布表和所有目前在钻石吧的在售房源；你可以按价格范围、平方尺数和其他特性过滤，以了解你的美元在各个级别购买的房产。
现在，随着卖方坚守价格，你的策略应该专注于成为最容易与之打交道的买家，而不是出价最高的人。这意味着手中有预批准，准备好首付资金，对检验时间有现实期望，以及与卖方代理进行诚实的沟通，说明你的时间表。如果你需要六十天来安排国际电汇用于首付，现在就说出来，而不是在接受出价后造成意外延迟。如果你必须在某个特定日期前搬家，将其作为卖方关心的条款谈判到你的出价中。钻石吧目前的市场奖励那些透明度高且准备充分的人。如果你想讨论你的具体情况并了解不同价格点在出价策略方面的要求，请联系Shirley Tang的团队。