大学运动员的NIL收入正在改变学生住房市场，南加州卖家需要知道什么
· Market Insight
大学运动员通过NIL合同获得收入，正成为首次购房者。这对你的房产销售意味着什么。
根据HousingWire的报道，获得名字、形象和肖像权（NIL）合同收入的大学运动员正在进入房产市场，成为首次购房者，并改变了美国大学城附近的学生住房需求格局。这一变化为南加州靠近大学的市场中的卖家创造了新机遇，这是南加州房地产专业人士需要理解的发展趋势，因为我们的地区有多所主要大学，其运动项目都参与了这一潮流。
NIL合同允许大学运动员在参加比赛期间，通过代言、社交媒体内容和赞助合同来获利，从而利用自己的个人品牌获利。与传统运动奖学金不同，传统奖学金只能用于支付学费和生活费，NIL收入是运动员直接控制的个人收入。对许多年轻运动员，尤其是来自普通家庭背景的运动员来说，NIL收入代表了他们第一次获得重要收入的机会，随之而来的是他们现在有能力做出以前从未可能的房地产决定。一名通过NIL合同每年赚取5万美元到20万美元的学生运动员现在可以获得抵押贷款资格，建立房产净值，并搬出宿舍或租赁住房。
对于南加州的卖家来说，这很重要，因为它扩大了南加州大学、加州大学洛杉矶分校、加州州立理工大学波莫纳分校和其他地区大学附近的潜在买家池。这些买家通常年龄在18岁到24岁之间，获得的收入看起来对传统贷款机构来说很不寻常，自雇收入、赞助费和代言合同，而不是W-2表格工资。他们通常没有贷款机构所期望的信用历史或首付储蓄。许多人从未拥有过房产。但他们有动力：他们想尽早建立财富，通过建立房产净值而不是支付租金来降低住房成本，并从家人那里建立独立性。这是五年前不存在、现在在我们市场中活跃的买家类型。
如果你正在大学附近出售房产，或者有兴趣了解新买家群体如何塑造本地需求，这里是关键事实。首先，NIL收入是真实收入，但它需要专门的文件记录。贷款机构会要求查看合同、付款历史和税务申报单，许多传统银行仍在学习如何承保这些交易。其次，这些买家通常年轻，且与典型的首次购房者相比，在交易流程方面经验较少。他们可能不理解关闭成本、房产税、检验或托管的作用。第三，他们的融资通常需要比收入稳定的传统借款人更大的首付：外国国籍买家和自雇借款人通常从30%的首付开始，拥有赞助收入的大学运动员可能会落入类似的类别。第四，家庭参与很普遍：许多运动员买家的父母将共同签署贷款或提供首付援助。
对于卖家来说，这既创造了机会，也需要明确设置期望。假设你正在大学校园附近出售一套价值90万美元的房产：传统买家可能会支付20%的首付，借款72万美元，并按约1.2%的房产税价值每月支付大约900美元。拥有NIL收入的运动员买家可能会出价更低、提供更大的首付来抵消收入文件记录的顾虑、要求更长的托管期来满足贷款机构的要求，或提出融资应急条款，给他们额外的时间来完成交易。理解这些应急条款反映的是买家的文件记录负担，而不是他们财务状况的弱点，可以帮助你公平谈判并完成销售。
对所有买家来说，关闭成本通常占购买价格的2%至5%，不会因买家的收入来源而改变。有融资的托管通常需要30至45天。改变的是贷款机构的时间表：涉及NIL收入的贷款申请可能需要两到四周的承保审查，而标准W-2借款人只需五到十个工作日。将此纳入你的时间表中，并与买家的房地产经纪人和贷款机构尽早坦诚讨论。
还有一个实用要点：如果你收到来自拥有NIL收入的买家的报价，请直接询问他们的房地产经纪人或贷款机构有关文件记录和时间表。不要仅仅因为收入来源不传统就假设交易会更难完成。许多贷款机构现在都有专门为这一类型买家设计的运动员贷款项目，买家可能已经与有这类交易经验的贷款机构合作过。问题不在于他们能否承担房产，如果他们有NIL合同，他们就能，而在于文件记录是否清晰，时间表是否现实。
资料来源：HousingWire，https://www.housingwire.com/articles/nil-era-brings-new-wealth-and-new-buyers-to-college-housing-markets/