法院推翻28年前的止赎案，产权搜索时你需要知道什么
· Market Insight
法院因隐藏的破产资产推翻了一起多年前的止赎案。买家需要检查什么。
上周，《抵押贷款专业人士美国版》报道了一个罕见的案例：法院推翻了一起28年前的止赎案件，理由是当初的破产程序中有一笔资产没有披露。这种情况极其罕见，这么久远的止赎案几乎不会被重新审理，但当它发生时，其中的原因对南加州的每一位买家都至关重要。核心问题在于：对该产权有请求权的某人在法庭上隐瞒了他的权利，几十年后这一隐藏的权利浮出水面，使原来的止赎判决失效。这个案例提醒我们，产权的清晰度和可验证性是多么重要。
对大多数买家来说，这不会影响你的购买。如果你购买的房产在过去15到20年内通过正常渠道交易，产权是清晰的并可获保险，风险基本为零。产权保险公司，那些保证你所有权不受旧债权影响的公司，已在南加州进行了数百万笔交易的保险，其搜索流程能够在你签字前发现绝大多数问题。然而，如果你购买的产权有不寻常的历史、有止赎记录在案、曾经经历过低价出售（short sale）或产权链中存在任何空隙，你的产权公司会进行更深入的调查。在这个时代，这种勤勉尽职变得比以往任何时候都更重要。南加州房地产市场运转迅速：我们MLS数据源中的整体中位挂牌天数为4天，河滨市等城市的房屋在2天内售出，而尔湾则平均需要7天。速度很好，但绝不应该以跳过产权审查为代价。
你应该做什么：在你出价之前，要通过你的房地产经纪人和贷款人确认产权保险已纳入你的购房计划。产权保险不是每月收费，它是一次性保费，通常为购买价格的0.5%到1%，在过户时支付，并且从你拥有该产权的整个期间内保护你。举个例子，假设你正在购买一套价值90万美元的住宅：产权保险可能费用为4,500美元到9,000美元，这笔费用通常由买卖双方平分或作为出价的一部分进行协商。这笔保费购买的是心理保障：如果日后出现权利主张，比如旧的留置权、判决或继承纠纷，产权保险公司将为你的所有权进行辩护并支付相关费用。在南加州快速变化的市场中，这种保护不是可选项，而是必需品。
第二步是询问你的产权公司该产权是否有止赎、破产或先前留置权的历史。这是标准产权搜索报告的一部分，它会在你过户前很久就标出任何危险信号。如果报告显示有止赎活动，特别是最近的止赎，你的贷款人会想看到证明它已被正确处理且没有权利主张仍然悬而未决的证据。南加州许多房产都经历过止赎，此后又干净地转手了；问题的关键不是要你惶恐不安，而是要你进行核实。你的经纪人可以向当前卖家的经纪人索要文件，例如信托委托人契约或法院命令，以确认止赎已完成。这些文件是公共记录的一部分，应该是可以获得的。如果它们不可获得，这是一个信号，表明你应该放慢速度，进一步调查。
最容易受到影响的人群是谁：投资者、购买产权历史复杂的房产的全现金买家，以及从困难卖家或继承中获得产权的买家最有可能遇到产权混乱的情况。如果你是第一次购房者，正在从通过正常渠道购买的现业主那里购买典型的独户住宅或公寓，风险极低。然而，海外买家和外国籍买家应该特别谨慎。如果你还不熟悉美国房产记录的工作方式，所有权链会显得不透明，而产权搜索是验证你确实在购买卖家声称拥有的东西的唯一可靠方法。外国籍买家通常会支付30%或以上的首付，风险很高；产权保险不是奢侈品，而是必需品。
从融资角度来看：根据房地美（Freddie Mac）2026年9月17日周的一级抵押贷款市场调查，30年期固定利率上周为6.95%，15年期固定利率为6.26%。这些是全国周平均值，不是报价；你自己的利率将取决于你的信用评分、贷款金额、首付和房屋是否自住。如果你是没有美国信用记录的外国籍买家，你仍然可以不需要社会安全号码或ITIN而借款；该贷款是基于护照的，需要最少30%的首付。包括ITIN贷款和外国籍买家贷款在内的专项贷款程序的当前利率可在我们的利率页面上查看。如需获取个性化利率报价，请直接联系美国土豪贷款公司（Treasure Mortgage）。
总结：28年前的止赎案被推翻是一个尖锐提醒，表明产权清晰度很重要，尤其是在房屋在数天内售出的市场中。你不需要害怕旧债权，产权保险的存在正是为了保护你免受它们的影响，但你确实需要在做出承诺之前验证你的产权是可保险的。产权审查工作通常在过户期间完成，而过户期通常在有融资的情况下需要30到45天，所以有时间，但要尽早向你的经纪人和贷款人询问此事，并确保它以书面形式写入你的购房协议中。在南加州竞争激烈的市场中，最快的交易并不总是最聪明的；最聪明的交易是你知道你在购买什么的那一个。
资料来源：Mortgage Professional America，https://www.mpamag.com/us/news/general/court-sinks-28-year-foreclosure-over-undisclosed-bankruptcy-asset/590902
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