加州环保审批改革被否决：南加买家和卖家该怎么办
· Market Insight
加州选民否决了放宽环保审批的提案，对圣盖博谷和橙县买卖房意味着什么。
据 HousingWire 报道，加州选民否决了一项旨在削减环保审批规定的提案，反对者担心它还可能加快数据中心和大型基建项目的审批，而不只是住房（链接见文末）。如果你刚来美国，先说结论：这次投票不会让你本月买房或卖房的规则发生任何变化，现行制度原样保留。真正有用的是，它告诉我们应该怎样做规划。
先解释一下背景。CEQA 是《加州环境质量法》，要求各城市在批准许多建设项目之前，先评估对环境的影响，邻居或团体也可以通过诉讼挑战项目。支持者认为这保护了社区，批评者认为它拖慢了新房的建设并增加成本。提案被否决后，这套流程维持不变，洛杉矶县、橙县和内陆帝国的新建项目仍然走同样的审批步骤。
对买家来说，最重要的一点是：不要指望新房供应突然大量增加而让价格下降。房子从审批到建成需要很多年，这次投票并没有缩短这个时间。如果你在“再等等”和“现在买”之间犹豫，应该根据自己的预算、工作稳定性和打算住多久来决定，而不是寄希望于规则变化。在亚凯迪亚、尔湾、核桃市、钻石吧这类成熟社区，在售房源依然有限，竞争会继续存在。
如果你考虑买新房，或者房子附近有规划中的项目，一定要核实实际批准情况。可以向市政府规划部门询问附近有哪些待批项目，并认真阅读经纪人提供的披露文件。隔壁的空地可能变成联排屋、学校扩建或其他用途，而且批准后仍可能被挑战，所以时间并不确定。在不同时段亲自去看房，比看宣传册更能了解真实情况。
举个例子：假设你看中一套100万美元的房子，首付20%是20万美元，贷款80万美元。如果仅作为示例假设利率为6.5%，一年利息约5.2万美元，每月约4,333美元（800,000 x 0.065 / 12），这还没算本金、房产税和保险。加州房产税通常约为房价的1.1%到1.25%，这套房每月大约1,000美元或更多。你自己的数字请以实时报价为准，不要照搬这个例子。
对卖家来说，提案失败意味着供应格局大致不变。如果你的房子所在区域需求旺盛，不必因为这次投票而急着挂牌，也不必担心突然出现大量新房与你竞争。更重要的是定价、房屋状况和时机。如果你是外国身份的房东，请记住 FIRPTA 预扣税通常是总售价的15%，在成交时从你的卖房款中扣除，所以要尽早规划现金需求，并向税务专业人士咨询可行的方案。
对海外买家和首次购房者来说，融资问题比政策更重要。我们的外籍人士贷款一般首付从30%起，以护照为准，不需要美国信用记录、社会安全号或 ITIN。同时也有 ITIN 贷款，F-1 学生可以买房和贷款，H-1B 持有者与居民使用相同的贷款方案，首付也可以是有文件证明的赠与。最新利率请查看 https://tuhaousa.com/zh/rates/ ，不要依赖文章里的任何数字。
本周可以这样做：先确定预算和时间表；请经纪人解释你看中的房子附近有哪些在审项目；确认成交费用，通常约占房价的2%到5%；并记住有贷款时托管期一般需要约30到45天。政策争论还会继续，但准备充分的买家和卖家，在任何规则下都能做得很好。
如果你想了解这件事对亚凯迪亚、尔湾、钻石吧或我们服务范围内其他地方的具体影响，欢迎联系 Shirley。她可以用中文或英文为你梳理情况，不会给你任何压力。
来源：HousingWire，https://www.housingwire.com/articles/california-ceqa-prop-45-rejected/
想按你自己的情况算一遍？发短信 (626) 202-9573（短信优先），或者打电话、加微信 ShirleyT611。