十月待成交销量创新低：南加州买家和卖家该怎么做
· Market Insight
全美十月待成交量为2018年以来同期最低,南加买卖双方的应对要点。
Mortgage Professional America 今天报道,全美待成交房屋销量降到2018年以来最慢的十月。所谓待成交(pending),是指卖家已接受出价、但还没过户的房子,所以它是观察签约热度的早期信号。这是全国性的标题,单凭它说不清亚凯迪亚或尔湾某一条街的情况。下面是我们结合本地数据的解读,以及你现在可以怎么做。
先看我们自己的MLS数据。今天我们服务的城市共有5816套在售房源,整体挂牌价中位数是$917,750,在市场上的天数中位数为27天。前一天是5804套、中位数$918,000,一夜之间没有大变化。全国签约放慢,并不等于房价一天之内崩盘,它更像是给买家多一点时间和谈判空间。
各城市差别很大。亚凯迪亚挂牌价中位数是$1,538,000,在市场上42天,上一次快照是$1,568,500。钻石吧是43天,东谷是41天。相比之下,奇诺是25天,哈岗是27天。橙市和塔斯汀的挂牌价中位数比上次快照低,分别是$1,199,900和$1,024,500;帕萨迪纳和安大略则略有上涨。所以全国放缓不等于每个城市都一样,要看你真正想买的那个城市。
如果你是买家,市场放慢通常意味着更多议价空间,但前提是房子确实挂得久。请让经纪人告诉你这套房挂牌多久、有没有降过价,以及同一社区类似房屋实际成交价是多少。挂牌时间明显超过本市中位数的房子,最有机会谈到更低的出价、卖家补贴过户费,或更长的验房期。过户费通常约为房价的2%到5%,所以哪怕一点补贴也很有价值。
融资是另一半。房地美(Freddie Mac)房贷市场调查显示,2026-11-05当周,30年期固定利率全国平均为7.18%,15年期为6.57%。这是全国每周平均值,不是给你的报价。你个人的利率取决于信用分数、贷款额、首付、房屋类型和自住或投资用途。在决定预算之前,请联系Treasure Mortgage获取当前的个性化报价。
举个例子,全部用整数演算。假设买一套$900,000的房子,首付20%,首付款是$180,000(900,000 x 0.20),贷款为$720,000。加州Prop 13基础税率是1%,加上本地附加费,实际税率通常约1.1%到1.25%,我们取1.2%:一年$10,800(900,000 x 0.012),约每月$900。如果谈到卖家补贴2%的过户费,就是$18,000(900,000 x 0.02),这笔钱你不必自己出。看任何房子之前,都先用这个算法过一遍。
海外买家和持签证的买家,并不会因为市场放慢而被挡在门外。外国人贷款(foreign-national loan)一般最低首付30%,以护照办理,不需要美国信用记录,不需要社会安全号码(SSN),也不需要ITIN。ITIN贷款同样存在,F-1学生可以买房和贷款,H-1B持有者与居民使用相同的贷款方案,首付也可以是有文件证明的赠与。这类贷款的利率请直接查看 https://tuhaousa.com/zh/rates/ (中文)或 https://tuhaousa.com/rates/ (英文),不要轻信别处听来的数字。
如果你是卖家,第一天就要定一个贴近市场的价格。市场放慢时,起价过高的房子容易挂着不动,之后再降价还会让买家觉得你急着出手。请要来你所在城市最近的成交记录和正在竞争的在售房源,而不是看全县或全国的平均数。有贷款的交易托管期(escrow)通常约30到45天,现金交易约14到21天,搬家和下一次购房请据此安排。外国卖家还要知道,FIRPTA预扣税通常是总售价的15%,在过户时从卖家所得中扣除,对买家从来不是成本。
这条消息提醒我们谨慎行事,而不是恐慌,也不是盲目观望。如果你正考虑在圣盖博谷、橙县或内陆帝国买房或卖房,欢迎联系Shirley,她会按你关心的城市和价位把数据整理出来,用清楚的语言帮你分析选择。
来源:Mortgage Professional America,https://www.mpamag.com/us/mortgage-industry/market-updates/pending-home-sales-plunge-to-slowest-october-since-2018/596538。利率来源:房地美(Freddie Mac)房贷市场调查,2026-11-05当周(全国每周平均值,非个人报价)。
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