反向抵押贷款改革：南加州退休屋主需要了解的五件事
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反向抵押贷款新规影响退休屋主的财务规划。了解规则改变、成本调整和何时申请。
据HousingWire报道，反向抵押贷款（HECM）行业出现改革，重点关注借款人对成本和流程的误解。这些变化影响南加州年长屋主在退休期间获取房屋净值的方式，以及反向抵押贷款是否适合您的财务状况。
反向抵押贷款是一种专门为62岁及以上屋主提供的贷款。与向贷款人支付月供不同，贷款人向您支付，可以是一次性付款、信用额度、月度分期或组合方式。当屋主去世、卖房或永久搬离时，贷款从房屋出售或遗产中偿还。对许多退休人士来说，尤其是在橙县和圣盖博地区等高房价市场中的屋主，反向抵押贷款可以解锁数十万美元的资金，而无需出售房屋。但问题是前期成本是真实的，在做出承诺之前必须理解这些成本。
一个主要的误解是成本结构。反向抵押贷款附带前期抵押保险费（MIP），这是强制性的，不能豁免。直到最近，这种保险费是标准化的；最近的HECM改革调整了保险费的计算方式和适用时间。该保险费保护贷款人，以防借款人活得比贷款余额更长或房屋价值下跌至低于所欠金额。对借款人来说，这意味着如果您获得40万美元的反向抵押贷款，您不会收到40万美元的现金；一部分会被保险费和其他成交成本消耗。反向抵押贷款的成交成本通常高于传统抵押贷款，通常在8000至15000美元或更高，具体取决于房屋价值和贷款规模。这些是合理的费用，包括评估、产权保险、代理、录入费和原始贷款费用。
第二个常见误解涉及评估和房屋估值。贷款人必须订购评估以确定房屋的当前价值，因为贷款金额基于您的年龄、当前利率和房屋净值。有些借款人认为总是需要第二次评估；这并不普遍正确，尽管某些情况可能会触发额外评估。最近的规则变更明确了何时需要第二次评估，何时不需要，为某些借款人减少了不必要的成本。如果您在亚凯迪亚拥有价值132万8000美元的房屋，贷款人会对其进行评估以在提供贷款金额前确认价值。评估保护双方并确保贷款是合理的。
退休规划是反向抵押贷款可能产生真正差异的地方，但前提是它适合您的整体策略。许多退休人士使用反向抵押贷款来延迟从退休账户提取，让这些投资有更长时间增长。其他人使用信用额度作为紧急储备，仅在需要时提取。有些人消除了月度抵押付款，在退休早期释放现金流，此时收入有限。这些都不一定对每个人都是正确的举动；正确的举动取决于您的年龄、健康状况、家庭情况、投资组合和长期计划。如果您是72岁且健康，您的社会保障和养老金收入足以覆盖生活开支，那么反向抵押贷款可能不必要。如果您是75岁，房产丰富但现金短缺，并且想留在您的房屋中而不承担抵押付款，反向抵押贷款可以是一个合理的工具。
谁最受益于反向抵押贷款？拥有无贷款房屋或已偿还贷款大部分的屋主，以及62岁或以上的人。如果您有现有的传统抵押贷款（带月供的常规抵押贷款），您可以使用反向抵押贷款的收益来偿还它，然后您就没有抵押付款了。南加州拥有大量净值的屋主，尤其是在尔湾、帕萨迪纳和橙县，通常符合获得有意义贷款金额的资格，因为房屋价值很高。您年龄越大，可用信用额度或一次性付款越大，因为贷款人预期会在更短的时间内收取债务。一个65岁的人和一个80岁的人，拥有相同的房屋和净值，会获得不同的贷款金额；80岁的人会获得更多。
HECM改革改变了什么？前期抵押保险费结构经过调整，关于第二次评估的指导方针也得到澄清，以消除某些情况下不必要的重复估值。这些变更旨在减少借款人困惑并降低某些成本，尽管保险费本身仍然是必需的费用。如果您正在考虑反向抵押贷款，您必须与能够解释您的具体数字的持证贷款官合作，您可以借多少、成本是多少，以及您将收到多少可用资金。一个120万美元的房屋不会产生120万美元的反向抵押贷款；实际金额取决于您的年龄、当前利率环境和保险费和成交成本后的可用净值。
下一步是与专门从事反向抵押贷款的贷款官交谈，他可以引导您完成财务计划。不要依赖单一对话；询问有关保险费、成交成本、利率和还款条款的问题。询问反向抵押贷款是否是您情况的正确工具，或者传统抵押贷款再融资、房屋净值信用额度（HELOC）或仅从储蓄中采用不同的提取策略是否更合适。如果您拥有无贷款房屋且已超过62岁，反向抵押贷款值得探索，尤其是如果您想长期留在您的房屋中，并且您正在寻求优化您的退休收入。Shirley Tang的团队可以将您与持证反向抵押贷款专家联系起来，帮助您了解此选项是否适合您的计划。
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