房贷利率创三年新高，南加州买家卖家需要立即做什么
· Market Insight
全国房贷利率刚刚升至三年来最高水平。看看这对你的购房计划意味着什么，以及现在该采取什么行动。
根据HousingWire的报道，随着房贷利率创下三年来新高，房贷申请量下滑了6%。对于初次在美国购房或首次在南加州买房的人来说，这条新闻听起来可能令人担忧，但实际影响完全取决于你的具体情况、你的时间表，以及你目前在市场上想要实现的目标。
先从全国数据说起。房地美（Freddie Mac）2026年9月24日这一周的主要房贷市场调查显示，30年期固定利率为7.03%，15年期固定利率为6.42%，这些是全国周度平均值，不是具体报价。你的实际利率取决于你的信用评分、贷款金额、首付比例、房产类型以及是否自住等因素。如果你正在考虑锁定利率或比较贷款机构，请联系Treasure Mortgage获取当前的个性化报价。重要的是要理解：当利率上升时，一些买家会退出市场，这正是HousingWire报告的情况，申请数量减少，这往往意味着短期内竞争出价者更少。
如果你现在是洛杉矶县、橙县、内陆帝国或河滨县的买家，这个利率环境会改变你的计算。更高的利率意味着相同贷款金额的月供更高，或者说，在相同月度预算下，你能获得的贷款更少。举个例子，假设你被批准了72万美元的贷款：在7.03%的利率下，你的本息月供大约是5,100美元；在6.5%的利率下，大约是4,700美元。这每月400美元的差异会迅速累积，这就是为什么一些买家暂停了购房计划。不过，买家减少也意味着市场竞争减少，可能会加快谈判进程，在某些情况下还有更多讨价还价的空间。另一方面是库存情况。截至今天9月30日，Shirley Tang Team的MLS数据中有4,028套活跃挂牌房产，总体中位数报价为109万美元，中位上市天数为4天。这仍然是一个在动的市场，不是停滞的市场。
谁受到高利率的最大影响？任何计划使用传统贷款的人，无论你是首次购房者、再次购房者，还是考虑用融资方式支付部分购房款的全现金买家。如果你已经与贷款机构锁定了利率，这条新闻不会影响你。如果你是考虑购房的外国人或投资者，你的融资方式可能有所不同。Shirley Tang Team与没有美国信用记录、没有社会安全号码、没有ITIN（个人税号）的外国买家合作；这些基于护照的贷款确实存在，不需要三年的税务申报或美国就业历史。如果你是H-1B签证持有者，你可以使用与美国居民相同的传统贷款方案。如果你是F-1学生，你可以购买房产并获得贷款。利率环境影响所有这些群体，但资格认证的机制保持不变。有关这些贷款类型的利率详情，请访问https://tuhaousa.com/rates/（英文）或https://tuhaousa.com/zh/rates/（中文）的利率页面。
你现在应该做什么？如果你一直在考虑购房，第一步是根据今天的利率了解你的实际借贷能力，而不是根据六个月前看到的利率。从了解你情况的贷款机构获取预先批准函，无论你是否有传统信用记录。这不是一项承诺，只是对你能借多少钱以及以什么利率借入的快照，有效期有限。如果你在像尔湾这样的热门市场购房，那里的中位报价为178万美元，房屋在12天内售出，你需要在开始看房前获得预先批准。如果你在像河滨市这样速度较慢的市场，中位报价为69万9,900美元，中位上市天数为2天，你仍然可以从了解你的确切预算中受益。预先批准也向卖家表明你是一个认真的买家，现在这一点更重要了，因为市场上申请数量减少了。
其次，如果你是卖家，这个环境是把双刃剑。买家申请减少意味着买家池更小，可能会延长你的上市时间或需要进行价格调整。不过，在尔湾或帕萨迪纳等库存相对需求仍然紧张的市场，影响可能微乎其微。检查你所在城市的中位上市天数：在帕萨迪纳，房屋在4天内售出，中位报价为123万9,000美元；在亚凯迪亚，中位报价为132万8,000美元，上市时间为5天。这些仍然是快速销售。在速度较慢的城市，你可能需要更有竞争力的价格或改进你的挂牌方式。加州房地产经纪人协会（C.A.R.）在2026年8月报道，洛杉矶县的中位成交价为94万6,950美元，橙县为145万2,500美元，河滨县为63万2,990美元。当利率较高时，价格灵敏度变得更敏锐：相对于市场价格过高的房屋将待售更长时间。
第三，不要假设高利率意味着市场在崩溃。根据美国人口普查局2026年8月的数据，全国新建单户住宅销售额为68万4,000套（季节调整后的年率）。这低于历史高峰，但不是一次崩盘。加州仍然活动频繁。正在发生的是一种重新调整：由于购买力下降，买家变得更有选择性，卖家也在调整预期。对于首次购房者或刚接触美国房地产系统的人来说，这实际上比过热市场更健康，在过热市场中，每套房子在48小时内会收到15个报价。你有时间思考、协商和做出对你的家庭和财务状况正确的决定。不过关键是你需要比平均买家行动更快，因为确实出现的报价更有资格、更认真。
来源：HousingWire，《房贷申请量下滑6%，利率创三年新高》，https://www.housingwire.com/articles/mba-mortgage-applications-down-6/
说明：文中的利率和月供只是举例，不是报价，也不代表我们能给的贷款条件。实际利率和年度百分率（APR）因人、因日而异，当天的报价见利率页。
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