加州房产税到底怎么算：Prop 13、补充税单、和 Mello-Roos
· Buying Process
基础税率是 1%，但几乎没有人只交 1%。意外都藏在这两句话中间。
加州的房产税由 1978 年通过的 Proposition 13 决定，运作方式和大多数买家熟悉的「每年重新评估」制度完全不同。真正搞懂它，能一次回答三个问题：您将来要交多少、为什么隔壁一模一样的房子交的钱差得离谱、以及为什么过户几个月之后会收到一张没人提醒过您的税单。
核心规则是：一般税率为房产**评估价值**的 1%，而在您持有期间，评估价值每年最多只能上调 2%。这个上限就是整个制度的关键。一个 1995 年买房的家庭，评估价值可能远低于今天的市场价，他们的税单反映的是 1995 年的买价加上三十年每年 2% 的递增，而不是当前市场。同一条街上两套一模一样的房子，税单可以差三倍，这不是算错了。
上限会在房子易主时重置。发生买卖时，县估价官会把房产重新评估到新的市场价值，通常就是成交价。所以对买家有意义的数字，不是卖方现在交多少，而是**您即将付的价格的 1%**。按房源资料上印的卖方现有税单来做预算的买家，几乎都会低估。
第二件要知道的是：1% 是基础，不是全部。在它之上还有选民批准的债券（通常用于学校和地方基建），以及路灯、病媒防治、下水道等直接摊派。加起来之后，南加州多数社区的**有效税率**大约落在评估价值的 1.1% 到 1.25% 之间，各区不同。当您在比较不同城市的两套房时，这个差别值得实际去查而不是假设，在百万美元级别的买价上，四分之一个百分点，在您持有的每一年都是一笔真金白银。
第三是补充税单（supplemental bill），几乎每一个加州首次购房者都被它吓一跳。估价官在交易后重新评估您的房产时，当年度的常规税单早就按前业主较低的评估价值算好了。补充税单收的就是「旧评估价值」和「您的新评估价值」之间的差额，从您的过户日按比例算到财政年度结束。它会在过户之后好几个月单独寄来，而且除非您特别安排，否则**不包含在贷款的代收账户里**。评估价值跳升幅度越大、过户时间点越靠前，金额就越可观。如果您在一月到六月之间过户，有时还会收到第二张补充税单，因为跨了两个财政年度。这些都不是失误，也躲不掉；唯一有效的应对是预先知道，并在过户时就把这笔钱留出来。
第四是 Mello-Roos。在很多较新的开发区，尤其是内陆帝国、橙县的部分区域、以及各地的新社区，基础设施是通过 Community Facilities District 融资建设的，区内房屋要交一笔用于偿还这些债券的特别税。它和普通房产税有两点不同：它**不受** Prop 13 那个 2% 的上限约束；而且它通常按每宗地固定金额或某个公式征收，而不是按房价的百分比，所以不会因为房子更贵而显得比例更小。它也有截止年份，一般是几十年后，而剩余年限在您转手时是会被买家计较的。Mello-Roos 可能给月供之外再加上一笔可观的支出，而拿新社区和老社区作比较的买家，常常只比了月供，忽略了这笔要继续出现二十年的差额。
第五，记住日历。年度税单在秋季寄出，分两期缴纳：第一期 11 月到期、12 月初之后算逾期；第二期次年 2 月到期、4 月初之后算逾期。加州的滞纳金很重，而且没得商量。如果您的贷款机构通过代收账户帮您交税，常规税单它会处理，但补充税单通常是直接寄给您本人的。
如果您打算长期留在加州，还有一件事值得知道。2021 年生效的 Proposition 19 改变了「把低评估价值带走」的规则。年满 55 岁、重度残障、或受山火及自然灾害影响的房主，可以把现有评估价值转移到全州任何地方的替代住宅，最多三次。与此同时，它大幅收窄了原来的父母传子女豁免：继承来的房子如今一般只有在子女将其作为主要自住房时才能保留低评估价值，而且还有价值上限。那些以为房子可以带着 1980 年代的税基原封不动传给下一代的家庭，用的往往还是 2021 年之前的老规则。
如果您想知道某一套具体的房子每年实际会让您花多少，而不是房源资料上写的卖方现在交多少，Shirley 可以在您出价之前，把评估资料和特别区摊派都查出来给您看。
说明：文中的利率和月供只是举例，不是报价，也不代表我们能给的贷款条件。实际利率和年度百分率（APR）因人、因日而异，当天的报价见利率页。
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