美国房产税减免有哪些？加州自住房、长者和退伍军人减免及申请方法
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加州自住房减免可从应税价值中扣除7,000美元；100%残障退伍军人、55岁以上换房者和62岁以上长者也各有对应的州级项目。本文整理资格条件、表格和截止日期。
很多华人朋友搜索“美国房产税减免”，其实房产税的规则各州不同。本文只讨论加州，介绍几项与自住房主、长者和退伍军人最相关的州级项目，以及应该向哪个机构申请。以下只是一般性资讯。每个人情况不同，结果也会不同，涉及税务或法律判断时，请咨询注册会计师(CPA)或律师。
自住房减免(Homeowners' Exemption)
根据加州州税务平衡委员会(BOE)的说明，加州宪法为符合条件的自住房提供应税价值7,000美元的减免。房屋必须在留置权日，也就是1月1日，是业主的主要居所。金额不大，但只要符合条件，就值得申请。
申请方式：业主需向房产所在县的估价官(County Assessor)办理一次性申请，表格是BOE-266，可以向县估价官索取。第一次为某处房产申请的人，在符合资格后随时可以提交，但要在2月15日前提交，才能拿到当年的全额减免。
洛杉矶县税务官网站提到，县登记处登记您的房契后，估价官办公室大约三到四个月会把申请表寄给您。您也可以到估价官网站在线申请。新买房的朋友收到信后，记得及时填写寄回。
不再符合资格时要主动通知：享受自住房减免的人，有责任在不再符合资格时通知估价官。BOE说明，12月10日是不受罚款终止自住房减免的最后一天，估价官最好在这天之前收到通知。如果房子已经不是您的主要居所，请及早处理。
另外，以洛杉矶县为例，县税务官说明，依照州法，所有房产税单最迟在11月1日寄出。第一期税款11月1日到期，12月10日下班前未缴即逾期；第二期税款2月1日到期，4月10日下班前未缴即逾期。减免只会减少税额，按时缴税仍然是业主自己的责任。
残障退伍军人减免(Disabled Veterans' Exemption)
这项减免适用于因服役期间的伤病被评定为100%残障，或因无法就业而按100%标准领取补偿的合格退伍军人，可减少其主要居所的房产税。合格退伍军人未再婚的遗属配偶也可以申请。
减免分为基本和低收入两个级别。基本减免又称100,000美元减免，所有合格申请人都可以申请，金额每年按通胀系数复利调整。低收入减免又称150,000美元减免，适用于家庭年收入不超过规定上限的申请人。基本减免只需申请一次；低收入减免则要每年申请，以确认仍然符合收入限制。
申请表格是BOE-261-G，第一次申请以及之后每年需要的申请都用这份表。BOE指出，残障退伍军人减免比一般退伍军人减免和自住房减免更有利。已经获得残障退伍军人减免的住宅，不能再享受其他房产税减免，所以这项减免和自住房减免不能同时享有。
还要留意，这些减免只适用于按价值计算的房产税。直接征费、特别税和特别评估不是按评估价值计算的，在法律上不算房产税，所以不能用减免抵扣。
没有残障评级的退伍军人可以看看一般退伍军人减免。BOE说明，单身者名下财产在5,000美元或以下、已婚者在10,000美元或以下，可能符合资格；这项减免最多免除4,000美元价值的房产税。
55岁以上换房：第19号提案的税基转移
年长的房主换房时，最担心的往往是新房要按市价重新估值。第19号提案的税基转移规定自2021年4月1日起生效。根据BOE的说明，在第19号提案下，55岁以上或身体永久残障的房主可以进行三次税基转移。橙县估价官也说明，符合资格的房主最多可以三次把房屋的应税价值转移到加州任何地方的替代房产。
主要条件包括：替代房必须在原房出售后两年内成为房主的主要居所；原房必须在出售时或购买替代房后两年内符合自住房减免或残障退伍军人减免的资格；房主在原房出售当天必须至少符合一项资格。
如果先买新房、后卖旧房，BOE说明，只要其中一笔交易发生在2021年4月1日或之后，而且旧房在买入新房后两年内售出，旧房的税基仍然可以转移到新房。不过要注意，从买入到卖出这段期间，新房要按完整的市场价值缴税，而且这部分不会退还。
如果新房价值高于旧房经调整后的市场价值，仍然可以转移税基，但超出的差额会加到转移过去的价值上。
55岁以上的申请表格是BOE-19-B，须在购买新房或新建完工之日起3年内提交。
62岁以上：房产税延缓缴纳计划(PTP)
这个计划不是减免，而是延后缴纳。加州州主计长办公室(SCO)负责的房产税延缓计划，允许年满62岁、失明或残障，并符合收入、房屋净值和其他条件的房主，延后缴纳主要居所的房产税。州主计长已宣布2026-2027年度的申请期开放。具体收入上限请以州主计长办公室当年公布的为准。
主要规则：房屋净值至少要有40%，再融资或房屋净值贷款可能让净值降到这个门槛以下；已经有反向抵押贷款(reverse mortgage)的人不符合资格。申请期为10月1日至2月10日，按收到的先后顺序审核，先到先得。参加者每年都必须重新申请。
延缓的税款最终必须偿还，并以房产留置权作担保，年利率为5%。房主搬走或卖房、转让产权、优先贷款违约、再融资、办理反向抵押贷款或过世时，延缓的税款和利息就要还清。另外，申请还在审核期间，如果您的税款逾期，县政府可能收取费用、利息或罚款，州主计长办公室不承担这些费用。
怎么开始
先查看房产税单上是否已经有自住房减免，没有的话就联系房产所在县的估价官。退伍军人、55岁以上打算换房或考虑延缓缴税的长者，资格细节比较多，建议直接向县估价官或州主计长办公室确认，需要时再请教CPA或律师。
资料来源（2026-11-13 核对：文中的每一项事实，都对照以下官方网页的原文核对过）
[1] Homeowners' Exemption https://www.boe.ca.gov/proptaxes/homeowners_exemption.htm
[2] Secured Property Taxes Frequently Asked Questions - Treasurer and Tax Collector https://ttc.lacounty.gov/secured-property-taxes-frequently-asked-questions/
[3] Disabled Veterans' Exemption https://www.boe.ca.gov/proptaxes/dv_exemption.htm
[4] Survey Topic - Exemptions https://www.boe.ca.gov/proptaxes/general-exemptions/
[5] Veteran's Tax Topic https://boe.ca.gov/industry/veterans.htm
[6] Exemptions https://www.boe.ca.gov/proptaxes/homeexem.htm
[7] Proposition 19 - Board of Equalization https://www.boe.ca.gov/prop19/
[8] Transferring Base Year Value | Orange County Assessor Department https://www.ocassessor.gov/tax-saving-programs/savings-seniors-replacement-home
[9] Reappraisal Exclusion for Seniors, Victims of Natural Disaster, and Severely Disabled | Sierra County, CA - Official Website https://www.sierracounty.ca.gov/375/Reappraisal-Exclusion-for-Seniors-Victim
[10] Press Releases https://www.sco.ca.gov/eo_pressrel_20032.html
[11] Press Releases https://www.sco.ca.gov/eo_pressrel_27647.html
[12] Frequently Asked Questions https://www.sco.ca.gov/ard_ptp_faq.html
[13] Property Tax Postponement Fact Sheet https://www.sco.ca.gov/ardtax_fact_sheet.html
[14] Press Releases https://www.sco.ca.gov/eo_pressrel_17714.html
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