估价低于成交价怎么办：估价差额的运作机制与实际解决方案
· Buying Process
估价差额发生在你的报价被接受之后。这里解释什么触发了这个问题，谁决定接下来会发生什么，以及等待处理它的真实成本。
估价差额（appraisal gap）发生在这样的情况：由你的贷款机构聘请的第三方持证估价师确定的房屋估价低于你同意支付的成交价。这不是谈判失败的迹象，也不代表这笔交易有问题，而是美国抵押贷款流程的一个机械性结果。你的贷款机构不会贷款超过估价值的一定百分比，无论你和卖家同意的价格是多少。如果估价较低，估价值与成交价之间的差额就成为你的问题，而不是贷款机构或自动成为卖家的问题。
首先需要理解什么是估价。估价是持证估价师对房产价值出具的独立专业意见，贷款机构据此确定愿意提供的最大贷款金额，它对你和卖家都没有法律约束力，也不是未来参考的价格指南。持证估价师（通常代表由你的贷款机构聘请的估价管理公司工作）会访问房产，进行测量，拍照，研究该地区的可比房产成交情况，并生成书面报告。这份报告提交给贷款机构的贷款审核团队。如果估价低于成交价，贷款机构将降低他们愿意提供的贷款金额，这意味着你必须在结算时带更多现金，否则交易无法成交。估价通常在检验期之后和融资或有条件期截止日期之前完成，因此你有时间应对，但时间不是无限的。
时间顺序很重要，因为时间影响你的选择。你的报价被接受且购房合同被签署后，你几乎立即就要订购估价，通常在48小时内。你的贷款机构团队负责协调这一过程；你通常不会选择估价师。估价师通常在7–10天内访问房产，并在随后的5–7个工作日内向贷款机构提交报告。因此，从开立代管账户起，你通常会在14–21天内获得估价结果。在同一时间窗口内，你还会进行房产的实地检验，进行最后的代理巡查（final walkthrough），并让贷款机构的贷款审核部门审查你的贷款申请。估价报告最初只在贷款机构和你之间是私人的；除非你提供它或它与重新谈判有关，否则卖家不会自动看到它。
当估价低于成交价时，贷款机构将以书面形式通知你，通常通过正式的"估价差额通知"或作为贷款预估或贷款审核更新的一部分。这是你需要采取行动的时刻。你有几条前进的道路，每条都有不同的成本和时间影响。第一个选择是在结算时带更多现金来弥补估价值与成交价之间的差额。如果你同意支付850,000美元，但估价为800,000美元，你可以在结算时额外带50,000美元。这是最快的解决方案，不需要与卖家重新谈判。你需要将此记录为礼物赠予或来自你自己经过验证的资金，它将出现在你的"最终披露"（Closing Disclosure）上，表示你在交易中带来的额外现金。许多买家如果有流动性并仍然看好该房产，会毫不犹豫地这样做。
第二个选择是要求卖家将成交价降低到与估价值相匹配，或者与你平分差额。这需要你正式请求降价，并给卖家接受、协商或拒绝的选择。在南加州，这种请求通常通过你的房地产经纪人以书面形式提出，卖家有合同期限来回应，通常是48小时。卖家没有同意的义务。如果卖家拒绝，你就回到要么带现金，要么走开的二选一。有些购房合同包括估价或有条件条款，允许你在估价差额超过一定金额（例如，成交价的5%）时终止交易，但这种保护取决于在你的具体合同中协商的内容。如果你的合同不包括这种保护，而且你已经放弃了估价或有条件条款以使你的报价更具竞争力，那么如果不没收定金就没有合同退出权。
第三个选择（不太常见）是通过正式申诉程序质疑估价。你的贷款机构可能允许你提交额外证据，估价师可能遗漏的可比房产、关于最近维修或升级的信息，或特殊功能的文件，来请求重新评估。这个过程通常需要5–10个工作日，费用为250–500美元。它很少导致明显的向上变化，而且它消耗了你在或有条件期内没有多少的时间。大多数估价师已经进行了彻底的研究，贷款机构在申诉审查中是保守的。只有在你认为估价师犯了明显的事实错误（而不是你不同意的估价判断）时，这个选择才有意义。
最昂贵的错误是等待。如果你收到估价差额通知，但在或有条件期内没有行动，通常是从开立代管账户起的17–21天内用于完整的估价和检验或有条件期，你会失去根据估价问题退出或重新谈判的权利。如果你随后拒绝结算，你的定金将面临风险。有些买家假设他们可以稍后解决或希望贷款机构会简单地全额提供资金；这两个假设都是不正确的。贷款机构有严格的贷款审核规则，不会超过他们的贷款价值比限制，这对于常规贷款通常是80%（首付20%），10%首付时为90%，以此类推。如果你在或有条件期截止日期之前没有解决差额，你要么以降低的贷款金额结算并带现金，要么违反你的协议并失去你的定金，定金通常为成交价的1%至3%。
这里的成本效益思考需要明确差额实际意味着什么。估价差额不意味着你支付过高或房屋不值你同意的价格；市场价值和估价值是不同的东西。估价值是一个保守的、对贷款机构友好的估计。然而，如果估价远低于成交价，值得问自己为什么，检验中发现了卖家没有披露的重大缺陷或维修问题，社区在衰退，还是估价只是反映了市场已经超越的数据？如果差额少于3–5%，且你有现金，大多数买家无需重新谈判就会结算。如果差额超过5–10%，卖家分摊意愿就变得相关，因为这表明即使卖家也可能愿意承认市场已经转变。如果卖家拒绝协商，而你又没有足够现金补足差额，通常只能在估价或有条件期内退出交易，或者另外筹措有文件证明的资金（例如亲属赠与），并请贷款官员据此更新你的贷款批准。
如果你接近债务收入限制的边缘，大的估价差额也会影响你的贷款批准。如果贷款机构根据与成交价相关的贷款金额批准了你，但估价降低了该价格，你的实际贷款价值比会恶化，你的债务收入比可能会改善。然而，如果你需要带入全部差额现金来保持原始贷款金额，你实际上并未改善你的情况，你只是将成本从贷款机构转移给了自己。在提交策略之前，与你的贷款官员进行这次对话。
你如何处理差额的文件记录会出现在你的"最终披露"上，其中列出了所有你在结算时带来的现金和所有信用或价格减少。如果你在结算时带来估价差额现金支付，它将被列为结算时的额外现金捐献。如果成交价已经降低，新价格将被记录在购房合同的修订中，这份修订必须由你和卖家在结算前签署。不要假设任何事情都已解决，除非你在书面上看到它，贷款机构也确认它已被处理。产权公司和代管官员经常看到在结算期限前不久的估价差额纠纷；尽早明确和文件记录可以防止最后一刻的延误。
在规划这种情况时，在你做报价时就要考虑它。如果你在竞争激烈的市场中，并考虑放弃估价或有条件条款来加强你的报价，要理解你正在接受如果估价较低，你要么带入全部差额现金，要么你违约的风险。相反，如果你可以协商一个保护你达到一定百分比短缺的估价或有条件条款，或者如果你可以包括语言说如果估价较低，成交价将自动调整到估价值，你就有更多灵活性。这些条款是可以协商的，取决于市场条件和卖家的位置；它们不是模板。
最后，记住估价差额不是危机。它是抵押贷款流程的正常部分，在南加州市场中经常发生，那里买家竞争激烈，价格移动迅速。关键是尽早认识它，立即理解你的选择，并与贷款机构和卖家清楚地沟通。在你做报价之前与Shirley或其他经验丰富的房地产专业人士进行对话，将帮助你理解在谈判时要采用什么或有条件条款以及应该为什么准备现金储备。在你签约后解决这个问题的成本总是高于在签约前计划的成本。
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