利率上升对你在南加州买房卖房的影响，现在就要知道
· Market Insight
房贷利率刚升至7%以上，这对你的买卖计划意味着什么。
根据业界媒体《抵押贷款专业人士美国版》报道，房贷利率已经达到7%以上，这是自2025年1月以来首次突破这个水平。对于圣盖博谷和橙县的买家和卖家来说，这不仅仅是一条新闻，而是实实在在改变了购房的负担能力、每月还款额和谈判筹码。理解发生了什么、哪些人受影响最大，将帮助你决定是现在行动、等待，还是调整策略。
利率上升对每月还款额的影响比大多数人想象的要严重得多。当你借钱买房时，利率直接决定了你每月还款中有多少流向利息、有多少流向本金，以及在整个贷款期内你要支付多少总利息。打个比方，你看中一套价格为90万美元的房子，首付20%，也就是说贷款金额是72万美元。如果利率从6%上升到7%，你的每月还款额（仅计本金和利息，不含地产税和保险）会增加大约120到150美元。在30年的贷款期内，这个差异累积起来会是数万美元。对于首次购房者或者每月预算紧张的家庭来说，这个变化可能意味着能否获得贷款批准的区别，或者是买得起和买不起的区别。
并非所有买家都受到同等影响。如果你用现金购买，利率根本不会影响你的交易，你按自己的节奏行动，价格也不会改变。如果你已经通过贷款机构的预批或利率锁定获得了锁定的利率，今天更高的利率不会影响你的交易。如果你计划同时卖掉旧房并买新房，你可能可以通过协商利率应急条款或过渡贷款来避免被夹在两个交易之间。但如果你是首次购房者，或者你已经在勉力支付你想要的房子，或者你还没有申请贷款，利率一下子上升一个百分点是很严重的事情，值得在下offer之前和贷款官员讨论。
卖家面临的计算完全不同。更高的借贷成本通常会缩小能够以你的要价对你的房子出价的买家数量。买家数量减少意味着你的房产竞争减少，这可能会拖慢销售，并对你的最终成交价造成下行压力。然而，这种影响是逐步发生的，也取决于当地条件；有些社区和房产类型即使在利率上升时仍然需求旺盛。对卖家来说，关键是要了解可以向广泛买家提供的融资选项，不仅仅是传统贷款方式的买家。例如，外国买家可能带着现金或通过利率敏感度不同的渠道安排融资。同样，投资者、来自海外的现金买家，或者符合专业贷款计划资格的买家（例如为非美国公民居民提供的ITIN贷款，或为自雇人士提供的银行对账单贷款）都会扩大你的买家范围，降低你因融资问题导致交易流产的风险。
对于外国买家和国际买家来说，利率的直接影响较小，但现金储备的重要性更大。如果你是在圣盖博谷或橙县购买房产的外国买家，你通常需要至少30%的首付，而且你的贷款批准不依赖于美国信用记录、社会安全号或ITIN，它是基于护照的。利率上升可能会使每月还款稍微增加，但真正的制约因素是你的首付和offer的强度。一个能够快速成交并带来资金证明的外国买家在对利率敏感的市场中往往更具竞争力，因为贷款机构不必担心利率锁定过期或信用审查延迟。如果你是一个正在考虑在未来几周或几个月内在南加州购买房产的外国买家，现在是审查你的融资选项并与了解国际买家计划的贷款官员沟通的好时机，并非所有贷款机构都提供这种服务。
H-1B签证持有者、F-1学生、ITIN持有者和其他非传统借款人通常使用与传统借款人相同的贷款计划，尽管审批过程可能需要更长时间，所需文件也有所不同。如果你属于这些类别之一，利率上升可能会影响你的每月还款，就像对任何其他借款人一样，但你获得贷款批准的途径不需要美国信用历史或社会安全号。最重要的一步是在你开始购房之前，与一个有你这类签证或移民身份贷款经验的贷款官员联系。等到你下了offer之后才发现你的贷款机构不与你的情况合作，这会导致交易失败并让你失去时间和诚意金。
你现在应该采取的行动取决于你所处的位置。如果你想在不久的将来购买房产，现在就获得预批和利率报价，不是为了承诺，而是为了理解你在当今利率下的实际购买力。这给了你一些具体的数字，当你找到房子并下offer时可以参考。如果你已经有锁定的利率的预批，就什么都不用做；你的利率是有保护的。如果你是卖家，现在是思考如何吸引广泛买家范围的时候：那些用现金购买的人、那些有传统贷款的人，以及那些有专业融资的人。如果你是外国买家或持有非传统签证或收入情况的买家，现在是与一个能用你自己的语言为你讲解选项、没有活跃offer压力的贷款官员联系的时候。
最有帮助的下一步是与了解你具体情况的贷款官员进行一次对话。无论你是首次购房者、经验丰富的投资者、外国买家还是试图理解你的市场的卖家，数字已经改变了，花30分钟来更新你的策略是值得的。圣盖博谷和橙县的房地产专业人士Shirley Tang与各种买家和卖家合作，包括外国买家、签证持有者和现金买家，可以为你讲解当今利率环境对你目标的意义。
资料来源：《抵押贷款专业人士美国版》，https://www.mpamag.com/us/mortgage-industry/market-updates/mortgage-rates-top-7-for-first-time-since-january-2025/591091
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