南加库存分布：哪里选择多，哪里一房难求
· Market Pulse
11月9日我们的MLS有5805套在售房源，但各城市选择差别很大，看懂再出手。
截至2026年11月9日，我们的MLS系统里，所服务城市共有5805套在售房源，整体挂牌价中位数是$918,000，挂牌天数中位数是26天。所谓“在售房源”，就是正在挂牌、还没有进入合同的房子。前一天的数字是5816，整体看比较平稳。但对买家来说，更重要的是这些房子并不是平均分布的，有的城市选择很多，有的城市只有短短一张清单。
选择最多的城市，在我们的系统里是尔湾667套、河滨市531套、科罗纳384套、帕萨迪纳333套、安大略314套，以及兰乔库卡蒙加258套。这些城市面积大、社区多，新房和二手房不断上市，一个周末就能比较好几个街区、学区和房龄。需要说明，这些数字来自我们自己的MLS系统和服务范围，适合用来比较“相对深浅”，并不是官方的全市总数。对第一次在美国买房的人来说，选择多是好事，因为可以多看房、多比较，先把市场摸熟再下决定。
目前选择相对少的城市有哈岗92套、塔斯汀96套、西柯汶纳98套、东谷102套，另外富乐顿118套、钻石吧122套。房源少，不代表这个地方不好，只代表同一时间可挑的房子少。如果刚好看到一套符合你要求的房子，短期内可能很难再遇到类似的。这种情况下，提前把资金和文件准备好，比等待更多选择更重要。
“挂牌天数”（days on market）是指房子从上市到签约所用的天数，可以看出成交快慢。我们系统里，奇诺是26天，哈岗27天，帕萨迪纳28天；钻石吧是44天，亚凯迪亚和东谷各是41天。一般来说，天数短的地方要更快做决定，天数长的地方通常有更多时间验房、考虑和谈判。不过单个数字不能预测你自己的结果，还要看具体房子的价格、状况和位置。
价格水平是另一半信息。我们系统里的挂牌价中位数，尔湾是$1,600,000，亚凯迪亚$1,550,000，约巴林达$1,491,500；安大略$663,995，河滨市$700,000，奇诺$740,000。再看更大的背景：加州房地产经纪人协会（C.A.R.）公布的2026年9月成交价中位数，橙县是$1,452,500，洛杉矶县$946,950，河滨县$632,990，圣贝纳迪诺县$522,370。请注意，这些是县级的成交价，不是城市数据，也不等同于上面的挂牌价，不能直接拿来互相套用。
接着是贷款利率。房地美（Freddie Mac）的每周按揭市场调查，在2026年11月5日当周显示：美国30年固定利率的全国周平均为7.18%，15年固定为6.57%。这是全国周平均值，不是给你个人的报价。你自己的利率取决于信用分数、贷款金额、首付比例、房屋类型和是否自住。做预算前，请向Treasure Mortgage索取最新的个人化报价。
来看一个取整数的算例。假设你以外国人身份买一套$1,000,000的房子，按通常的最低30%首付，首付是$300,000（30% x $1,000,000），贷款是$700,000。过户费用通常约占房价的2%到5%，也就是大约$20,000到$50,000（$1,000,000的2%和5%）。加州房产税的基础税率是1%，实际有效税率通常在1.1%到1.25%之间。按1.2%算，一年约$12,000，每月约$1,000（1.2% x $1,000,000 / 12）。具体数字因人而异，请在下单前核实。
海外买家常问的贷款问题：外国人贷款以护照为基础，不需要美国信用记录、社会安全号（SSN）或ITIN。另外也有ITIN贷款；F-1留学生可以买房和贷款；H-1B持有人使用与居民相同的贷款方案；首付款可以是有文件证明的赠与。这些贷款的利率请直接看我们的利率页面 https://tuhaousa.com/zh/rates/ ，不要自己猜。托管（escrow）过户期通常贷款购房约30到45天，现金购房大约14到21天。
实际操作上，建议先根据通勤、预算和学区选出两三个城市，再比较它们的房源多少和成交快慢。房源少的城市，先把融资文件备齐；房源多的城市，可以放慢节奏、多比较。如果你把预算和目标城市告诉Shirley，她可以帮你看清现在到底有哪些选择，以及第一步该做什么。
资料来源：California Association of REALTORS®（C.A.R.），California & County Sales & Price Report，2026年9月：https://www.car.org/marketdata/data/countysalesactivity
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