南加州买方市场回归：卖家数量大幅超过买家，你的议价空间扩大了
· Market Insight
自2008年以来首次出现，待售房屋数量远超购房者数量。看看谁获益、谁受损，以及现在该怎么办。
根据Redfin News的最新数据，美国房地产市场已经明显转向有利于买方的局面。待售房屋的数量现在远远超过活跃购房者的数量，这种情况自2008年金融危机后就没有出现过。对于在未来几个月内在南加州购房的任何人来说，这种转变创造了真正的机会，让你能够以过去几年激烈竞争中根本不可能做到的方式来协商价格、条款和时间。
这对你意味着什么？在买方市场中，房屋在出售前会在市场上停留更长时间，这给了你谈判的筹码。卖家变得更加灵活，愿意接受更低的报价、允许检验或评估等附加条件，也更愿意谈判交割成本或维修抵免。如果你一直认为市场太热而在观望，现在可能是你的机会。房地美（Freddie Mac）在2026年10月8日那周的初级抵押贷款市场调查显示，30年期固定利率在全国周均线为7.4%。利率确实是任何购房决策的重要组成部分，但你个人的利率取决于你的信用评分、贷款金额、首付和其他因素。如需获得个性化报价，请联系Treasure Mortgage。
谁从这种转变中获益最多？首次购房者和时间灵活的购房者获益最大。现在你有空间可以在检验发现问题、评估低于预期或卖家拒绝合理维修时走开。能够支付现金或首付更大的买家拥有更大的权力。正在考虑进入美国市场的外国买家应该了解，基于护照的外国买家贷款需要最少30%的首付，不需要美国信用记录、社会安全号码或ITIN，这使得在没有传统美国财务凭证的情况下进入市场变得更加可行。关于外国买家贷款和ITIN项目的具体利率，请访问https://tuhaousa.com/zh/rates/。
房屋卖家则面临着真正困难的环境。如果你在南加州拥有房产并考虑出售，你正在与数千个其他房源竞争，争夺一个不断缩小的活跃买家群体。两年前几天就被抢走的房子现在需要花费数周甚至数月才能出售。定价过高的房产会长期闲置并积累持有成本，抵押贷款、税金、保险、公用事业费用。需要快速出售的卖家可能需要接受低于要价的报价或做出在热市场中本不会做的让步。这不是永久性的，但它需要一个现实的定价策略，通常还需要一位了解你所在社区房屋在这个环境中实际表现的当地代理人的指导。
看看我们服务区域的数据。在尔湾，中位数挂牌价为$1,599,939，房屋在市场上的平均天数为35天，高于南加州整体平均的23天。在亚凯迪亚，中位数挂牌价为$1,568,000，房屋平均停留39天。在钻石吧，中位数为$1,124,999，平均天数为36天。相比之下，在兰乔库卡蒙加，中位数为$794,500，房屋在25天内销售，在哈岗，中位数为$975,000，平均为24天。这种差异告诉你一个重要的事实：高端房屋和优质社区感受到的放缓比中等市场的房产更为剧烈。假设你在高端地区销售一套价值$1,500,000的房屋，每多停留一周就会产生更多持有成本，以及多次展示但没有报价的心理疲劳。
如果你是买家，现在是做功课的时候。在开始看房前获得贷款预批准，预批准而不仅仅是预审批显示卖家你很认真且能够按时交割。准备好房屋检验员，这样一旦找到房产就能迅速行动。在买方市场中，一旦找到合适的房子，你仍然希望果断行动；犹豫会给其他买家先出价的机会。清楚地了解你的预算。购房时的交割成本通常约为购房价格的2%到5%，所以如果你购买一套$800,000的房屋，预留$16,000到$40,000用于交割。加州的房产税通常约为评估价值的1.1%到1.25%，每年每$100,000房屋价值约为$110到$125，尽管具体费率和13号提案调整因具体房产和购买日期而异。
对于卖家来说，前进的道路需要对价格和状况进行无情的诚实评估。如果你需要快速出售，就要以低于市场的价格定价。投资专业摄影和舞台布置，即使在买方市场中，展示效果好的房屋也会更快售出。披露已知问题并考虑提供维修抵免，而不是试图隐藏检验会发现的问题。在买家掌握筹码的市场中，透明度和价值制胜。如果你拥有出租物业并正在考虑进行1031交换以换取另一处投资房产，这个较慢的市场实际上给了你更多时间来寻找合适的替代物业，而无需匆忙。与一位经验丰富的代理人合作，他能向你展示你所在社区的可比销售情况，帮助你制定战略定价。
国家大背景也支持这一情景。根据加州房地产经纪人协会（C.A.R.）2026年8月报告，洛杉矶县的中位销售价为$946,950，橙县为$1,452,500，河滨县为$632,990。全州未售库存指数为8.8个月，反映了库存增加的情况。这是一个处于转型中的市场，而非崩盘。房屋仍在销售，价格没有崩溃，买家和卖家只是从比多年来更加平衡的位置进行谈判。不同之处在于你现在拥有选择权和时间来谨慎做出决定。致电888 Realty的Shirley Tang团队来讨论你的情况，无论你是在购买、出售还是两者都做，获得一个清晰、基于本地的理解，了解这种转变对你的具体目标和时间表意味着什么。
想按你自己的情况算一遍？发短信 (626) 202-9573（短信优先），或者打电话、加微信 ShirleyT611。