购买法拍房前的产权搜索与留置权检查：外国买家必读指南
· Distressed & Risk
法拍房的产权瑕疵可能造成数万美元的损失。了解留置权是什么、如何查询，以及为什么这一步不能跳过。
法拍房或银行持有的房产（REO）确实可能提供真实的价值，但前提是产权干净无瑕。对于刚接触美国房地产市场的买家，尤其是来自海外的投资者，"留置权"和产权瑕疵的概念往往是个谜，直到它变成一笔昂贵的灾难。这篇文章将向你介绍在南加州购买任何困难房产前必须了解的内容。
当一处房产进入法拍程序时，执行法拍的贷款机构会清除次级留置权，那些在第一抵押贷款之后才登记的抵押贷款和其他债权。然而，某些留置权在法拍后仍然存续，这些被称为"优先"留置权，即使在法拍后仍然附着在房产上。此外，联邦税务留置权、法院判决留置权、HOA评估费、房产税欠款和违规执行留置权都可能在法拍销售后继续存在。如果你购买一处房产而没有发现这些债权，你就继承了它们。一份价值5万美元的承包商留置权、3万美元的税务留置权或跨越三年的未缴HOA评估费可能突然变成你的法律义务。
最常见的在法拍后存续的留置权是由美国国税局（IRS）提交的联邦税务留置权和由加州特许税委员会提交的州税务留置权。这些债权在房产上的优先级别几乎是最高的。如果前任业主欠联邦所得税，国税局可以对不动产设立留置权，当房屋被法拍时该留置权不会消失。县法院判决留置权，由诉讼并胜诉的人针对房主创建，也可能保留在产权上。HOA留置权和未缴HOA评估费在加州特别危险，因为HOA董事会拥有广泛的执法权，如果房产被忽视或空置，这些债务可能会迅速增加。
产权搜索是唯一的保护。在对任何法拍房产进行出价前，你必须从产权公司订购初步产权报告（通常称为"prelim"）。这是一次性费用，通常为300至600美元，如果你需要融资购买，这是不可协商的。初步产权报告列出了房产上每一项已登记的留置权、判决、产权负担和其他问题。如果你用现金购买，许多买家会跳过这一步，这是一个代价高昂的错误。产权报告将显示联邦税务留置权、州税务留置权、法院判决留置权、机械工留置权、HOA评估费、房产税欠款和地役权等。一旦看到那里有什么，你可以要求房地产律师或产权专家估计在成交前清除每一项的成本。
外国买家通常假设法拍程序本身会清除产权问题。它不会。法拍销售清除次级留置权但保留优先留置权。如果你是以护照为基础贷款的外国国民（最低30%首付，无需美国信用历史或社会安全号），你的贷款人将在放款前要求产权报告。如果你用现金购买或使用ITIN贷款，责任完全落在你身上来聘请产权公司并审查报告。假设你在内陆帝国购买一处80万美元的法拍房产，首付30%（24万美元），贷款56万美元。如果产权报告随后揭示了你不知道的12万美元联邦税务留置权，你现在除了要偿还抵押贷款外还欠这笔钱，并且在留置权解决前无法轻易出售房产。这不是理论问题，它定期发生。
在你做出承诺前，预估全部成本。一旦你手中有产权报告，与加州房地产律师合作，研究每一项留置权并了解移除或使其从属的成本。某些留置权可以在成交时支付并从产权中清除。其他的需要谈判、解除证明或可能需要数周或数月的法律程序。如果你在拍卖会上购买法拍房产（法院台阶），通常没有时间进行产权搜索，这些销售在数天内关闭，通常没有融资。这就是为什么大多数没有经验的买家应该避免法院拍卖，而改为竞标通过经纪人列出的银行持有房产，这样可以为尽职调查争取时间。
拍卖和REO销售之间的时间安排和披露规则不同。在公开法拍拍卖中，房产以"现状"出售，没有产权保险，没有检验时间或搜索时间。大多数拍卖买家是理解风险的现金投资者。当你从银行的挂牌代理人购买REO房产时，通常在要约接受后有3至7天的时间进行检验和获取产权报告。利用这个时间窗口。如果你发现留置权，你可以重新协商价格或退出。如果你跳过产权搜索并继续成交，你之后不能声称银行应该披露留置权，交易已经成交，房产是你的，包括其上的所有留置权。
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