过户前一周清单：终检、文件与资金到位
· Deal Mechanics
首次买房或海外买家，过户前最后一周必须完成的终检、签字文件和资金到位。
在美国买房，过户（closing）不是一场仪式，而是托管（escrow）期的终点。托管就是由中立的第三方保管资金和文件，等所有条件满足后才放款。有贷款的交易，托管通常大约需要30到45天，而最后一周正是小漏洞变成延误的时候。我们的MLS数据在2026-11-12显示，在售房源有5776套，整体挂牌价中位数为$914,557，挂牌天数中位数为27天。同时进行的交易很多，托管公司很忙，所以你回复越快越好。
先说终检（final walkthrough）。这是过户前几天通常安排的一次短暂看房，确认房子的状态和合同约定一致。要打开水龙头，试暖气和空调，按电灯开关，测试合同包含的电器，并确认约定的维修已经完成。还要留意有没有新的损坏，卖家的物品和垃圾是否清走。发现问题要马上告诉经纪人，在你签字之前修好或者拿到赔偿。过户之后再发现，就只能自己处理了。
接着是贷款文件。如果你有贷款，贷款机构通常必须在签字前至少三个工作日把《过户披露书》（Closing Disclosure）发给你。上面写着最终贷款额、利率、各项费用和需要带到过户的现金。请对照之前收到的贷款估算表（Loan Estimate）逐行核对，有变化就追问。也要确认姓名拼写和护照完全一致，因为产权和契约都会用这个名字。人在海外的买家，要尽早问托管公司怎样在公证人或领事馆签字，文件寄送需要时间。具体流程请向托管公司确认。
然后是资金，这也是海外买家最容易耽误的环节。首付和过户费用通常电汇到托管账户，一般要在过户日之前或当天到账。国际电汇可能受银行限额、换汇和补充资料影响，所以要提前开始，并问清银行的单日限额。没有绿卡或美国身份的外国人买家，一般首付至少30%。这类贷款以护照为准，不需要美国信用记录、社会安全号（SSN）或ITIN。如果首付有一部分是赠与，需要书面赠与信和资金往来记录。
一定要防范电汇诈骗。骗子会冒充托管公司发邮件，让你转到另一个账户。汇款之前，请用你自己查到的电话打给托管公司，不要用邮件里的号码，并当面确认汇款指示。任何“账户临时更换”的邮件都不要相信。汇款后保留回执，发给托管公司核对。
举个例子：假设你买一套$900,000的房子，首付20%。首付是$180,000（0.20 x $900,000），贷款额就是$720,000。过户费用通常约占房价的2%到5%，按2%算大约是$18,000（0.02 x $900,000），按3%算约$27,000。这样你需要准备的现金大约是$198,000到$207,000，还不含贷款机构可能要求的储备金。准确数字以贷款机构和托管公司给出的为准。
贷款放款之前，不要换工作，不要新开信用卡，不要贷款买车，也不要在账户之间大额转钱。贷款机构常在过户前再次核实就业和信用，出现意外可能导致贷款中断。关于利率，房地美（Freddie Mac）每周房贷市场调查在2026-11-05当周显示，30年固定利率的全美周平均值为7.18%。这是全国周平均值，不是报价。你个人的利率取决于信用分数、贷款额、首付、房产类型和自住或投资用途，请向Treasure Mortgage索取最新的个人化报价。
最后把实际事务安排好。要买房屋保险并把证明交给贷款机构，把电、燃气、水和网络转到自己名下，并了解房产税。加州基础税率是评估价值的1%，实际税率通常约为1.1%到1.25%，请自行核实。记住顺序是先签字，再由县政府记录产权契约，之后才能拿到钥匙。如果你是第一次买房或身在海外，希望有人陪你走完这最后一周，欢迎联系Shirley。
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