加州房屋成交量下滑，购房者和卖家现在面临什么
· Market Insight
抵押贷款利率上升正在影响加州房屋成交。买家和卖家现在应该采取什么行动。
据《抵押贷款专业人士美国版》报道，加州房屋成交量在抵押贷款利率上升的背景下出现下滑。这一消息之所以重要，是因为借贷成本直接影响你每月的付款额、购买力和房屋在市场上挂牌的时间长度。无论你是来自海外的首次购房者、投资者还是房产卖家，理解更高利率的含义是决定你是向前推进还是观望的关键。对于来自中国、台湾、香港或其他地区的新移民和海外购房者来说，这个消息尤其值得关注，因为你们面临的贷款条件与美国公民不同，但并非不可达成。
截至2026年10月15日那一周，根据房地美（Freddie Mac）初级抵押贷款市场调查，全国周平均30年期固定利率为7.4%，15年期固定利率为6.71%。这些是全国周平均利率，而非个人报价，你的实际利率取决于你的信用评分、贷款金额、首付比例、房产类型以及该房产是否为你的主要住宅或投资物业。要获得个性化的当前利率报价，请联系宝藏抵押贷款公司（Treasure Mortgage）。关键是，当利率上升时，即使房价保持不变，你的月付款也会上升，这会导致一些买家退缩，而另一些买家则加快购房步伐，担心利率进一步上升。
外国籍购房者，即没有绿卡或美国移民身份的人，面临的贷款环境与美国公民不同，但绝非无门。如果你是持护照的购房者，你可以用最少30%首付进行借贷，无需美国信用历史、社会安全号（SSN）或个人税务编号（ITIN）。你不需要是美国居民，也不需要持有任何移民身份。这在利率较高时是一个重大优势，因为你较大的首付比例减少了你需要承担的贷款金额，这意味着你的月付款更低，受利率波动的影响更小。如果你是F-1国际学生、H-1B工作签证持有人，甚至是旅游签证持有人，你仍然可以购买和借贷，相同的贷款项目适用于你。首付可以是来自海外家人的有证明的赠与。关于外国籍和ITIN借款人可获得的利率详情，请访问利率页面：https://tuhaousa.com/zh/rates/（中文）或https://tuhaousa.com/rates/（英文）。
对于美国居民和公民来说，更高利率的数学计算更为明显。比如说你正在购买一套90万美元的房产，首付为20%：你的首付是18万美元，贷款是72万美元。以全国平均30年期固定利率7.4%计算，你的月度抵押贷款付款（仅本金和利息）大约是5,340美元。再加上房产税，按评估价值的约1.2%计算，一套90万美元的房产每月约900美元的房产税，以及保险、HOA费用（如适用），你的月度住房成本迅速增长。当利率较低时，相同的72万美元贷款每月成本要低得多，所以更高的利率压缩了你的购买力。六个月前被批准购买90万美元房产的一些买家现在只能承受75万到80万美元的房产。卖家从利率上升带来的紧迫性中获益：曾经在观望的买家现在意识到等待可能意味着利率进一步上升，因此购房活动可能在利率上升后的几周内激增。
根据我们在2026年10月20日的MLS数据，在我们服务的地区共有5,903个活跃挂牌，总体中位列价为926,000美元，中位市场天数为23天。在价格较高的市场中，房屋在市场上停留的时间更长。在亚凯迪亚，中位数为155万美元，房屋的中位挂牌天数为34天；在钻石吧，中位数为112.5万美元，中位天数为35天；在西柯汶纳，中位数为85万美元，中位天数也是35天。在较低价格的市场如河滨市（中位数71万美元）和安大略（中位数65.1万美元），房屋销售速度更快，分别为28天和29天。这告诉你利率敏感性因价格点而异：高端和中端房产在利率上升时会放缓，但月付款较低的价值驱动型市场仍然活跃。
加州房地产经纪人协会（C.A.R.）2026年9月数据显示地区差异。在橙县，中位成交价为145.25万美元，同比上升4.9%，但环比下降1.5%，表明最近出现了放缓。在洛杉矶县，中位数为94.695万美元，同比上升1.7%，但环比上升6.6%，比橙县的最近信号更强。在河滨县，中位数为63.299万美元，同比上升1.3%，但环比下降2.5%。橙县和河滨县的环比下降反映了最近较高利率对交易的影响。在整个加州，未售房屋库存指数为8.8个月，意味着市场中的供应相对于需求比今年早些时候更多。
你现在应该采取的行动取决于你是买家还是卖家。已获得批准并知道其报价具有竞争力的买家应该行动：更高的利率意味着许多卖家的现金流正在收紧，价格合理的房屋将快速成交。如果你是外国籍购房者，当利率较高时，你较大首付的优势会被放大；你的月付款受利率波动的影响远小于传统买家。卖家应该定价现实：在利率敏感的市场中定价过高的房屋停留时间更长，特别是在100万美元以上的价格范围内。如果你拥有投资物业并一直在等待再融资，现在可能是在利率再次上升前出售的时候，因为每次利率上升都会缩小买家的购买力。租房者应该问自己：按今天的利率，我的月租金是否接近抵押贷款月付款？如果是，而且你已经存下了首付，利率环境刚刚改变了有利于在利率进一步上升之前购买的数学逻辑。
你的下一步是与了解你具体情况的抵押贷款专业人士进行谈话，外国籍、ITIN、银行对账单、基于信用或投资者类型。888地产公司的雪莉·唐（Shirley Tang）及其团队是南加州房地产的双语专家，可以引导你了解利率如何影响你的特定情况。今天就与Shirley联系，讨论你的时间表和选项。
资料来源：《抵押贷款专业人士美国版》（Mortgage Professional America），https://www.mpamag.com/us/mortgage-industry/market-updates/california-home-sales-fall-amid-mortgage-rate-spike/594114；房地美（Freddie Mac）初级抵押贷款市场调查，2026年10月15日当周；加州房地产经纪人协会（C.A.R.），《加州及县房屋销售与价格报告》，2026年9月，https://www.car.org/marketdata/data/countysalesactivity。
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