卖房费用完整清单：佣金到过户费
· Buyer / Seller Tactics
南加卖房要付哪些钱？佣金、过户税、托管费到预扣税，一次讲清楚，并算出你实际到手多少。
如果你从没在美国卖过房，第一个意外往往是：成交价不等于你银行账户里收到的钱。成交时有好几项费用要从房款里扣，大多数通过托管公司（escrow）处理。托管公司是中立的第三方，在所有手续完成前保管资金和文件。定价之前先弄清这张清单，才能算出一个现实的到手数字。下面逐项说明。
最大的一项通常是经纪佣金。加州法律并没有规定佣金比例，完全可以谈。过去，卖方的委托合约会写明付给上市经纪多少、提供给买方经纪多少。近年规则调整后，买家要和自己的经纪另签协议，所以买方那部分怎么处理，挂牌前就要公开谈清楚。建议每位经纪都把完整的佣金结构写成书面，再依你的情况确认细节。
其次是政府税费和产权相关费用。产权转移时，县政府会收一笔文件转移税（documentary transfer tax），部分城市还会另加，所以金额取决于房子的位置。托管费和给买方贷款银行的产权保险，按当地惯例分摊。在南加州，卖方常常负责车主产权保险，不过这也可以谈。此外还有登记费、快递费，如果房子在HOA（社区管理协会）内，还要付协会提供给买家的文件费用。
再来是和你自己贷款、房产有关的支出。现有的房贷必须用卖房款还清，还要加上到交易日为止的利息。房产税按天结算：你拥有房子的那些天由你付，之后由买家付。加州Prop 13的基本税率是评估价值的1%，实际税率通常在1.1-1.25%左右，所以结算金额要看你自己的税单。一般住房贷款很少有提前还款罚金，但请翻看贷款文件确认。
很多人会忘记准备和谈判阶段的花费。不少卖家会付清洁、布置（staging）、小修缮和售前验屋的钱。买家验屋之后，可能会要求修缮抵免，由你决定接受多少。有时卖家还会提供房屋保修（home warranty）来吸引买家。这些都不是强制的，但常常影响交易是否顺利。
举个例子：假设你以$1,000,000卖出房子。总佣金5%是$50,000（5% x $1,000,000）。转移税按每$1,000收$1.10计算，是$1,100（1,000 x $1.10）。再假设托管、产权和登记合计$4,000，另给买家$10,000的修缮抵免。总费用是$65,100（$50,000 + $1,100 + $4,000 + $10,000），剩下$934,900。如果你还欠银行$500,000，还清后到手约$434,900，这还没算所得税。实际数字会不同，所以请经纪提供书面的净收入估算表（net sheet）。
外国人卖房还有一项要注意。外国人出售美国房地产时，FIRPTA预扣税通常是总成交价的15%，在成交时从卖方的房款中直接扣下。比如$1,000,000的成交价，会先扣留$150,000（15% x $1,000,000）。这只是预扣，不一定等于最终税额，部分情况下可以申请降低，所以挂牌前请先咨询税务专业人士。这笔钱绝不会由买方承担。加州在某些情况下也可能要求另行预扣。
再看当前背景。2026-11-14，我们的MLS数据里有5889套在售房源，整体挂牌价中位数是$910,000，上市天数中位数是27天。作为参照，加州地产经纪协会（C.A.R.）公布，2026年9月全州现有独立屋的价格中位数为$901,420。这些都是大范围的数字，你自己房子的价格和成交速度，要看位置、屋况和呈现方式。托管期贷款买家通常约30-45天，现金买家大约14-21天，所以搬家和下一次买房要照这个节奏安排。
挂牌前，请要一份净收入估算表，用你自己的价格和贷款余额列出上面每一项。如果你卖完还打算买房，可以向Treasure Mortgage索取个人化报价，因为利率取决于信用、贷款额、首付和房产类型。Shirley可以用中文或英文陪你把数字算清楚，不需要任何承诺。准备好了，请联系Shirley。
资料来源：California Association of REALTORS®（C.A.R.），California & County Sales & Price Report，2026年9月：https://www.car.org/marketdata/data/countysalesactivity
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