美国卖房要交多少税、付多少中介费、要多久？2026 年加州卖家算总账
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卖房的人最关心三件事：到手多少、中间多久、要交什么税。这篇按加州 2026 年的规则把资本利得税和 250,000 / 500,000 美元的自住豁免、外国人卖房的 FIRPTA 预扣、加州 3.33% 的预扣、佣金和过户费用、从准备到成交的时间线，逐项算给您看。
先说税，因为这是最多人搜「美国卖房要交多少税」的原因。美国对卖房的利润征资本利得税，利润等于成交价减去买入价、买入和卖出时的费用、以及持有期间的翻新投入。持有超过一年按长期资本利得税率，联邦 0%、15% 或 20%，看您当年的总收入，高收入者另加 3.8% 的净投资收入税；加州没有单独的资本利得税率，利润并入州所得税，最高 13.3%。
自住房有一笔很大的豁免。卖房前五年里有两年是您的主要住所，单身可以免税 250,000 美元的利润，夫妻联合报税免税 500,000 美元。举个例子：夫妻 2018 年 900,000 美元买的自住房，2026 年 1,400,000 美元卖出，扣掉约 60,000 美元的买卖费用后利润 440,000 美元，低于 500,000 美元，联邦和加州都不用交税。这也是很多家庭卖房前先搬回去住满两年的原因。
出租房没有这笔豁免，而且持有期间抵扣过的折旧要按最高 25% 补回来。想把出租房换成另一处投资房而不马上交税，可以用 1031 交换，规则是卖出后 45 天内指定新房、180 天内完成购买。
外国人卖房要多一道预扣。卖家是非美国税务居民时，买家依法要从成交价（不是利润）里预扣 15% 交给美国国税局，这就是 FIRPTA。成交价不超过 1,000,000 美元且买家自住可以降到 10%，不超过 300,000 美元且买家自住可以免扣。预扣不等于最终税额：卖家报税以后多扣的部分会退回，也可以在过户前申请预扣减免证明。此外加州对所有卖家都有 3.33% 成交价的州预扣，自住房、亏本出售等情况可以填表豁免。这些数字都会直接影响您过户当天到手的钱，要提前算进去。
再说中介费。美国卖房的经纪佣金由卖家和经纪协商决定，法律没有规定比例。2024 年 8 月以后，卖方经纪不能再在 MLS 上公布给买方经纪的报酬，买家要和自己的经纪另签协议；卖家仍然可以选择为买家承担部分费用，作为吸引 offer 的条件。我们的佣金有竞争力，具体按房子和服务范围谈，服务包括定价分析、修缮建议、专业摄影和 3D、staging 协调、MLS 和全平台推广、华人买家群和微信圈的定向推送、谈判和过户跟进。
佣金以外的过户费用，通常是成交价的 1% 到 2%：过户公司费用（南加州习惯买卖双方各付一部分）、产权保险、洛杉矶县每 1,000 美元 1.10 美元的转让税、洛杉矶市另收每 1,000 美元 4.50 美元，500 万美元以上的成交还有 4% 到 5.5% 的 ULA 转让税，门槛每年随通胀调整，卡尔弗城、圣塔莫尼卡等城市也有自己的转让税；再加上白蚁检查、自然灾害披露报告、HOA 文件费、有时还有送给买家的房屋保修。
要多久。准备阶段一到三周：小修、清理、staging、拍照和 3D。挂牌阶段看定价和市场，2026 年南加州多数房子在几周内有 offer，定价高于市场的房子会挂两三个月并且最后降价成交。进入过户以后，贷款买家一般 30 到 45 天，全款买家 7 到 14 天。我们 2026 年 8 月在 Gardena 卖的一套联排：8 月 3 日挂牌，8 月 17 日进入过户，9 月 1 日以 938,000 美元成交，全程 29 天，比挂牌价高 10,000 美元，没有降过价，案例文章在本站可以看。
怎样卖得快又不吃亏，答案不复杂：定价对、房子准备好、推广渠道够广。三件事里最关键的是定价，同一套房估价能差 100,000 美元以上，我们会把最近半年同类成交、当前竞品和买家的实际反馈放在一起给您看，再定挂牌价。
卖房的钱能汇回国内吗？美国这边对您把自己的卖房款转出没有限制，超过 10,000 美元的跨境转账银行会按规定申报；国内结汇按个人每年 50,000 美元的额度和银行要求的材料办理，大额资金请提前和您的银行确认流程。
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