南加州房源增加但买家谨慎：卖家和买家现在必须了解的真相
· Market Insight
南加州房源增加，但买家更加谨慎。这对卖家和买家意味着什么？
根据谷歌新闻报道的行业分析，加州待售房源增长速度超过了实际需要搬家的卖家数量。对于圣盖博、亚凯迪亚、帕萨迪纳等圣盖博谷地和橙县的外国买家以及首次购房者来说，这一转变改变了谈判格局，与一年前你可能听到的加州房市情况完全不同。最直白的解读是：可选的房源更多意味着买家有更多选择权，这种选择权正在削弱他们激进竞价或放弃检查条款的紧迫感。
当房源增加而买家信心未能同步增长时，力量天平向买家一侧倾斜。没有时间压力的卖家现在面临房屋在市场上停留时间更长的局面，价格下调变得更加普遍。在我们的服务区域内，整体中位数在市场上的天数为24天，但这在城市和价格档次之间差异很大。尔湾的房产平均停留37天，而阿普兰的房产移动速度更快，仅为24天。这种差异表明即使在该地区内，买家需求的分布也不均匀。市场放缓并不意味着没有市场，而是意味着买家可以提出更多问题、安排检查而无需仓促、在没有担心被下一个出价者抢走房产的恐惧中选择离开。
对卖家来说，这种环境需要仔细审视三个方面：价格、房屋状况和营销。在三年前为竞争性竞价战定价的房屋在2026年10月不会以相同价格出售。加州房地产经纪人协会（California Association of REALTORS®, C.A.R.）报告称，洛杉矶县在2026年9月的中位数成交价环比上升6.6%，但橙县中位数价格环比下跌1.5%，河滨县下跌2.5%。这不再是一个统一的市场。在挂牌之前，与了解你所在城市和价格范围的经纪人交谈至关重要。价格过高的房屋会在市场上积累更多天数，并在买家心中失去其价值认知，他们会怀疑如果房屋不能出售，一定是有什么问题。相反，一套以当今买家群体为基础合理定价的房屋会迅速吸引认真的兴趣。
对买家来说，这一转变意味着你可以花时间进行尽职调查，而不是与其他出价者竞速。你可以聘请检验员、审查检验报告、要求维修或抵扣，而卖家不会将你视为难缠的人。你可以协商成交成本、要求卖家承担房屋保修或请求卖家融资优惠，这些在两年前是完全不可能的。根据房地美（Freddie Mac）主要抵押贷款市场调查（Primary Mortgage Market Survey），截至2026年10月22日当周，全国30年期固定抵押贷款的平均利率为7.32%，15年期固定利率为6.68%，但请注意，这些是全国周平均值，而非个人贷款报价。你的实际利率取决于你的信用分数、贷款规模、首付、房产类型和占用状态。如需个性化报价，请联系Treasure Mortgage。
外国籍买家在这个市场中有特别的灵活性。如果你是没有美国绿卡或居住身份的购房者，仍然可以借款，最少首付30%，使用护照作为身份证明，无需美国信用历史、社会安全号或纳税人识别号。ITIN贷款、F-1学生贷款和银行对账单项目都可以使用。当房源充足且价格温和时，这是锁定房产的理想时机，而无需面对竞价战的压力。无论你是支付现金还是融资，首付要求都是相同的，来自家庭成员的礼物只要有文件证明就算数。
房源数量的转变也改变了你应该预期的时间表。如果你是卖家，应该预计你的房屋在市场上停留的时间会比2024年或2025年更长。这并不意味着房屋不会出售，而是意味着你需要以能够出售的价格定价，而不是抱希望。如果你是买家，你有时间获得融资预批准、理解你的预算，并在承诺之前在你的地区内参观多处房产。带融资的成交通常需要30至45天，所以你可以计划一个适合你情况的成交日期，而不是因为赢得竞价战就被迫在两周内完成。成交成本通常占购买价格的2至5%，取决于你的贷款类型和你选择的服务。
更广泛的背景是：全国消费者信心仍然谨慎，全国房屋销售低于往年水平。这种谨慎在南加州各个社区和价格点表现不同。河滨县、安大略和周边地区60万至95万美元价格段的房产相对于买家流量有更多活跃房源。尔湾、亚凯迪亚和圣盖博谷地优质邮编区域的高端房产移动速度也更慢。如果你在考虑在未来6至12个月内搬迁，当前环境奖励的是准备工作而非速度。获得预批准、了解你所在社区的真实数据，然后相应地定价或出价。
你的下一步是与一位每天都在研究这个市场的人联系。Shirley Tang及其团队每天跟踪圣盖博谷地和橙县每个城市的房源、定价和买家行为数据。无论你是探索首次美国购房的外国投资者、寻求升级到更大房屋的家庭，还是考虑在今年秋天挂牌的卖家，现在是获得最新、本地化指导的时候，而不是等到市场再次转变之后。
来源：Google News, https://news.google.com/rss/articles/CBMif0FVX3lxTFBkSUpuTmx2LXg4d3BsWk8xLVRMT1hBcFpZNzJmVDdzRmltc2xyc1BudC1URk9XNmQ4cE1JdFNVd0lFRmFxUW9VclRocWhQS2VVdVZqTHBpZngxcjJMdXZTVUZmc2J3cV9OS1hUajgtcGxkRVhBNUdaTW13ekh0OU0?oc=5
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