帕萨迪纳在售333套，挂牌价纹丝不动
· City Deep Dive
帕萨迪纳在售333套，挂牌价中位数$1,149,000，和昨天几乎一样。买方怎么读？
先把今天帕萨迪纳的情况说清楚。我们的 MLS 数据（2026-11-09 快照）显示，帕萨迪纳 91106 这一行有 333 套在售房源，挂牌价中位数是 $1,149,000。前一天（2026-11-08）的中位数是 $1,148,500，也就是说卖家的要价几乎没动。先说一个限制：我们手上只有隔天的对比，没有完整的两周序列，所以我不会硬说“两周涨了多少”，那样会误导你。
对第一次在美国买房的朋友，先解释几个当地人默认你懂的词。“在售房源”指目前挂牌、还没有签约的房子。“挂牌价中位数”是正中间那个要价：一半房子挂得比它高，一半比它低。它是卖家想要的价格，不是买家最后付的价格，美国成交价可能高于也可能低于挂牌价，所以别把挂牌价当成你要付的钱。
再看销售速度。帕萨迪纳的挂牌天数中位数是 28 天，意思是处在正中间的那套房子已经挂了大约四周。数据里每平方英尺价格是 $765。拿相邻的城市对照：亚凯迪亚挂牌价中位数 $1,550,000，挂牌 41 天，每平方英尺 $683；尔湾挂牌价中位数 $1,600,000，每平方英尺 $785。帕萨迪纳的每平方英尺价格正好在这两者之间。不过房子大小、屋龄、状况差别很大，这些只是参考点，不是结论。
那么挂牌价几乎不动，买方该怎么理解？它说明在最新快照里，卖家整体没有明显降价，也没有明显涨价。但它不代表每个卖家都很强硬，因为中位数不动的时候，个别房子照样可能降价或加价。我们数据里另一个城市能看出明显变动的样子：富乐顿的挂牌价中位数在同样的隔天对比中，从 $942,500 降到 $919,950。帕萨迪纳没有这种变化，所以今天并没有“普遍降价”这个信号可以依靠。
说到贷款。房地美（Freddie Mac）Primary Mortgage Market Survey 在 2026-11-05 这一周公布的全美 30 年固定利率平均为 7.18%，15 年固定为 6.57%。这是全国周平均值，不是报价。你自己的利率取决于信用分数、贷款金额、首付、房产类型和自住还是投资。想要当下个人化的报价，请联系 Treasure Mortgage。如果你是没有美国身份的外国人买家，贷款以护照为基础，一般最低首付 30%，不需要美国信用记录、社会安全号或 ITIN。具体可以看 https://tuhaousa.com/zh/rates/，我们不在这里给数字。
举个例子：假设你以 $1,150,000 买房，首付 20%，就是 $230,000，贷款 $920,000（1,150,000 减 230,000）。如果仅为演示，假设利率 6.5%，每月本金加利息大约 $5,815。加州房产税从 Prop 13 的 1% 基础税率起算，实际有效税率通常在 1.1-1.25% 左右。按 1.2% 算，一年约 $13,800（1,150,000 x 0.012），每月约 $1,150。保险和 HOA 管理费另算，成交费用通常在房价的 2-5% 左右，具体都要按你自己的情况确认。
如果换成我们自己买，会怎么用这些数据？把挂牌价当成谈判的起点，而不是固定价格。请经纪人帮你找附近最近的成交价，那才是买家真正付过的钱。再看具体某套房挂了多久：远超过 28 天的房子，往往比刚上市的有更多谈判空间。贷款买房的托管期（escrow）通常约 30-45 天，现金买大约 14-21 天，锁定利率和搬家时间都要围绕这个节奏安排。
这篇只基于一次快照，所以也请你自己看完整的数据。完整的价格分布表和在售房源都在 tuhaousa.com/zh/city/pasadena。如果你想把这些数字变成一个具体的买房计划，欢迎联系 Shirley，她可以用中文或英文一步一步帮你梳理，不会催你做决定。
想按你自己的情况算一遍？发短信 (626) 202-9573（短信优先），或者打电话、加微信 ShirleyT611。